每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

市值是評(píng)價(jià)上市公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，投資者對(duì)上市企業(yè)股價(jià)未來(lái)的預(yù)期，最直接就是公司能做到多大規(guī)模，而對(duì)應(yīng)就是能做到多大市值。

2021年，滬指全年累計(jì)漲幅4.8%，深證成指年度漲幅2.67%。不過(guò)，房地產(chǎn)板塊全年跌幅達(dá)7.57%，跑輸大盤(pán)。恒指全年跌幅超14%，房地產(chǎn)板塊亦整體疲軟。受大勢(shì)影響，物業(yè)上市公司市值亦跌多漲少，42家上市物業(yè)企業(yè)（不含2021年新上市的12家物業(yè)企業(yè)）2021年整體市值跌幅為14.60%。

整體來(lái)看，在匯集絕大多數(shù)物業(yè)上市企業(yè)的港股市場(chǎng)，2021年物業(yè)企業(yè)市值的跌幅明顯高于A股物業(yè)企業(yè)。42家上市物業(yè)企業(yè)中，僅有10家實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，高于行業(yè)平均跌幅的有25家，低于行業(yè)平均跌幅的有17家，市值跌幅超過(guò)50%的物業(yè)企業(yè)共有10家（含1家2021年新上市物業(yè)企業(yè)）。

10家物企實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)

2021年，上市物業(yè)企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)猶如“過(guò)山車(chē)”。

從去年年初到年中，在政策支持和資本推動(dòng)的雙重利好下，上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)、股價(jià)持續(xù)上行。但進(jìn)入下半年，物業(yè)股卻遭到重挫。

“物管走下神壇，回歸理性”。在2021年12月31日的“丁祖昱評(píng)樓市”線上年度發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱直言，2021年物業(yè)資本市場(chǎng)承壓下滑，“恒生物業(yè)服務(wù)的指數(shù)從年初到現(xiàn)在已經(jīng)下滑了46.5%，我們大多數(shù)物管公司都是在港股上市的，上市物業(yè)企業(yè)PE倍數(shù)腰斬，和去年相比下降53%。”

不過(guò)從2021年上市物業(yè)企業(yè)市值漲跌榜單看，仍有部分物企承受住了市場(chǎng)壓力。

從市值增長(zhǎng)額來(lái)看，中海物業(yè)在2021年增長(zhǎng)了110.5億港元，在42家物業(yè)企業(yè)中排名第一；建發(fā)物業(yè)以增長(zhǎng)17.9億港元排在第二，緊隨其后的濱江服務(wù)、和泓服務(wù)分別增長(zhǎng)16.27億港元、10.6億港元。

從總市值排名情況來(lái)看，碧桂園服務(wù)以1285億港元排在榜首，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)和恒大物業(yè)分別以690.62億港元、277.32億港元和233.35億港元列第2-4位。

值得注意的是，2021年物業(yè)企業(yè)市值漲跌幅與企業(yè)規(guī)模之間卻呈現(xiàn)出另一種格局：全年市值實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的物企均非行業(yè)頭部企業(yè)，在管面積超過(guò)1億平方米的規(guī)模物企中僅中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，漲幅為98.86%，位居上漲榜第二位；而榜首位置則被和泓服務(wù)以124.52%的漲幅奪得。

而在實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的10家物業(yè)企業(yè)中，特發(fā)服務(wù)、祈福生活服務(wù)、南都物業(yè)、建發(fā)物業(yè)等在管面積均不足3000萬(wàn)平方米。尤其是祈福生活服務(wù)的在管面積才剛過(guò)1000萬(wàn)平方米。“‘小盤(pán)股’因日成交量較少，致使該類(lèi)企業(yè)的漲跌趨勢(shì)較穩(wěn)。”嘉和家業(yè)分析表示。

與地產(chǎn)股市值變化類(lèi)似，有著國(guó)企央企背景的物業(yè)企業(yè)，在整體行情下行時(shí)因自身業(yè)績(jī)?cè)鏊俦３址€(wěn)定，且自身關(guān)聯(lián)房企的交付及財(cái)務(wù)均相對(duì)穩(wěn)健，因而其股價(jià)亦表現(xiàn)平穩(wěn)。

具體來(lái)看，除中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、招商積余雖然在2021年的市值分別下滑-1.78%、-2.54%、-5.90%，但均遠(yuǎn)高于行業(yè)整體增長(zhǎng)幅度。

規(guī)模物企跌幅明顯

盡管部分上市物企在2021年市值錄得上漲，但物業(yè)板塊整體回調(diào)、下降已成定勢(shì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上市物業(yè)企業(yè)市值平均跌幅為14.60%。其中低于平均跌幅的有17家，占比約40.5%；高于平均跌幅的有25家，占比約59.5%。

頭部物業(yè)企業(yè)中的恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、彩生活，TOP10物企中的世茂服務(wù)、金科服務(wù)、雅生活等，2021年市值跌幅均高于14.60%的平均跌幅。其中，奧園健康、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、卓越商企服務(wù)、雅生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、恒大物業(yè)、彩生活等規(guī)模物業(yè)企業(yè)的市值慘遭腰斬。

尤其受關(guān)聯(lián)房企影響，多家物業(yè)企業(yè)2021年市值下跌幅度超過(guò)50%。以跌幅排名前五的企業(yè)為例，除卓越商企服務(wù)外，雅生活物服務(wù)、恒大物業(yè)、彩生活和時(shí)代鄰里，其關(guān)聯(lián)的房企均出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)等狀況。

不過(guò)，在去年下半年物業(yè)企業(yè)市值普跌25.5%的情況下，亦有企業(yè)股價(jià)抬頭。如第一服務(wù)控股，受高溢價(jià)被融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)事件影響，其股價(jià)復(fù)牌日（2021年11月1日）大漲57.66%，創(chuàng)下上市以來(lái)新高；12月6日，股價(jià)大漲27%；截至12月31日，其市值為10.6288億港元，全年上漲19.14%。

值得注意的是，自物業(yè)板塊開(kāi)啟下跌通道后，多家上市物企發(fā)布公告稱，擬通過(guò)回購(gòu)提振市場(chǎng)信心。如碧桂園服務(wù)2021年用于回購(gòu)的金額達(dá)到7.15億港元，共回購(gòu)股票1228.2萬(wàn)股；融創(chuàng)服務(wù)用于回購(gòu)的金額也達(dá)到3.22億港元，共回購(gòu)股票2376.4萬(wàn)股。據(jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月24日，港股市場(chǎng)共有7家上市物業(yè)企業(yè)采取回購(gòu)操作，合計(jì)回購(gòu)金額11.87億港元。

對(duì)此，嘉和家業(yè)表示，對(duì)資本市場(chǎng)而言，上市物業(yè)企業(yè)較大規(guī)?；刭?gòu)，意味著上市物業(yè)企業(yè)對(duì)于自家股票的價(jià)位較為認(rèn)可，認(rèn)為當(dāng)下的跌幅不過(guò)是被低估，由此通過(guò)回購(gòu)手段提振投資者信心，對(duì)市場(chǎng)而言屬利好信號(hào)。

新上市物企難逃下滑

2021年共計(jì)有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港交所，不過(guò)在行業(yè)整體下滑的態(tài)勢(shì)下，這些新上市的物業(yè)企業(yè)也未能逃過(guò)市值下滑的命運(yùn)。

榜單顯示，2021年新上市的12家物業(yè)企業(yè)中，僅星盛商業(yè)年底市值相比上市當(dāng)日有所上漲，上漲幅度為10.71%，其余均在上市當(dāng)日出現(xiàn)了下跌。截至2021年12月31日，榮萬(wàn)家以64.33%的跌幅居首位，新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、宋都服務(wù)的跌幅均達(dá)到30%以上。

單元：億元（人民幣/港元）

事實(shí)上，在2020年初，物業(yè)板塊曾是港股市場(chǎng)打新的大熱門(mén)，受惠于靈活的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和優(yōu)秀的現(xiàn)金流造血能力，物業(yè)新股上市常常受到投資者的追捧，全年首發(fā)PE均值約50倍，其中最高首發(fā)PE值甚至到達(dá)120倍。不過(guò)2021年物業(yè)企業(yè)上市首發(fā)PE均值約24倍，首日破發(fā)率高達(dá)66.7%。

“物企上市首發(fā)PE值的逐漸走低與首日破發(fā)率逐漸升高，昭示著買(mǎi)賣(mài)雙方之間預(yù)期的背離。”嘉和家業(yè)表示。

此外，公開(kāi)信息顯示，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發(fā)服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)等10家物業(yè)企業(yè)密集遞表，打破了物企單月遞表紀(jì)錄。但截至目前，這10家物業(yè)企業(yè)中沒(méi)有一家通過(guò)港交所聆訊，招股書(shū)已“批量”失效。

另?yè)?jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。其中，禹佳生活服務(wù)已是二次遞表，但仍未逃脫“失效”命運(yùn)。從企業(yè)上市總用時(shí)來(lái)看，2021年物業(yè)企業(yè)上市平均用時(shí)190天，相較于2020年拉長(zhǎng)51.2天。除招股書(shū)逾期失效外，亦有多家物業(yè)企業(yè)的招股書(shū)因主動(dòng)放棄而失效。

整體來(lái)看，2021年上市行情呈現(xiàn)“前高后低”趨勢(shì)：1-7月，物業(yè)資本市場(chǎng)延續(xù)近2年來(lái)的火熱行情，共有28家物業(yè)企業(yè)赴港交表，僅7月上旬就有6家企業(yè)成功上市。但7月下旬行業(yè)“拐點(diǎn)”突現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)IPO之路變得崎嶇起來(lái)。直至年末，僅有6家物企遞交招股書(shū)，其中近4個(gè)月無(wú)一家物企通過(guò)聆訊。同期，物業(yè)股股價(jià)、市值也雙雙下跌。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“結(jié)合目前處于上市進(jìn)程中的企業(yè)數(shù)量而言，2022年預(yù)期物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超過(guò)70家。估值方面，上市物業(yè)企業(yè)整體估值水平將抬升，隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過(guò)萬(wàn)億港元。資本市場(chǎng)將持續(xù)看好規(guī)模大、成長(zhǎng)性強(qiáng)、盈利能力強(qiáng)、特色突出的企業(yè)，此類(lèi)企業(yè)更加具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG211276657648