每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月，雖然杭州商品住宅市場供應量和成交量持續(xù)下行，但蕭山區(qū)、余杭區(qū)和拱墅區(qū)等熱門板塊的市場表現(xiàn)依然火熱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市成交量繼10月創(chuàng)新低后，11月再度下挫。全市415個樓盤僅去化10946套商品房，為近20個月以來新低；成交均價30176元/平方米，環(huán)比下跌3.4%。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，杭州樓市11月片區(qū)熱度分化加大，一邊是富陽、臨安多個樓盤項目流搖；另一邊，余杭、西湖區(qū)共有三個樓盤項目搖號且需限售5年。

從在售項目來看，《每經(jīng)·中國重點城市最熱銷的150個項目》顯示，蕭山區(qū)的“綠城桂冠東方”、余杭區(qū)的“地鐵萬科•未來天空之城”、拱墅區(qū)的“錦尚和品府”位列前11月杭州新房成交金額前三名。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，蕭山區(qū)、余杭區(qū)和拱墅區(qū)均屬杭州樓市熱門板塊，特別是百億大盤“綠城桂冠東方”所在的亞運板塊更是近年大熱的區(qū)域。

那么，未來五年杭州這些熱門板塊的房價走勢如何？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)為您詳細解讀。

以蕭山區(qū)的濱江碧桂園翡翠江南為例，每經(jīng)AI品房小程序估值參考價為32248元/平方米，未來五年，其價格漲幅將跑輸蕭山區(qū)平均漲幅，但仍高于全國96%區(qū)縣的房價漲幅。

從配套來看，該項目周邊教育及生活配套適中，沒有小學，但幼兒園共有6所；周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)7個，包括直線距離僅18米的浙江蕭山醫(yī)院、萬向醫(yī)院等，醫(yī)療配置得分高于蕭山區(qū)97%的住宅項目，相對屬于就醫(yī)舒適度高的區(qū)域。

再看交通配套，該項目周邊駕車出行舒適度略高于公共交通舒適度。每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)顯示，項目周邊1公里(直線距離）主要道路早晚高峰平均車速為28. 17公里/小時，優(yōu)于蕭山區(qū)90%的住宅項目，駕車出行舒適度高；而直線距離1公里內(nèi)有公交站12個，公交配置得分優(yōu)于蕭山區(qū)48%的住宅項目，屬于公交出行相對適中的區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

不過，該樓盤目前略有欠缺的是周圍暫無大型購物中心。每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目周邊餐飲消費客單價55元，對比全國的消費檔次指數(shù)是1. 9(1. 0表示1線城市最優(yōu)值），意味著周邊消費檔次相當于1~2線城市之間的水平，高于蕭山區(qū)內(nèi)46%的住宅項目，同城對比也屬于中檔消費區(qū)域。

而在余杭區(qū)，據(jù)每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)，2018年交房的佳源未來府項目未來五年房價有望跑贏全國99%的區(qū)縣，從當前的估值參考價27767元/平方米升至34350元/平方米。

作為年輕人口較多的區(qū)域，佳源未來府周邊1公里工作人口占75%、學生兒童占15%、老年人口占10%，比例偏低。全國對比來看，該項目周邊人口結(jié)構(gòu)指數(shù)是2. 2，相當于2~3線城市之間的人口結(jié)構(gòu)，高于余杭區(qū)51%的住宅項目。

商業(yè)配套方面，每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目周邊有大小購物場所6個，最近的是距離170米的中都百匯商貿(mào)城，其余購物中心均在1500米左右。與余杭區(qū)的其他小區(qū)比較，該小區(qū)的購物中心配置得分優(yōu)于余杭區(qū)91%的住宅項目，屬于購物舒適度高的區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

但從教育與醫(yī)療配套來看，項目周邊無小學，有幼兒園1所，醫(yī)療機構(gòu)6個，稍顯不足。

而更令其整體價值不振的是周邊無地鐵，有24個公交車站，出行效率略有打折。從駕車出行的情況看，周邊1公里（直線距離）主要道路早晚高峰平均車速為18. 96公里／小時，僅優(yōu)于余杭區(qū)38%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

在杭州拱墅區(qū)，房屋均價整體較高，以雍榮華庭為例，每經(jīng)AI品房小程序估值參考價為57062元/平方米，并且在未來五年有望升至71363元/平方米，意味著一套100平方米的住宅將有望上漲140萬元。

與濱江碧桂園翡翠江南和佳源未來府不同的是，雍榮華庭各方面配套都更充分。

該項目直線距離1公里有幼兒園8所、小學3所，其中距離最近的幼兒園不足百米。與拱墅區(qū)的其他小區(qū)比較，該小區(qū)的幼兒園配置得分優(yōu)于拱墅區(qū)72%的住宅項目，屬于幼兒園舒適度中的區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

每經(jīng)AI品房小程序顯示，雍榮華庭附近有大小醫(yī)療機構(gòu)10個、大小購物場所10個、地鐵站2個、公交站22個，通勤車速優(yōu)于拱墅區(qū)94%的小區(qū)，屬于駕車舒適度高的小區(qū)。

從周邊餐飲消費來看，客單價61元相當于消費指數(shù)1. 9(1. 0表示1線城市最優(yōu)值），即該項目周邊消費檔次相當于1~2線城市之間的水平，高于拱墅區(qū)內(nèi)9%的住宅項目，同城對比屬于低檔消費區(qū)域。

同拱墅區(qū)其他小區(qū)比較，雍榮華庭房價未來漲幅會跑輸拱墅區(qū)的平均漲幅，高于拱墅區(qū)21%小區(qū)；同全國其他城區(qū)比較，拱墅區(qū)房價會跑贏全國平均漲幅，高于全國96%區(qū)縣。

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