每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

備受爭(zhēng)議的深圳寶安沙井京基御景瓏庭回遷項(xiàng)目，要再次掛牌出讓了。

11月16日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，京基御景瓏庭沙一回遷住宅144套物業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫破谥?1月29日。掛牌期滿后，將采用網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)一次報(bào)價(jià)方式確定最終受讓方。相較之前，此次轉(zhuǎn)讓主要有三點(diǎn)變化，交易透明度也大大提高。

這是近一年內(nèi)京基御景瓏庭沙一回遷項(xiàng)目第四次出現(xiàn)在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的官網(wǎng)上。而上次成功出讓后，由于投資公司啟動(dòng)全城中介推銷(xiāo)，價(jià)格一路走高，隨后被網(wǎng)民投訴，引發(fā)市場(chǎng)監(jiān)管和熱議。

項(xiàng)目售樓處 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

單套轉(zhuǎn)讓?zhuān)罡?.5萬(wàn)/平

時(shí)隔半年，在市場(chǎng)并不太樂(lè)觀的大環(huán)境下，京基御景瓏庭回遷項(xiàng)目的所有者深圳市沙井沙一股份合作公司（下稱(chēng)沙一股份）一改之前的整體出售策略。

據(jù)悉，京基御景瓏庭回遷項(xiàng)目總占地約28168.71平方米，建筑面積約105830平方米，容積率3.76。1層為商業(yè)鋪位（局部2層）、小區(qū)配套主要有文化活動(dòng)室、社區(qū)健康服務(wù)中心、入戶(hù)大堂等。第1、2、3、4棟為住宅，第5棟樓為商務(wù)公寓，第6棟樓為保障房，第7棟樓（A、B座）為辦公樓，地下室2層，主要為汽車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，共配用752個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位，各棟高度均小于100米。

沙一股份在京基御景瓏庭獲得回遷住宅144套物業(yè)，3-31層，2.95米層高，回遷建筑面積合計(jì)17055.79平方米，產(chǎn)權(quán)70年，物業(yè)裝修狀況為毛坯。

來(lái)源：深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

梳理之前的出讓公告，此次出售主要有三點(diǎn)變化。

第一，轉(zhuǎn)讓方式由之前的整體打包出售，轉(zhuǎn)為以單項(xiàng)形式轉(zhuǎn)讓。意向受讓方應(yīng)在掛牌截止日前向聯(lián)交所指定賬戶(hù)交納交易保證金，金額為單套物業(yè)總掛牌價(jià)格的30%。

掛牌期滿后，任一標(biāo)的只產(chǎn)生一個(gè)符合條件的意向受讓方的，將按掛牌價(jià)與受讓方報(bào)價(jià)孰高原則直接簽約；任一標(biāo)的產(chǎn)生兩個(gè)（含）以上符合條件的意向受讓方的，則采取網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)（一次報(bào)價(jià)）方式確認(rèn)最終受讓方。

第二，房源總套數(shù)和價(jià)格有所變化。這次只轉(zhuǎn)讓住宅144套，沒(méi)有打包之前的辦公和公寓，價(jià)格也從之前估值13億元，成交14億元降到此次的估值10億元。

此前該回遷項(xiàng)目是打包轉(zhuǎn)讓共389套物業(yè)，總建筑面積共約32573.79平方米，其中住宅物業(yè)共計(jì)144套(建筑面積合計(jì)17055.79平方米)，辦公物業(yè)162套(建筑面積合計(jì)10220.98平方米)，公寓物業(yè)共計(jì)83套(建筑面積合計(jì)5297.02平方米)。

明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)表示，從此次掛牌出讓方式可以看出，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期確實(shí)變了，在目前市場(chǎng)預(yù)期下，住宅還是最優(yōu)質(zhì)和最容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，公寓和辦公差很多，辦公物業(yè)在深圳的收益太低。

第三，成交價(jià)款支付方式變化。從整體打包出售的分三期支付，變?yōu)榱藛雾?xiàng)轉(zhuǎn)讓的兩個(gè)月內(nèi)一次性付款。

根據(jù)本次交易合同內(nèi)容，要求競(jìng)得人采用一次性付款方式，將轉(zhuǎn)讓價(jià)款在合同生效后兩個(gè)月內(nèi)匯入沙一股份指定銀行賬戶(hù)。競(jìng)得人如需要辦理銀行按揭貸款，同樣應(yīng)當(dāng)在本合同生效后兩個(gè)月內(nèi)完成按揭貸款手續(xù)辦理并向甲方付清轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

值得注意的是，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所此次公布了出讓的144套回遷住宅評(píng)估單價(jià)，做到了一房一價(jià)公示，透明度相較之前大大提高。記者梳理物業(yè)項(xiàng)目登記表獲悉，該批回遷住宅的評(píng)估單價(jià)為5.7萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米，掛牌總價(jià)為544萬(wàn)-855萬(wàn)元。

曾因投資公司全城推介被喊停

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道《5000萬(wàn)撬動(dòng)22億？一家投資公司掀起炒賣(mài)深圳回遷房巨浪》，今年4月28日前后，中介在朋友圈大肆推售該項(xiàng)目稱(chēng)，“緊急通知！沙井住宅單價(jià)6.5萬(wàn)/平?。ㄉ钲冢┪鞑孔詈蟛挥脫u號(hào)的住宅！”此后，項(xiàng)目單價(jià)一路跳漲，最高至8萬(wàn)元/平方米等過(guò)山車(chē)的經(jīng)歷，一套130平方米左右的房子，在極短時(shí)間內(nèi)火速漲價(jià)近300萬(wàn)元！

而記者查詢(xún)貝殼找房平臺(tái)獲悉，目前該項(xiàng)目周邊二手房的參考均價(jià)為4.9萬(wàn)-5.2萬(wàn)元/平方米。

艾振強(qiáng)表示，這些資產(chǎn)如果在去年應(yīng)該是比較好賣(mài)的，如今不僅二手房市場(chǎng)成交斷崖式下跌，位置相對(duì)偏一點(diǎn)的新房成交也慘淡了很多。

在上次交易中，深圳市云數(shù)空間科技有限公司(下稱(chēng)云數(shù)空間)支付了5000萬(wàn)元保證金，隨后在聯(lián)交所公開(kāi)競(jìng)得京基御景瓏庭回遷物業(yè)權(quán)益，最終成交價(jià)14.8億元。按照協(xié)議，云數(shù)空間分別應(yīng)在協(xié)議生效至日15日內(nèi)、6個(gè)月內(nèi)、9個(gè)月內(nèi)向沙一股份支付總價(jià)款30%、30%、40%的款項(xiàng)。

也正是交易價(jià)款的三期支付空檔，給了云數(shù)空間一定的操作空間。為達(dá)到快速銷(xiāo)售回籠資金的目的，云數(shù)空間重金砸向深圳全城中介推銷(xiāo)。有的中介為了獲客，最初對(duì)客戶(hù)宣傳單價(jià)為6萬(wàn)元/平方米。熟悉深圳樓市的經(jīng)紀(jì)人們，將最能吸引購(gòu)房者關(guān)注的住宅挑出來(lái)做重點(diǎn)宣傳，全城鋪開(kāi)，加持不搖號(hào)等概念，獲得了很好的市場(chǎng)效果。

同時(shí)房?jī)r(jià)也水漲船高，兩天之內(nèi)房子的單價(jià)從6萬(wàn)元/平方米漲到7萬(wàn)元/平方米，最高時(shí)喊價(jià)到了8萬(wàn)元/平方米。

這一營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)象被網(wǎng)民投訴，一則關(guān)于“5000萬(wàn)撬動(dòng)22億房產(chǎn)”的新聞被送上熱搜。由此，一種隱藏在深圳樓市的ABC單交易模式也走向公眾視野。在這一模式下，房東上家是A，炒房客是B，真實(shí)買(mǎi)方是C。

有網(wǎng)友分析稱(chēng)，競(jìng)買(mǎi)人支付5000萬(wàn)保證金，簽訂正式合同，即刻把房源投放市場(chǎng)，分拆出售，無(wú)縫對(duì)接，大約值22億元，幾個(gè)月時(shí)間賺七八個(gè)億。不過(guò)競(jìng)買(mǎi)人并未如網(wǎng)友分析那樣肯花幾個(gè)月時(shí)間慢慢消化，而是短短兩三日內(nèi)加價(jià)銷(xiāo)售，被質(zhì)疑“炒房，空手套白狼”。

隨后，住建局介入，全城“熱盤(pán)”又極速遭遇“鎖盤(pán)”。針對(duì)網(wǎng)民針?lè)从成尘┗碍囃セ剡w物業(yè)涉嫌違規(guī)炒作銷(xiāo)售的情況，寶安區(qū)住建局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示并采取約談、鎖盤(pán)、進(jìn)一步調(diào)查等系列舉措。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝