每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自今年2月深圳開啟二手房參考價新政后，寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過15個城市也陸續(xù)公布二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制。

不過，近日一則“廣州有銀行可以不用按照參考價發(fā)放二手房貸款”的消息在房地產(chǎn)市場引起熱議。

是廣州二手房貸放松的信號？還是部分銀行的正常操作？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過實(shí)地走訪和多方采訪獲悉，廣州部分銀行目前可以不嚴(yán)格按照參考價、而是以評估價來發(fā)放二手房貸款。但也有“評估價與指導(dǎo)價不會背離太多”和“核定貸款成數(shù)和貸款金額”的前提。

參照已出臺二手房參考價9個多月的深圳可以發(fā)現(xiàn)，二手房參考價這一透明公開的市場房源價格機(jī)制已威力初顯。由于房地產(chǎn)市場、金融市場情況不同，各地在二手住房交易參考價格、銀行按揭貸款細(xì)則上呈現(xiàn)出“一城一策”的特點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，由于價格本身就是市場供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場機(jī)構(gòu)要按照參考價來執(zhí)行或者作為上限，銀行會自身考量是否采納參考價、考量的占比是多少。

廣州珠江新城片區(qū) 

圖片來源：攝圖網(wǎng)-501350447

 

調(diào)查：廣州部分銀行可按評估價放貸

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份咨詢了廣州多家國有銀行、商業(yè)銀行支行了解到，目前部分銀行可以不嚴(yán)格按照參考價、而是以評估價來發(fā)放二手房貸款，但此后不排除會按照參考價來嚴(yán)格執(zhí)行。

不過，這部分銀行放貸也有兩個前提：一是評估價與指導(dǎo)價不會背離太多；二是在貸款審批時，銀行還會按照貸款人家庭名下住房套數(shù)、征信按揭記錄、收入等各方面核定貸款成數(shù)和貸款金額。

“現(xiàn)在部分銀行可以按照評估價或成交價來審批辦理按揭。”廣州番禺區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)、海珠區(qū)等多位中介人士向記者透露，但如果掛牌價與參考價差距過大，只能按照參考價貸款。

以番禺區(qū)的錦繡香江花園小區(qū)為例，其參考價均價為34850元/平方米。目前其在中介網(wǎng)站上一套190平方米的4室2廳別墅戶型參考價總價是671萬元，但其掛牌價為1260萬元，掛牌均價達(dá)到了65000元/平方米，比參考價高出超過30000元/平方米。

廣州番禺區(qū)錦繡香江花園

圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

對于近日市場上“廣州已經(jīng)有小區(qū)的成交價低于指導(dǎo)價，因此銀行放貸就可以繞過指導(dǎo)價”的說法，記者通過實(shí)地走訪番禺、黃埔等多個均價較低的樓盤時，并未發(fā)現(xiàn)有低于二手房參考價的房源，較多的是接近參考價的房源。

一位深圳銀行業(yè)人士告訴記者，深圳二手房貸款一直嚴(yán)格執(zhí)行以參考價為硬標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)成交價低于參考價時，則以價格較低的成交價作為放貸標(biāo)準(zhǔn)，因此不存在繞過參考價、指導(dǎo)價一說。

“廣州之前公布了參考價，但是沒有明文要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行參考價，基本上銀行還是按照各自的要求酌情處理，所以沒有強(qiáng)制性硬性規(guī)定必須執(zhí)行參考價。”廣州資深按揭貸款業(yè)內(nèi)人士鄭大源在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，因?yàn)橹耙矝]有嚴(yán)格執(zhí)行，現(xiàn)在如果不執(zhí)行的話實(shí)質(zhì)性影響不大。

記者從多位中介人士處了解到，雖然沒有明文規(guī)定，但此前二手房按揭貸款都默認(rèn)是按照參考價來審批，“因而此前首付的成本會比較高，我們當(dāng)時也不太建議客戶購買二手房”。

“當(dāng)存量房成為監(jiān)管主體后，缺少一個監(jiān)管的抓手和信息參考機(jī)制，二手房參考價就主要是給市場披露一個公開透明的信息指導(dǎo)。”李宇嘉告訴記者，由于價格本身就是市場供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場機(jī)構(gòu)要按照參考價來執(zhí)行或者作為上限，銀行會自身考量是否采納參考價、考量的占比是多少。

廣州天河區(qū)珠江俊園小區(qū)

圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

中指研究院也在一份報(bào)告中指出，長久以來，我國房地產(chǎn)市場屬于增量市場，多數(shù)城市新房市場規(guī)模占據(jù)主導(dǎo)地位，政府調(diào)控政策也大多針對新房市場，二手房市場的監(jiān)管體系、調(diào)控政策還不夠完善，部分城市二手房市場亂象叢生。陰陽合同、業(yè)主抱團(tuán)哄抬房價、中介推髙房價等現(xiàn)象層出不窮，阻礙了二手房市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

近些年，隨著越來越多的熱點(diǎn)城市逐漸步入存量時代，針對二手房市場的管控也愈發(fā)重視。二手房市場的進(jìn)一步規(guī)范，對實(shí)現(xiàn)整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，理論上參考價和市場價都是銀行評估價的參考標(biāo)準(zhǔn)，所以所謂的可以按照評估價發(fā)放貸款并不稀奇，也有些銀行表示會嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)：按參考價放貸并非硬性要求

“廣州發(fā)布二手房參考價的時候，就沒有銀行公開宣稱要按照指導(dǎo)價來做貸款評估價，這和深圳的差別很大。”

李宇嘉表示，如果當(dāng)市場失靈到一定程度，就需要銀行去按照參考價來作為貸款的評估價來發(fā)放貸款，達(dá)到去杠桿的目的，比如深圳。至于廣州或其他城市不這么做，也并不是說就不可以，這是尊重市場規(guī)律的一種表現(xiàn)，但現(xiàn)在不這么做，不代表以后也不這么做。

事實(shí)上，從各地發(fā)布關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知中，也可以發(fā)現(xiàn)表述上的差異。

在《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》政策解讀中，深圳市住房和建設(shè)局就指出，發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。

“深圳當(dāng)時推出二手房參考價時，一開始銀行不知道怎么做。金融監(jiān)管部門就開了一個會，大家達(dá)成共識，緊接著建行等國有銀行就公開宣稱會按照指導(dǎo)價來做銀行的貸款評估價，其他銀行紛紛跟進(jìn)。” 李宇嘉續(xù)稱。

廣州天河區(qū)華景新城片區(qū)

圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

另外，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局11月22日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)二手房市場交易監(jiān)管工作的通知》，要求房屋交易部門、金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等在業(yè)務(wù)辦理過程中，要以發(fā)布的二手房參考價格作為依據(jù)，超出參考價格范圍的，不得辦理交易網(wǎng)簽手續(xù)。

可以看出，在深圳、三亞的相關(guān)通知中，均特別提出參考價要成為銀行等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)辦理依據(jù)。而廣州當(dāng)時的政策并未明確指出這一點(diǎn)，且在政策發(fā)布后也沒有銀行公開進(jìn)行表態(tài)。

廣州8月31日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》的政策解讀中，其表述是“二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開展過程中作為重要參考” 。

與深圳、廣州臨近的東莞也于10月8日發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，相關(guān)表述與廣州類似，即“二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一”，并未明確提及銀行或金融機(jī)構(gòu)。

但在政策發(fā)布后，東莞的四大行以及多家股份制銀行表示，開始參考二手房參考價做依據(jù)審批房貸。一位東莞的銀行業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在并不是東莞所有銀行都按照參考價審批二手房貸款，有的銀行會在參考價均價的基礎(chǔ)上浮10%左右認(rèn)定審批貸款，“其實(shí)我們也是一種觀望的心態(tài)” 。

市場：“筍盤”有了官方標(biāo)準(zhǔn)？

“現(xiàn)在買家上來就問，參考價賣嗎？”在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè)已經(jīng)5年的陳鈺告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在深圳推行二手房參考價并要求金融機(jī)構(gòu)以參考價作為放貸依據(jù)后，成交價接近參考價的二手房源也越來越多。

事實(shí)上，在深圳剛出臺二手房參考價時，業(yè)內(nèi)還曾有質(zhì)疑聲，認(rèn)為“會導(dǎo)致買家付出更多隱形成本”。比如當(dāng)成交價高于指導(dǎo)價時，多出的首付就需要買家承擔(dān)。有中介還在社交平臺曬出“指導(dǎo)價急售房源，附帶業(yè)主本人真跡價值380萬名畫”等段子。

而現(xiàn)實(shí)卻是二手房參考價政策的精準(zhǔn)狙擊。深圳多位中介人士表示，現(xiàn)在深圳龍崗、龍華等區(qū)域已經(jīng)有不少房源的成交價接近指導(dǎo)價，“偶爾還有低于指導(dǎo)價的房源，筍盤有了官方標(biāo)準(zhǔn)”。

比如在10月底，深圳龍華區(qū)的保利悅都花園一套約118平方米的5房房源放出，稱“低于參考價，600萬”。在中介網(wǎng)站上，類似戶型的房源參考價的總價是627萬元。一位熟悉該房源的中介告訴記者，這套房之所以低于參考價，一方面是位于頂樓，另一方面是業(yè)主需要用錢急賣。

某中介在朋友圈曬出的指導(dǎo)價房源

海貝找房總經(jīng)理謝林鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，參考價也是衡量二手房成交額的標(biāo)準(zhǔn)，主要是按指導(dǎo)價可以正常按首付比例貸款了，“二手房接近指導(dǎo)價成交是二手市場接下來的必然趨勢，只會越來越多。”

顯然，已經(jīng)推行二手房參考價9個多月的深圳成為其他城市的觀察窗口。

近期，廣州的東方新世界花園也掛出一套約170平方米的房源，掛牌價為1380萬元。而同戶型的其他房源掛牌價在1900萬元，指導(dǎo)價為1323萬元，同樣也是因?yàn)?ldquo;業(yè)主急賣”。

廣州首批發(fā)布二手住房交易參考價的小區(qū)共有96個，指導(dǎo)價與此前掛牌價的均價差距在3000元-80000元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：廣州房產(chǎn)

但值得注意的是，深圳首批發(fā)布二手住房交易參考價的小區(qū)達(dá)到了3595個（全域?qū)嵭校?，東莞首批也有218個小區(qū)，但廣州首批僅96個小區(qū)。而一直以來，廣州的二手房交易量都是遠(yuǎn)高于深圳和東莞的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，除天河區(qū)、海珠區(qū)、越秀區(qū)部分高價樓盤外，已經(jīng)有部分小區(qū)的二手房掛牌均價接近參考價。

黃埔區(qū)萬科新里程一套77平方米的房源參考價總價在261萬元，掛牌價在338萬元，總價差距在77萬元。附近中介表示，“這套房源現(xiàn)在因?yàn)槎址繀⒖純r政策調(diào)整的原因，需要以參考價作為展示房源，你可以以參考價作為一個依據(jù)，如果有進(jìn)一步意向，可以與業(yè)主那邊面談溝通一下，最終交易都是以雙方協(xié)商的為準(zhǔn)的。”

番禺區(qū)廣地花園一套兩房戶型房源，參考價在213萬元，業(yè)主掛牌價在240萬元，差價僅27萬元。

廣州番禺區(qū)廣地花園小區(qū)

圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“二手房參考價本身也是要調(diào)整的，在市場明顯回調(diào)的時候，關(guān)于二手房參考價的制定、銀行貸款等都會有所調(diào)整的。政策的目的是要保持市場價格的穩(wěn)定和預(yù)期的穩(wěn)定，不希望大起大落，這個是很重要的，所以也不完全就是說最后市場都按照參考價（交易）。”李宇嘉告訴記者。

影響：參考價下二手房市場降溫

“二手住房成交參考價”政策主要通過調(diào)趨勢、控掛牌、限杠桿這三方面作用影響二手房市場量價走勢，并進(jìn)一步通過二手房市場和新房市場的關(guān)聯(lián)關(guān)系，將影響傳導(dǎo)至整個房地產(chǎn)市場，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的核心目標(biāo)。

中指研究院報(bào)告顯示，從已出臺“二手房成交參考價”政策的十余個城的市場表現(xiàn)來看，參考價政策的整體效果較為顯著，多數(shù)城市二手房市場快速升溫的態(tài)勢得到扭轉(zhuǎn)，成交量逐步縮減，價格漲幅持續(xù)收窄甚至轉(zhuǎn)跌。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，從過戶數(shù)據(jù)來看，10月深圳二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%；二手住宅成交15萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。

廣州市場亦是寒意濃濃。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，廣州二手住宅市場受“政策調(diào)控+一手分流+國慶假期”等多重影響疊加下，直接導(dǎo)致二手市場成交量環(huán)比下跌兩成多，跌至全年最低位；網(wǎng)簽均價為27568元/平方米，環(huán)比回升2.7%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，自推行二手房參考價后，以資深中介李可為代表的多位廣州中介在社交媒體的宣傳多數(shù)以新房為主。在面對前來咨詢二手房的客戶，李可他們也會著重推薦新房房源。

“參考價出來后，對客戶心理的影響還是比較大的，大家都在觀望，二手都不好做，只能去做新房了。”李可說。

數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部

“廣州推行二手房參考價以來，二手樓市成交量接連下挫，9月份和10月份的網(wǎng)簽量分別只有6191套和5206套，對比去年同期幾乎腰斬，對比6-8月也至少下降了兩三千套。”

肖文曉表示，客觀來看，當(dāng)前二手樓市成交低迷。實(shí)際上在該政策之前，隨著廣州各項(xiàng)調(diào)控政策的收緊，全市二手住房成交量已從之前的過萬套下降到八千余套，參考價的發(fā)布只是加速了市場觸底的進(jìn)程。

可以發(fā)現(xiàn)，近幾個月來，無論是廣州還是深圳，由于一手新房促銷力度大以及此前按揭貸款收緊的影響，原本也在觀望二手房客戶被新房分流不少。一位貝殼找房中層人士告訴記者，現(xiàn)在各地新房都在主推一二手聯(lián)動，新房的傭金也比二手房樂觀。

而在“有銀行可按評估價放貸”消息傳出后，廣州業(yè)內(nèi)及部分中介人士認(rèn)為，這將在一定程度上回暖二手房市場。

鄭大源指出，“由于之前大家認(rèn)為銀行在執(zhí)行按參考價放貸，或者認(rèn)為執(zhí)行后可能導(dǎo)致市場走向低迷，故而會采取觀望?，F(xiàn)在有銀行可按評估價放貸，顯然可以恢復(fù)市場信心，可能會因此導(dǎo)致二手房交易量活躍一些。”

“現(xiàn)在談二手樓市回暖也有些言之過早，畢竟樓市政策面整體依然偏緊，而年底一手樓盤大力促銷也不利于二手樓市聚攏人氣，預(yù)計(jì)年內(nèi)低位徘徊的可能性較大。”肖文曉表示。

值得注意的是，雖然廣州“有銀行可按評估價放貸”引來市場熱議，但多方均表達(dá)的一致信息是——現(xiàn)在二手房按揭貸款的放貸時間較之前已經(jīng)縮短。

“相對于銀行可以按照評估價發(fā)放貸款的討論，近期樓市真正的利好消息其實(shí)是剛需的房貸需求正在逐漸得到滿足。”肖文曉表示，根據(jù)目前掌握的情況，首套房貸放款速度都在加快，排隊(duì)時間從原來的至少五六個月縮短到目前的最快兩三個月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也通過走訪了解到，除中信銀行等個別年內(nèi)已經(jīng)沒有放貸額度的銀行外，廣州多家銀行的放貸時間已經(jīng)有明顯的縮短。

“在11月之前，廣州二手房按揭貸款放貸至少需要5個月至半年左右。但從11月開始，放貸時間已經(jīng)縮短至3-5個月。”廣州資深中介李可告訴記者。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月份“北上廣深”四個一線城市的首套房的房貸利率分別為5.20%、5.00%、5.85%、5.10%。廣州10月份的首套房貸利率較上月下降15個基點(diǎn)，深圳則下降10個基點(diǎn)。

目前深圳各大銀行房貸也已經(jīng)正常接受業(yè)務(wù)申請、辦理，在此之前深圳二手房按揭貸款大多也需要等待半年左右。深圳某國有銀行人士表示，目前按揭貸款放貸周期大約在1-3個月。

記者手記丨理性看待樓市“利好消息”

從今年下半年開始，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場降溫十分明顯。無論是二手房或新房市場，即便出現(xiàn)讓價、降價走量，預(yù)期的成交效果也不如往年。

在“二手房成交參考價”等一系列行之有效的政策實(shí)施以來，各地樓市都已經(jīng)在理性回歸中，購房者的觀望心態(tài)也愈發(fā)濃厚。面對市場偶爾傳出的所謂“利好消息”“樓市底價”等言論及打折促銷房源，購房者應(yīng)該保持理性與謹(jǐn)慎。

“健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展”是政策的核心目的。在樓市理性回歸、二手房市場進(jìn)一步規(guī)范過程中，真正的首套首貸剛需購房者不會再被“誤傷”。所謂的“利好消息”也是主要針對這些剛需購房者，這也正是對“房住不炒”“居者有其屋”的落實(shí)。

可以肯定的是，無論是近期部分城市二手房按揭所有松動，還是部分銀行可以按照評估價來發(fā)放二手房貸款，都不是所謂樓市“回暖”信號的體現(xiàn)。“房住不炒”與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)不會改變，樓市已經(jīng)告別“黃金時代”。

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記者：黃婉銀

編輯：魏文藝

視覺：劉青彥

排版：魏文藝 馬原