每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

盡管2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，但杭州樓市卻走出了獨(dú)立行情。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年杭州新房成交面積同比增長(zhǎng)45.7%達(dá)到2334萬(wàn)平方米，成交金額同比增長(zhǎng)60.9%，以7273億元再創(chuàng)新高；宅地成交量?jī)r(jià)齊漲，供銷(xiāo)規(guī)模創(chuàng)歷史新高，宅地出讓金額排名全國(guó)第二。

2021年杭州新房市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模的顯著增長(zhǎng)，也帶來(lái)房企業(yè)績(jī)的水漲船高。在過(guò)去的一年，杭州區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出怎樣的競(jìng)爭(zhēng)格局？外來(lái)房企與本土房企的較量中誰(shuí)占據(jù)了上風(fēng)？在土地儲(chǔ)備方面哪些房企更具競(jìng)爭(zhēng)力？

本土房企業(yè)績(jī)突出，外來(lái)企業(yè)步步緊逼

即便全國(guó)頭部房企已基本布局杭州，但杭州本土企業(yè)的表現(xiàn)仍然一如繼往的穩(wěn)健。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年杭州房地產(chǎn)銷(xiāo)售額TOP20企業(yè)的合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到5597億元，同比上升13%。其中本土房企濱江集團(tuán)以銷(xiāo)售額1150.1億元、銷(xiāo)售面積216.2萬(wàn)平方米的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)奪冠，也成為銷(xiāo)售金額榜上唯一的“千億規(guī)模”房企。

綠城中國(guó)則以銷(xiāo)售額772億元、銷(xiāo)售面積199.3萬(wàn)平方米排在第二位。在銷(xiāo)售金額上，綠城中國(guó)領(lǐng)先第三名近300億元?？梢?jiàn)，本土兩強(qiáng)企業(yè)的業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)依然十分明顯。

值得一提的是，2021年公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)的32家代表企業(yè)中，僅6家房企完成銷(xiāo)售目標(biāo)，其中就包括綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)。

而外來(lái)企業(yè)亦步步緊逼。在TOP20房企銷(xiāo)售榜單上，保利發(fā)展、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)和融信中國(guó)分列第3-6位，龍湖集團(tuán)和招商蛇口分列第8、9位，越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、新希望地產(chǎn)和陽(yáng)光城亦進(jìn)入榜單。也就是說(shuō)，在2021年杭州TOP20房企銷(xiāo)售榜單上，外來(lái)房企占據(jù)了12席，可以說(shuō)對(duì)杭州本土房企形成合圍之勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

對(duì)于杭州區(qū)域房企的競(jìng)爭(zhēng)格局，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“毫無(wú)疑問(wèn)，任何一家房企在自己立足深耕的大本營(yíng)的優(yōu)勢(shì)都是不言而喻的。一方面是長(zhǎng)期深耕形成的客戶(hù)基礎(chǔ)，這是企業(yè)積累的最重要財(cái)富，其中很多客戶(hù)成為復(fù)購(gòu)客戶(hù)，忠誠(chéng)度很高；二是本土企業(yè)更了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特征和客戶(hù)需求特征，進(jìn)而在產(chǎn)品打造上更迎合客戶(hù)需求，從而推進(jìn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。其實(shí)這兩個(gè)是相輔相成的過(guò)程，可持續(xù)幫助企業(yè)在本土市場(chǎng)形成良性循環(huán)，疊加市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。”

從整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，2021年杭州銷(xiāo)售金額TOP5企業(yè)門(mén)檻升至360億元，TOP10門(mén)檻升至178億元，TOP20門(mén)檻升至111億元。TOP20企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售面積1592萬(wàn)平方米，同比上升7.2%，銷(xiāo)售面積前20房企的門(mén)檻升至37萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

浙系房企的優(yōu)勢(shì)為何如此明顯? 高院生指出：“浙系房企本身總體相對(duì)優(yōu)質(zhì)，在發(fā)展基因里更看重產(chǎn)品、更看重客戶(hù)。尤其是在這一波市場(chǎng)形勢(shì)下，浙江房企多數(shù)企業(yè)的安全性、穩(wěn)健性經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的驗(yàn)證，從這些角度來(lái)說(shuō)浙江房企在大本營(yíng)的優(yōu)勢(shì)更加明顯。”

如排在杭州TOP20房企銷(xiāo)售榜首位的濱江集團(tuán)，2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)為1500億元，實(shí)際銷(xiāo)售額1691.3億元，目標(biāo)完成率達(dá)到112.8%。其中，濱江集團(tuán)在杭州的銷(xiāo)售額占比達(dá)68%。排在第二位的綠城中國(guó)的目標(biāo)完成率更高，達(dá)到113.2%。

此外，進(jìn)入杭州TOP20房企銷(xiāo)售榜單的還有德信地產(chǎn)、祥生集團(tuán)、保億置業(yè)、宋都集團(tuán)、興耀房地產(chǎn)、眾安集團(tuán)等浙系房企。在中指研究院2021年全國(guó)房企TOP200銷(xiāo)售榜中，宋都集團(tuán)以278億元排名第110名，眾安集團(tuán)以273億元位于第113名、保億置業(yè)以215.6億元排名第126名、興耀房地產(chǎn)以133.8億元排名第144名。

值得注意的是，其中興耀房地產(chǎn)全部業(yè)績(jī)完全依賴(lài)杭州一地，保億置業(yè)在杭州的業(yè)績(jī)占全國(guó)業(yè)績(jī)的73%；宋都、眾安兩家房企在杭州的銷(xiāo)售額均占據(jù)了全年總銷(xiāo)售的一半以上。

從權(quán)益銷(xiāo)售額來(lái)看，杭州2019-2021年TOP10房企的市占率均保持在3成以上，其中TOP3及TOP5房企的市占率逐年上升。由此可見(jiàn)，上述中小房企太過(guò)依賴(lài)杭州一地的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，對(duì)于未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)并不是好事。

此外，在近日每日經(jīng)濟(jì)新聞·鎂刻地產(chǎn)發(fā)布的2021年全國(guó)15城熱銷(xiāo)樓盤(pán)榜上，杭州銷(xiāo)售額TOT10樓盤(pán)中，位居榜首的正是本土房企綠城中國(guó)開(kāi)發(fā)的綠城桂冠東方項(xiàng)目，全年銷(xiāo)售額達(dá)176.85億元。排在第二位的是濱江集團(tuán)開(kāi)發(fā)的錦尚和品府，銷(xiāo)售額達(dá)135.34億元。而2021年全國(guó)共誕生了9個(gè)銷(xiāo)售額超百億樓盤(pán)，杭州獨(dú)占兩席，且排名高居第2、3位。

“頭部房企市占率的提高，意味著在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來(lái)頭部企業(yè)的市占率可能會(huì)繼續(xù)提高。”

高院生分析認(rèn)為，在目前行業(yè)環(huán)境下，中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)越來(lái)越明顯，在融資能力、品牌影響力、產(chǎn)品能力等方面都相對(duì)頭部企業(yè)較弱。中小企業(yè)未來(lái)發(fā)展中有幾個(gè)方向：一是傍“大腿”發(fā)展，與品牌房企合作發(fā)展的情況將會(huì)越來(lái)越多；二是深耕自身主場(chǎng)，下沉區(qū)域夯實(shí)發(fā)展根基；三是在現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)定位下尋找適合自己發(fā)展的賽道。

宅地供銷(xiāo)均創(chuàng)歷史新高，各路房企爭(zhēng)相拿地

與全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)類(lèi)似，2021年杭州三批次集中供地經(jīng)歷了上半年狂熱、10月份冷清、12月回暖復(fù)蘇的過(guò)程，最終全年的量?jī)r(jià)齊漲還是證明了杭州市場(chǎng)的活力。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年杭州共推出宅地175宗，規(guī)劃總建面2292萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48%；宅地出讓收入為2703億元，在全國(guó)各市中僅次于上海，與2020年排名相同。從歷年宅地成交情況來(lái)講，2021年杭州宅地供應(yīng)規(guī)模及成交規(guī)模均創(chuàng)歷史新高。

由于杭州第一批次集中拍地空前火熱，第二批次土拍政策提高了房企參拍門(mén)檻，如取消勾地制度、禁馬甲、提高房企資金資質(zhì)審核等，同時(shí)增加了地塊的建設(shè)要求，如競(jìng)品質(zhì)、建沿街商鋪，禁商墅等，這也導(dǎo)致二批次集中拍地成交慘淡。第三批次集中土拍規(guī)則適度放松，主要從讓利房企、降低門(mén)檻等提高房企參拍積極性方面調(diào)整，包括恢復(fù)勾地制度、降低溢價(jià)上限、不限參拍資質(zhì)要求，競(jìng)品質(zhì)改為定品質(zhì)等。

第三批次集中土拍中，收獲最大的仍是本土龍頭、城投平臺(tái)與國(guó)企央企。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，包括濱江、綠城、德信、中天及深耕臨安的地上集團(tuán)等杭州本土龍頭房企和城投背景平臺(tái)，拿地權(quán)益金額占比TOP20房企總量的51.4%，權(quán)益面積占比66.6%。杭州地鐵、浙江省交投、西湖投資集團(tuán)等城投平臺(tái)表現(xiàn)也比較亮眼。

2021年杭州三次集中拍地供應(yīng)及成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，在2021年杭州市區(qū)拿地權(quán)益金額、權(quán)益面積TOP20企業(yè)榜上，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)均穩(wěn)居前兩位。其中濱江集團(tuán)拿地14宗，權(quán)益面積109萬(wàn)平方米，金額達(dá)到274億元；綠城中國(guó)緊隨其后，拿地13宗，權(quán)益面積102萬(wàn)平方米，拿地金額211億元。

值得注意的是，杭州本土房企持續(xù)加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，加倉(cāng)深耕板塊。如排在拿地榜首位的濱江集團(tuán)，除堅(jiān)守錢(qián)塘江兩岸之外，還首次布局江東核心區(qū)域。

此外，杭州范圍的各個(gè)區(qū)域的龍頭房企則有另一種戰(zhàn)略方向。如中天一直以來(lái)以深耕臨安、富陽(yáng)等郊區(qū)為主，2021年也一舉斬獲了三墩、文暉和申花3宗地塊；地上集團(tuán)2022年在深耕區(qū)域拿下濱湖新區(qū)宅地之外，還拿下了位于申花、文暉等兩宗宅地；另有臺(tái)州區(qū)域龍頭房企偉星首次進(jìn)入杭州拿下申花宅地。從上述房企的動(dòng)作來(lái)看，區(qū)域龍頭也開(kāi)始嘗試走出舒適區(qū)，拓展核心區(qū)域。

2021年杭州市區(qū)拿地權(quán)益面積、權(quán)益金額TOP20企業(yè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

外來(lái)房企在杭州土地市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣不俗。華潤(rùn)置地、融信中國(guó)、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)在2021年杭州房企拿地金額榜上分列3-6位，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、招商蛇口、榮盛發(fā)展、金隅集團(tuán)、保利發(fā)展和花樣年集團(tuán)也進(jìn)入了TOP20拿地榜。在2021年杭州T20房企拿地金額榜上，外來(lái)房企占據(jù)了10席。

“距離我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，未來(lái)還有10個(gè)百分點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，蘊(yùn)含著很多機(jī)遇。這些機(jī)遇已經(jīng)不再是單一的住宅開(kāi)發(fā)，而是更多元的機(jī)遇，比如城市更新、未來(lái)社區(qū)、TOD等。”

高院生表示，“尤其是對(duì)于浙江市場(chǎng)而言，在高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的過(guò)程中，不同類(lèi)型的房企基于自身的優(yōu)勢(shì)，尋求的發(fā)展路徑會(huì)有所差異，只要企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是安全的、穩(wěn)健的，就能在未來(lái)的發(fā)展中找到自身的賽道，這也是多元化競(jìng)爭(zhēng)下的必然結(jié)果。”

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