每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自2021年2月8日深圳發(fā)布二手房參考價(jià)政策后，深圳二手房市場(chǎng)開(kāi)始下行，從最初的每月成交6000-7000套，下降到此后的每月2000-3000套水平，去年10月份甚至還曾跌破2000套。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近15年來(lái)新低。

從成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年深圳各片區(qū)的二手房成交量均出現(xiàn)不同程度下滑。其中，龍崗區(qū)以11717套的成交量高居榜首，寶安、羅湖和福田分列二至四位，成交量均超過(guò)7000套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年下半年深圳二手房成交最火熱的20個(gè)樓盤，主要集中在龍崗的布吉片區(qū)和坂田片區(qū)。此外，福田的梅林片區(qū)和龍華的龍華中心片區(qū)也均有樓盤上榜。

2021年下半年深圳二手樓盤成交量TOP20  數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原地產(chǎn)

在深圳二手房成交量大幅下滑的背景下，上述20個(gè)樓盤為何能逆市熱銷？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)從人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)配套、教育設(shè)施等11個(gè)維度為您進(jìn)行全面分析。

以羅湖區(qū)成交量第一的城市天地廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目建于2005年，目前政府參考價(jià)為51100 元/平方米。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為54564元/平方米。未來(lái)5年，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望達(dá)到64722元/平方米。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項(xiàng)目較為核心的優(yōu)勢(shì)為商務(wù)密度、地鐵配置和購(gòu)物配置，評(píng)分依次為9.7分、9.0分和8.6分。

城市天地廣場(chǎng)周邊800米范圍內(nèi)就有1、2、9號(hào)3條地鐵線匯集，1公里內(nèi)可到達(dá)京基100、深圳書城、地王大廈、大劇院、老街等標(biāo)志性建筑。

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在該項(xiàng)目場(chǎng)周邊500米范圍內(nèi)，目前在售樓盤有幸福里（8.7萬(wàn)元/平方米）、友誼大廈（4.58萬(wàn)元/平方米）、世金漢宮（6.01萬(wàn)元/平方米）、都市花園（5.47萬(wàn)元/平方米）

再看南山區(qū)的國(guó)際市長(zhǎng)交流中心項(xiàng)目，其位于南山區(qū)石洲中路，于2001年建成，目前政府參考價(jià)為51100 元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為61061元/平方米，未來(lái)5年價(jià)格有望達(dá)到73182元/平方米。

該項(xiàng)目較為核心的優(yōu)勢(shì)為公交配置、人口結(jié)構(gòu)和購(gòu)物配置，評(píng)分依次為9.3分、8.7分和6.6分。

在交通配套方面，該項(xiàng)目距深圳地鐵1號(hào)線白石洲站不到100米。此外，周邊1公里范圍內(nèi)有白石洲、世界之窗、石洲中路、中信紅樹(shù)灣等多個(gè)公交站點(diǎn)，半小時(shí)可達(dá)南山的科技園、軟件產(chǎn)業(yè)基地、大沖國(guó)際中心。

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目前，距國(guó)際市長(zhǎng)交流中心500米范圍內(nèi)，在售樓盤僅有世紀(jì)村一個(gè)項(xiàng)目，售價(jià)為8.97萬(wàn)元/平方米。在1.2公里范圍內(nèi)，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期售價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米，大沖新城花園售價(jià)9.51萬(wàn)元/平方米。

龍華區(qū)民治片區(qū)的春華四季園項(xiàng)目于2006年建成，目前其二期的政府參考價(jià)為58300元/平方米。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項(xiàng)目二期的參考估值價(jià)為60225元/平方米，未來(lái)5年有望達(dá)到72478元/平方米

每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項(xiàng)目較為核心的優(yōu)勢(shì)為小學(xué)配置、購(gòu)物配置和幼兒園配置，評(píng)分依次為9.1分、8.4分和7.3分。

在該項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)，有超過(guò)10所幼兒園和小學(xué)，其中距離較近的有花城小學(xué)（246米）、華南實(shí)驗(yàn)小學(xué)（391米）、萬(wàn)科雙語(yǔ)小學(xué)（638米）和育英小學(xué)（1073米）。

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在生活配套方面，小區(qū)南門50米范圍內(nèi)有8號(hào)倉(cāng)庫(kù)、龍華名車廣場(chǎng)，小區(qū)東門步行700米有華潤(rùn)萬(wàn)家、陽(yáng)光灣畔購(gòu)物中心和人人樂(lè)。

距該項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，目前在售樓盤有陽(yáng)光第五季（5.5萬(wàn)元/平方米）、萬(wàn)科四季花城（5.37萬(wàn)元/平方米）、碧水龍庭（5.72萬(wàn)元/平方米）和成世紀(jì)（5.87萬(wàn)元/平方米）。

再以下半年深圳二手房成交量排在首位的華暉瑞禧家園為例，其于2019年建成，目前政府參考價(jià)格為61176 元/平方米。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項(xiàng)目的參考估值價(jià)為60158元/平方米，未來(lái)5年有望達(dá)到71349元/平方米。

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通過(guò)每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，以上這些熱銷項(xiàng)目往往在某些維度具有特定優(yōu)勢(shì)。比如城市天地廣場(chǎng)的商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)，國(guó)際市長(zhǎng)交流中心的軌道交通優(yōu)勢(shì)，以及春華四季園的小學(xué)和幼兒園配套優(yōu)勢(shì)。

而且值得注意的是，上述幾個(gè)項(xiàng)目中，除了春華四季園項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格比周邊略高外，其他如城市天地廣場(chǎng)、國(guó)際市長(zhǎng)交流中心的二手房?jī)r(jià)格均比周邊要便宜不少，而這兩個(gè)樓盤的建成年份也較為久遠(yuǎn)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝