每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

1月24日，負(fù)責(zé)光耀集團(tuán)重整工作的管理人發(fā)布通報(bào)，因有第三人對(duì)擬拍賣的車位提出異議，將擬拍賣的車位數(shù)量做出調(diào)整。

1月20日，光耀集團(tuán)管理人宣布對(duì)光耀集團(tuán)名下破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。

作為廣東惠州首家百強(qiáng)房企，2022年，是光耀集團(tuán)成立的第20個(gè)年頭。而早在2014年前后，光耀集團(tuán)被曝出資金鏈問題，2017年就走向了破產(chǎn)重整之路。彼時(shí)，光耀集團(tuán)的債務(wù)總額已經(jīng)合計(jì)近106億元，處于資不抵債狀態(tài)。

管理人擬在阿里拍賣破產(chǎn)強(qiáng)清頻道處置光耀集團(tuán)名下17項(xiàng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這17項(xiàng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)合計(jì)的起拍總價(jià)約5.48億元，包括土地及地上建筑物、商住樓、綜合樓、辦公用房、商鋪、餐飲、商場、車位等，這些資產(chǎn)主要都位于光耀集團(tuán)的發(fā)家地惠州。

這其中，起拍價(jià)最高的是位于深圳市福田區(qū)諾德中心的6間辦公用房，評(píng)估價(jià)約1億元。

總起拍價(jià)5.48億元

惠州市中級(jí)人民法院（下稱惠州中院）于2017年12月11日依法裁定受理光耀集團(tuán)破產(chǎn)案，但4年過去了，光耀集團(tuán)的破產(chǎn)重整最終還是失敗了。

明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，光耀集團(tuán)曾經(jīng)也是百強(qiáng)房企，風(fēng)光無限。但當(dāng)中出現(xiàn)的高杠桿快速擴(kuò)張，就像高空走鋼絲，遇到政策或市場調(diào)整，就很容易摔下來。這兩年類似案例也非常多，只不過光耀集團(tuán)比較激進(jìn)，出問題也比較早。而一旦走到破產(chǎn)重組清算的階段，周期普遍會(huì)比較長。

2021年9月，光耀集團(tuán)管理人發(fā)布公告表示，經(jīng)本案債權(quán)人會(huì)議兩次表決，《光耀集團(tuán)有限公司重整計(jì)劃（草案）》均未獲得通過，光耀集團(tuán)符合《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、第八十八條規(guī)定的應(yīng)終止重整程序并宣告破產(chǎn)的情形，管理人已于2021年3月15日依法向惠州中院提請(qǐng)裁定終止光耀集團(tuán)重整程序，并宣告光耀集團(tuán)破產(chǎn)。

也因此，根據(jù)光耀集團(tuán)第一次債權(quán)人會(huì)議審議通過的《光耀集團(tuán)有限公司財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案》，管理人將對(duì)光耀集團(tuán)名下破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，首次拍賣將根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)作為起拍價(jià)，同時(shí)結(jié)合擬處置的財(cái)產(chǎn)實(shí)際情況采取分項(xiàng)、部分打包或者整體打包。

本次拍賣標(biāo)的為光耀集團(tuán)名下17項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，合計(jì)起拍總價(jià)約5.48億元。

另外，對(duì)于光耀集團(tuán)名下翡儷港八期項(xiàng)目及“東平4號(hào)地”等破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)因涉及復(fù)工復(fù)建問題，管理人將另行制定拍賣方案通報(bào)債權(quán)人后開展拍賣工作。

翡儷港是光耀集團(tuán)在惠州打造的豪宅項(xiàng)目之一，與光耀集團(tuán)已開發(fā)的荷蘭水鄉(xiāng)隔江相望。因資金鏈斷裂等問題，翡儷港出現(xiàn)停工的情況。2014年，惠州源東集團(tuán)原本入局接手了翡儷港項(xiàng)目，但此后又因各種問題再次出現(xiàn)停工。

2022年2月25日，光耀集團(tuán)首批17項(xiàng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)將進(jìn)行強(qiáng)清拍賣。

評(píng)估價(jià)1億的深圳寫字樓“最值錢”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在光耀集團(tuán)17項(xiàng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中，起拍價(jià)最高的是位于深圳市福田區(qū)諾德中心的6間辦公用房，建筑面積合計(jì)約1988.89平方米，評(píng)估價(jià)約1億元，每平方米折合約5萬元。

其余破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目均位于惠州。光耀集團(tuán)名下城市廣場項(xiàng)目有證/無證商鋪、餐飲以及車庫整體處置，以評(píng)估價(jià)合計(jì)96,101,400.00元作為起拍價(jià)進(jìn)行公開拍賣，也是其惠州財(cái)產(chǎn)中價(jià)值最高的一項(xiàng)。

光耀集團(tuán)此前開發(fā)的光耀橙子公寓、荷蘭堡、荷蘭水鄉(xiāng)、光耀海豚灣花園、銀鷹花園等項(xiàng)目的商場、車庫等資產(chǎn)，亦都在處置列表中。光耀集團(tuán)名下還有三宗地塊，惠府國用（2010）第13021920079號(hào)土地使用權(quán)及地上建筑物整體處置，以評(píng)估價(jià)合計(jì)13,093,600.00元作為起拍價(jià)進(jìn)行公開拍賣?；莞畤茫?012）第13020700021號(hào)土地使用權(quán)單獨(dú)處置，以評(píng)估價(jià)1,345,400.00元作為起拍價(jià)進(jìn)行公開拍賣。

這兩宗土地的起拍價(jià)格都僅在千萬級(jí)別，一方面兩宗地塊的土地用途均為工業(yè)用地，另一方面，兩宗土地的使用權(quán)終止日期分別在2045年、2043年，僅剩余20年左右期限。

還有惠府國用（2003）第13020700079號(hào)土地使用權(quán)以評(píng)估價(jià)13857500.00元作為起拍價(jià)進(jìn)行公開拍賣，其為一宗商業(yè)用地，但使用權(quán)期限仍然只剩余21年，樓面價(jià)折合約4617元/平方米。

該地塊位置就在光耀自己開發(fā)的荷蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目附近。每經(jīng)AI品房小程序顯示，荷蘭水鄉(xiāng)三期二組團(tuán)的AI估值參考價(jià)為12436元/平方米，未來5年預(yù)測(cè)單價(jià)為15331元/平方米。

來源：每經(jīng)AI品房

而荷蘭水鄉(xiāng)的334個(gè)原計(jì)劃上拍車位，根據(jù)最新調(diào)整，因存在較多異議，將停止上拍，待管理人審核后另行處置。

“現(xiàn)在地主家也沒多少余糧，去市場上收那些資金鏈緊張房企的資產(chǎn)也很便宜，而且可能資產(chǎn)更干凈一些。”在艾振強(qiáng)看來，光耀集團(tuán)17項(xiàng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣能否順利出讓仍存挑戰(zhàn)，從起拍資金較低這點(diǎn)亦可看出。

光耀此前的資產(chǎn)處置溢價(jià)也不高。2017年，深圳市光耀地產(chǎn)有限公司持有的惠州市裕景實(shí)業(yè)有限公司（下稱惠州裕景公司）49%股權(quán)，被申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣以清償債務(wù)。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，惠州裕景公司評(píng)估后的資產(chǎn)總額約為3.2億元，負(fù)債總額約4.3億元。

阿里法拍數(shù)據(jù)顯示，惠州裕景公司49%股權(quán)起拍價(jià)為187700元，最終成交價(jià)為4,185,500元。

此外，記者了解到，恒大也曾在2016年底收購過光耀在惠州的一些項(xiàng)目地塊，如光耀將軍湖項(xiàng)目。在2017年恒大半年報(bào)中就有惠州將軍湖項(xiàng)目的身影。項(xiàng)目土地原值13.57億元、土地面積40.34萬平方米、樓面地價(jià)3362元/平方米，由恒大100%控股。

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