每經(jīng)記者 陳鵬麗    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 陳浩    每經(jīng)編輯 張海妮    

“期末考試”臨近交卷之際，宜華健康（000150,SZ）再放“大招”。2021年12月28日晚間，宜華健康對(duì)外宣布，擬將部分自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，同時(shí)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式從原來的成本模式變更為公允價(jià)值模式。經(jīng)初步測(cè)算，上述會(huì)計(jì)估計(jì)及會(huì)計(jì)政策的變更可讓宜華健康少計(jì)提折舊或攤銷，于“無形中”增加2021年歸屬于母公司所有者的凈利潤641.89萬元。此外，宜華健康還獲得中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司（以下簡(jiǎn)稱東方資管深圳分公司）4663.04萬元的債務(wù)豁免。這筆債務(wù)豁免預(yù)計(jì)增加公司合并利潤表的投資收益4278.34萬元。

記者了解到，利用“投資性房地產(chǎn)”這一會(huì)計(jì)科目來做利潤調(diào)節(jié)的情形在A股上市公司中并不少見。一名資深會(huì)計(jì)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在實(shí)務(wù)操作中，公允價(jià)值確定很容易成為企業(yè)進(jìn)行盈余管理的工具。目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)在管理投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量上比較嚴(yán)肅，采取非必要不變更的態(tài)度。

1月10日下午，宜華健康相關(guān)人士告訴記者，公司做前述會(huì)計(jì)變更，主要是因?yàn)楣咀杂蟹慨a(chǎn)空置率的確比較高，為了增加公司現(xiàn)金流，公司擬通過出租的方式賺取租金。

最新公告顯示，控股股東宜華集團(tuán)存在違規(guī)對(duì)外擔(dān)保，未來一個(gè)月內(nèi)如果控股股東不能解決違規(guī)擔(dān)保問題，因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為宜華健康對(duì)宜華集團(tuán)不能清償部分的二分之一承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，因此公司股票可能會(huì)被實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示。

逾1.68萬平方米自有房產(chǎn)齊出租

公告顯示，宜華健康是2021年12月28日召開董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)，審議通過《關(guān)于自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)及會(huì)計(jì)政策變更的議案》，公司擬將部分原自有房產(chǎn)改為長期對(duì)外出租，自2021年10月31日（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)換日）起計(jì)入投資性房地產(chǎn)并后續(xù)以公允價(jià)值模式計(jì)量。

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的范圍。圖片來源：公告截圖

宜華健康稱，在該轉(zhuǎn)換日，公司召開總經(jīng)理辦公會(huì)審議并決定，對(duì)部分自用房產(chǎn)改變用途為長期對(duì)外出租，且該部分房產(chǎn)于轉(zhuǎn)換日已經(jīng)陸續(xù)對(duì)外出租。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，宜華健康此次自用房產(chǎn)改為長期出租的房產(chǎn)包括：深圳福田區(qū)部分辦公樓；海南陵水縣56套度假區(qū)洋房；上海親和源公司辦公樓，共涉及建筑面積約1.68萬平方米。

計(jì)入投資性房地產(chǎn)及采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，相關(guān)資產(chǎn)不需要計(jì)提折舊攤銷，使得2021年11~12月減少折舊攤銷額207.28萬元，公司凈利潤也相應(yīng)增加這個(gè)數(shù)額，最終數(shù)據(jù)以年度審計(jì)為準(zhǔn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，深圳商業(yè)辦公樓是宜華健康2015年斥資2.5億元購買而來，當(dāng)時(shí)公司在深圳福田區(qū)建安山海中心買下23層（A、B、C、D單元）、27層及28層（D、G單元），用于總部員工及深圳子公司員工辦公。2017年，宜華健康總部及旗下眾安康后勤集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱眾安康）、愛奧樂醫(yī)療器械（深圳）有限公司兩大子公司喬遷至此辦公。

1月6日，記者來到深圳建安山海中心看到，在大廈23層，有兩家公司已經(jīng)裝修完畢并有工作人員出入。其余辦公室則還處于裝修狀態(tài)，該樓層大多數(shù)辦公室看似確已出租。大廈27層目前仍然是宜華健康全資子公司眾安康的辦公室，不過也有招租計(jì)劃。

1月6日，建安山海中心27層，宜華健康子公司仍有不少員工在此辦公。

圖片來源：每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 陳浩 攝

宜華健康還擬自2021年1月1日起對(duì)原以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。上述會(huì)計(jì)政策變更雖然不會(huì)導(dǎo)致公司尚未披露的最近一個(gè)報(bào)告期盈虧性質(zhì)發(fā)生變化，但預(yù)計(jì)對(duì)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤、最近一期經(jīng)審計(jì)所有者權(quán)益的影響比例將超過50%。

通過將部分自有房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式從成本模式調(diào)整為公允價(jià)值模式，宜華健康輕輕松松“變”出641.89萬元利潤。

1月10日，宜華健康相關(guān)人士向記者表示，公司目前自有房產(chǎn)確實(shí)空置率較高，公司是為了通過出租的方式增加現(xiàn)金流。“我們公司確實(shí)現(xiàn)在資金壓力比較大，所以要尋找途徑來解決資金問題，包括我們空置的房產(chǎn)拿去出租也是比較好的辦法。”

上述人士向記者透露，宜華健康深圳的辦公樓已有部分在出租，也有一些在招租，“招租這塊，到底有沒有人有意向來租還有一些不確定性。我們也還留了一部分自己辦公，只是部分出租。”他還告訴記者，公司的會(huì)計(jì)估計(jì)變更及政策變更，對(duì)公司凈資產(chǎn)、凈利潤的提振均有效果。

不少上市公司有類似會(huì)計(jì)變更

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，近年來，不少A股上市公司把自有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為了“投資性房地產(chǎn)”。

ST雪萊（002076，SZ）在2020年就使用了該方法。當(dāng)年10月底，ST雪萊宣布將部分閑置自有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，用于出租獲取收益。此項(xiàng)變更后，ST雪萊2020年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4375.05萬元。記者注意到，宣布這項(xiàng)會(huì)計(jì)變更后，很快ST雪萊就修正了年度盈利預(yù)測(cè)，公司業(yè)績扭虧為盈。當(dāng)然，ST雪萊此舉少不了惹來深交所的監(jiān)管關(guān)注。

盡管如此，ST雪萊還是“有驚無險(xiǎn)”地利用會(huì)計(jì)估計(jì)變更實(shí)現(xiàn)了2020年業(yè)績扭虧為盈。

東百集團(tuán)（600693，SH）也曾于2020年11月宣布公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方法擬由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。追溯調(diào)整后，東百集團(tuán)2020年前三季度凈利潤由1.6億元變更為2.1億元。

在更早的2016年，嘉凱城（000918,SZ）也通過將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，追溯調(diào)整后，2016年前三季公司凈利潤增加了2.9億元。

一名資深會(huì)計(jì)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)日，公允價(jià)值增值部分不計(jì)入當(dāng)期損益，計(jì)入所有者權(quán)益，而只有減值的部分才計(jì)入當(dāng)期損益，因此，通過自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日調(diào)增企業(yè)利潤。而投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，是屬于會(huì)計(jì)政策變更，將追溯調(diào)整企業(yè)利潤，存在上市公司為調(diào)整企業(yè)利潤而進(jìn)行變更的可能。

“上市公司在預(yù)計(jì)虧損的情況下，出于維持公司業(yè)績或者獲得融資資格的需要，則可以操縱投資性房地產(chǎn)的評(píng)估值，通過提高房地產(chǎn)的公允價(jià)值，增加當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益，扭虧為盈。因此，上市公司這種調(diào)節(jié)利潤的方式還是比較常見的。”上述會(huì)計(jì)人士表示。

她也提到，證監(jiān)會(huì)曾在關(guān)于上市公司2008年年報(bào)披露工作的要求中明確指出繼續(xù)謹(jǐn)慎采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，除非有明確的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得外，應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

受控股股東拖累，公司股票或被實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示

另外，宜華健康的一則債務(wù)豁免也為公司帶來了相當(dāng)可觀的利潤。據(jù)悉，眾安康2019年7月曾向浙商銀行深圳分行申請(qǐng)綜合授信2億元，期限1年。該筆借款到期后，眾安康未能及時(shí)償還本息，浙商銀行深圳分行提起訴訟。2021年11月，銀行方與東方資管深圳分公司達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)讓，將其對(duì)眾安康擁有的已逾期本金2億元及相應(yīng)利息的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。

截至2021年12月20日，東方資管深圳分公司與眾安康共同確認(rèn)債權(quán)余額為2.29億元，東方資管深圳分公司同意豁免眾安康債務(wù)本息共計(jì)4663萬元，其中本金1799.11萬元，利息2863.93萬元。債務(wù)豁免后，眾安康還欠東方資管深圳分公司1.82億元。

1月8日宜華健康在回復(fù)深交所問詢函中明確表示，上述債務(wù)豁免將增加合并利潤表的投資收益4278.34萬元。

前述資深會(huì)計(jì)人士接受記者采訪時(shí)表示：“一些無力清償債務(wù)的上市公司，一旦獲得債務(wù)全部或者部分豁免，其收益將直接反映在當(dāng)期利潤表中，可能極大地提升其每股收益水平。這樣有可能導(dǎo)致一些上市公司迅速改善財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，一些高負(fù)債公司利用債務(wù)重組蓄意包裝利潤，原來虧損的公司則會(huì)因此而扭虧為盈。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，2021年宜華健康還剝離了3家公司股權(quán)。2021年7月，宜華健康宣布子公司親和源集團(tuán)有限公司將其所持有杭州親和源度假酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱親和源酒店）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方杭州親和源養(yǎng)老服務(wù)有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)為0元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1~3月，親和源酒店凈利潤為-303萬元。

2021年11月，宜華健康宣布轉(zhuǎn)讓合肥仁濟(jì)腫瘤醫(yī)院99%出資份額。2021年12月，宜華健康又以519.8萬元價(jià)格出售了汕尾宜華嶺南投資有限公司70%股權(quán)。

據(jù)了解，2019年、2020年宜華健康分別實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-15.72億元、-6.25億元。2021年前三季度，宜華健康實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.19億元，凈利潤為-2.25億元。根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則（2022年修訂）》，最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤（以扣除非經(jīng)常性損益前后孰低者為準(zhǔn)）為負(fù)值且營業(yè)收入低于1億元，或者追溯重述后最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤為負(fù)值且營業(yè)收入低于1億元，公司股票將被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，也就是*ST。

按照上述規(guī)則，即使宜華健康2021年凈利潤仍然是負(fù)值，只要營收不低于1億元，公司股票就不會(huì)被*ST。

不過，1月8日晚，宜華健康最新公告稱，控股股東宜華集團(tuán)陷入民間借貸糾紛，法院認(rèn)為宜華健康對(duì)宜華集團(tuán)不能清償部分的二分之一承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如在公告披露之日一個(gè)月內(nèi)，控股股東不能解決違規(guī)擔(dān)保問題，根據(jù)深交所相關(guān)規(guī)定，公司股票可能會(huì)被實(shí)行其他風(fēng)險(xiǎn)警示，即ST。

對(duì)此，宜華健康相關(guān)人士告訴記者：“我們這兩天也一直在核查具體的原因?，F(xiàn)在控股股東也是積極地跟對(duì)方協(xié)商，看能不能有更好的解決辦法，避免給上市公司造成損失。其實(shí)解決辦法就是控股股東把債給還了，現(xiàn)在就是還不確定控股股東到底欠了多少錢。還是要讓控股股東盡快去解決。”