2022年1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，計(jì)劃在港交所上市。

龍湖智創(chuàng)生活是龍湖集團(tuán)推出的全新品牌，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是從龍湖集團(tuán)分拆出來(lái)的智慧服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，定位為中國(guó)領(lǐng)先的、提供物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的、智慧生活及空間服務(wù)品牌。

經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”的戰(zhàn)略下，線下消費(fèi)的價(jià)值被重新發(fā)掘，商場(chǎng)相關(guān)業(yè)態(tài)受到資本追捧。商管服務(wù)為商場(chǎng)提供管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)，商業(yè)模式成熟且壁壘較高，在消費(fèi)的帶動(dòng)下，商管服務(wù)有機(jī)會(huì)迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)展，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流入兼具良好的成長(zhǎng)性。

龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，則意味著繼華潤(rùn)萬(wàn)象生活之后，又一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商管標(biāo)的即將入市。

商管營(yíng)收快速增長(zhǎng)，躋身頭部

商管是一條“長(zhǎng)坡厚雪”賽道。

平安證券報(bào)告顯示，2021年上半年，中國(guó)購(gòu)物中心新開業(yè)148個(gè)，總規(guī)模達(dá)4.5億平米。據(jù)平安證券預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)購(gòu)物中心銷售額將達(dá)到9.6萬(wàn)億元，租金規(guī)模將達(dá)到1.3萬(wàn)億，商管作為購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)方，擁有廣闊的市場(chǎng)前景。

也許正因如此，龍湖智創(chuàng)生活從龍湖集團(tuán)分拆時(shí)，商管被納入其中，而非市場(chǎng)上傳言的物業(yè)服務(wù)獨(dú)立上市。據(jù)招股書披露，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)為17.59億元，后者占總營(yíng)收比例達(dá)到22.6%。

招股書顯示，2019年到2020年，龍湖智創(chuàng)生活的商管營(yíng)收從4.82億元增長(zhǎng)到17.59億元，商管營(yíng)收的快速增長(zhǎng)得益于管理規(guī)模的不斷增長(zhǎng)。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活在管60個(gè)已開業(yè)購(gòu)物中心，在管面積達(dá)到580萬(wàn)平方米，服務(wù)的租戶和商家多達(dá)13,000家。

以購(gòu)物中心管理數(shù)量和面積的緯度來(lái)講，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)達(dá)行業(yè)頭部水平。據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活2021年半年報(bào)顯示，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心及寫字樓建筑面積約為840萬(wàn)平方米，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊營(yíng)收為16.2億元。

相比住宅物業(yè)管理，商管的毛利率要高出一個(gè)量級(jí)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活2020年年報(bào)顯示，其管毛利率高達(dá)41.8%，而同期住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為15.9%，所以資本市場(chǎng)愿意給商管業(yè)務(wù)更高的估值。截至2021年1月7日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的靜態(tài)市盈率已經(jīng)達(dá)到83.50，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

商管在龍湖智創(chuàng)生活同樣扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到35.3%，隨著商管收入規(guī)模的擴(kuò)大，龍湖智創(chuàng)生活盈利水平將得到持續(xù)提升。

在擴(kuò)展規(guī)模的同時(shí)，獲得更高的盈利水平，龍湖智創(chuàng)生活的秘訣是引入科技力量?；谀腹緦?duì)科技的信念、強(qiáng)大研發(fā)團(tuán)隊(duì)所支持的長(zhǎng)期投資，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)擁有了一套完整的、系統(tǒng)化的、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的科技體系，為物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供賦能。

做“更有想象力”的生意

縱觀行業(yè)發(fā)展，商管行業(yè)仍處在爆發(fā)初期，商管規(guī)模的擴(kuò)張很大程度上依賴母公司商場(chǎng)數(shù)量的增長(zhǎng)，同母公司形成良好的協(xié)同關(guān)系，是商管公司沖出一線的關(guān)鍵。龍湖集團(tuán)早在2002年就入局商業(yè)，受益于其在商業(yè)上的廣泛布局，龍湖智創(chuàng)生活在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活這一“新物種”的推出，不是對(duì)“龍湖智慧服務(wù)”的升維，也不是龍湖智慧服務(wù)和龍湖旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的簡(jiǎn)單相加，而是基于全新業(yè)務(wù)內(nèi)涵、外延，在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系中，生長(zhǎng)出來(lái)的全新品牌。

在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系中，龍湖智創(chuàng)生活憑借跨業(yè)務(wù)領(lǐng)域、可持續(xù)、高品質(zhì)的服務(wù)能力，成為維系與促進(jìn)龍湖集團(tuán)不同空間、資產(chǎn)、產(chǎn)品、服務(wù)緊密相連的關(guān)鍵角色，是龍湖集團(tuán)與龐大客戶群體之間穩(wěn)定聯(lián)系的紐帶。

龍湖智創(chuàng)生活通過(guò)服務(wù)推動(dòng)不同業(yè)務(wù)之間的交叉引流，形成多向賦能，讓“一個(gè)龍湖”生態(tài)系統(tǒng)所有的用戶均能觸達(dá)更豐富的產(chǎn)品、服務(wù)、便利及權(quán)益，從而提升用戶滿意度與忠誠(chéng)度，推動(dòng)“一個(gè)龍湖”生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步壯大，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

背靠龍湖集團(tuán)，龍湖智創(chuàng)生活探索出一條全新的商業(yè)路徑，借助母公司商業(yè)開拓能力，向內(nèi)協(xié)同與向外拓展相結(jié)合，形成業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)飛輪，帶動(dòng)“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系發(fā)展壯大。

在科技化優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新的商業(yè)模式和母公司實(shí)力的加持下，龍湖智創(chuàng)生活有能力做出“更有想象力”的生意。

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