每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年是昆明樓市跌宕起伏的一年，房價(jià)也猶如坐上了過山車。

昆明銳理統(tǒng)計(jì)顯示，在去年5月昆明新建住宅均為15792元/平方米，但從下半年開始昆明樓盤幾乎集體開始降價(jià)促銷，到10月份住宅均價(jià)僅為13315元/平方米。不過從2021年全年整體來看，昆明房價(jià)僅下降了31元/平方米，降幅0.4%。

與此同時(shí)，商品房供銷兩端均大幅下跌。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年昆明商品房供應(yīng)1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%。

“受疫情和整個(gè)房地產(chǎn)行情影響，包括昆明、南寧等在內(nèi)的一些西南旅游為主的城市，近來樓市肯定是沒以前那么熱了，成交量下滑比較嚴(yán)重也是符合預(yù)期的。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，未來市場不排除有反彈的可能，尤其是昆明地理位置特殊，緊鄰東南亞國家，后續(xù)市場需求肯定會上升。

房價(jià)經(jīng)歷“過山車”

“2021年我們的銷售同比略有下降。”某TOP10房企昆明區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人張強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，特別是受滇池環(huán)保整治影響，2021年上半年環(huán)滇樓市供需均跌至谷底，隨后才逐漸恢復(fù)。

一份來自克爾瑞的報(bào)告顯示，2021年昆明商品房供應(yīng)1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%；商品房存量自2018年開始一路高漲，從2020年開始受疫情疊加行業(yè)下行影響成交下滑，去化周期延長。

來源：克而瑞

去年下半年由于受大環(huán)境影響，昆明樓盤幾乎集體開始降價(jià)促銷，房價(jià)也一跌再跌，到10月時(shí)達(dá)到全年最低點(diǎn)，住宅均價(jià)僅為13315元/平方米。但由于年底環(huán)滇高端樓盤銷售解禁，以及北京路等地段高價(jià)位項(xiàng)目相繼開盤，拉高了均價(jià)。再加上上半年房價(jià)都在1.5萬元/平方米以上，使得2021年全年昆明住宅均價(jià)仍舊守住1.5萬元/平方米關(guān)口，達(dá)到15005元/平方米，和2020年全年均價(jià)15036元相比僅下降了31元/平方米，降幅為0.4%。

“自2021年國慶以后，昆明樓市的回調(diào)期已基本結(jié)束，開始進(jìn)入一定程度的平穩(wěn)期。”張強(qiáng)表示。

而昆明房協(xié)日前發(fā)布的“2021昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書”也指出，昆明房價(jià)已經(jīng)不具備持續(xù)下行空間，并且作出了2022年全年主城房價(jià)將在1.4萬元/平米小幅波動、年末有望上探至1.45萬元/平方米、實(shí)現(xiàn)量價(jià)回升的預(yù)判。

克而瑞也預(yù)計(jì)，2022年昆明新房供應(yīng)將維持現(xiàn)狀，成交量將小幅上漲，價(jià)格維持在14500元/平方米小幅震蕩。

公寓去化周期48個(gè)月

不過，相較于住宅市場價(jià)格的相對堅(jiān)挺，昆明公寓價(jià)格則從年初一路跌到了年尾，呈貢區(qū)、盤龍區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目公寓價(jià)格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如去年6月下旬，位于盤龍區(qū)的碧桂園•KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天賣出了961套，與今年高峰期相比價(jià)格下降了3000元/平方米。

就在碧桂園打折賣公寓的同時(shí)，萬科、佳兆業(yè)、新希望地產(chǎn)等品牌房企的公寓項(xiàng)目也加入了降價(jià)行列，“第二套半價(jià)”“買一套送一套”等促銷方式頻出。銳理數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，昆明公寓庫存量達(dá)到451.8萬平米，去化周期達(dá)48個(gè)月。

“昆明公寓市場在2018-2020年供應(yīng)集中爆發(fā)，成交均價(jià)處于市場峰值。”昆明銳理表示，但到了2021年，在“三道紅線”政策壓力下，房企為降負(fù)債、增加現(xiàn)金流，開啟了公寓“甩賣”模式，供應(yīng)下滑、成交上漲，價(jià)格跌至2016年同期水平，不過“價(jià)格下探仍未見底。”

某頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受制于產(chǎn)品本身缺點(diǎn)以及存量太大等因素影響，公寓銷售比較緩慢。以往開發(fā)商為了回收資金，對公寓的定價(jià)本身就比較保守，對利潤要求不高。然而這一愿望從去年下半年開始越來越難實(shí)現(xiàn)，因此許多項(xiàng)目開始推出只求覆蓋開發(fā)成本的特價(jià)公寓。

土地出讓金創(chuàng)5年新低

在土地市場，2021年昆明土地出讓收入出現(xiàn)了近年來最大幅度的下降。

昆明市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年昆明市土地供應(yīng)僅達(dá)到計(jì)劃的34%，實(shí)際出讓中又有多個(gè)地塊流拍或中止出讓，導(dǎo)致全年主城五區(qū)的土地出讓面積還不到430畝，比2020年銳減85%；土地出讓金也下降到最近5年來的最低值，僅418.1億元，同比下降38.5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年起昆明開始加大土地供應(yīng)量，吸引品牌房企紛紛入駐，至2019年昆明土地成交量創(chuàng)下歷史最高。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達(dá)2475.03萬平方米，出讓金額達(dá)1011.9億元。到了2020年昆明市土地出讓收入盡管比前一年下降了25.7%，但仍舊有680.3億元。

來源：克而瑞

在土地供求量下降的同時(shí)，整體流拍率則呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明土地流拍19宗，整體流拍率為10%；到了2021年，全年有13宗土地流拍，其中12宗均為下半年流拍，流拍率達(dá)到了20%。與此同時(shí)，2020年昆明土地成交平均溢價(jià)率為10.70%，較前三年市場熱度小幅上漲；而在2021年，全年僅4宗住宅用地溢價(jià)，溢價(jià)率跌至5.64%。

“2021年土地市場供銷量同比大幅下降，成交量縮價(jià)漲，成交單價(jià)、成交樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高。”昆明銳理表示，2021年昆明土地市場多為定向勾地，本土龍頭房企俊發(fā)一家獨(dú)大，拿了三分之一的土地。上半年土拍市場多家房企參拍，土地市場競爭激烈，地塊溢價(jià)成交；但下半年房企資金壓力增大，拿地積極性降低，多宗土地流拍，土地成交下行明顯。

需要注意的是，以往房企拿地主戰(zhàn)場主要為呈貢、官渡、盤龍，2020年兩宗溢價(jià)率超過100%的土地就來自呈貢區(qū)和盤龍區(qū)。但到了2021年，房企競爭最激烈區(qū)域則轉(zhuǎn)到了經(jīng)開區(qū)、官渡區(qū)。如2021年溢價(jià)成交的4宗地塊，兩個(gè)區(qū)域各占2宗。

其中，2021年4月6日，保利發(fā)展以34.81%的溢價(jià)率競得經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)一宗純住宅用地，也是2021年昆明溢價(jià)率最高的一宗地塊；招商蛇口則在2021年5月12日在經(jīng)過31輪競拍擊敗中海、中梁、金茂等房企后，以30.40%溢價(jià)率競得官渡區(qū)關(guān)上街道辦一住宅用地，這也是房企競爭輪次最多的地塊。

此外，行業(yè)集中度在昆明土地市場越發(fā)明顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，昆明貨值儲備TOP10房企總貨值儲備量高達(dá)2535萬平方米，占市場份額主導(dǎo)地位。其中作為本土房企的俊發(fā)以789萬平方米的土地貨值儲備穩(wěn)居首位，與綠地、招商蛇口、碧桂園、萬科占居前五位。拿地排在前十位的企業(yè)以外來品牌房企為主，昆明本土企業(yè)逐漸淡出。

其中，萬科、綠地、保利土儲集中度高，如萬科在官渡區(qū)的土儲占據(jù)6成，綠地在呈貢的土儲占據(jù)7成；保利在五華占據(jù)7成貨儲。

房企投資積極性降低

相較于前些年外來房企爭先恐后、密集入昆的熱鬧程度， 2021年房企進(jìn)軍昆明的場面明顯冷清了許多。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年，昆明新進(jìn)房企累計(jì)為17家，主要進(jìn)駐方式為合作進(jìn)駐與招拍掛形式拿地，僅少量開發(fā)商的進(jìn)駐方式為收并購。但到了2021年，新入昆明的義承置業(yè)、南昌建工和藍(lán)城集團(tuán)，均為收并購方式。

如2021年3月，停工長達(dá)7年的譽(yù)峰國際項(xiàng)目舉行了復(fù)工儀式，開發(fā)商陣營由浙商置業(yè)和藍(lán)城聯(lián)合組成，其中浙商置業(yè)為項(xiàng)目重整投資方，藍(lán)城集團(tuán)為項(xiàng)目操盤方。

來源：克而瑞

譽(yù)峰國際為盤龍區(qū)清泉村城改項(xiàng)目的商業(yè)地塊，位于昆明市鉑金大道與杭瑞高速南側(cè)交匯處。整個(gè)項(xiàng)目占地面積約308畝，于2011年啟動拆遷改造，2014年項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已封頂斷水，此后由于開發(fā)企業(yè)千益豐集團(tuán)資金鏈斷裂而致項(xiàng)目停工爛尾。

而南昌建工則是在藍(lán)光發(fā)展陷入危機(jī)之際，接過了藍(lán)光雍錦園項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。

據(jù)了解，南昌建工原是藍(lán)光雍錦園的財(cái)務(wù)投資者，為項(xiàng)目公司昆明圣錦地產(chǎn)的控股公司昆明城鑠的第二大股東，由于第一大股東藍(lán)光地產(chǎn)債務(wù)出現(xiàn)問題，由南昌建工接盤開發(fā)。

與此同時(shí)，已進(jìn)入昆明的品牌房企在拿上的積極性也有所下降。如2021年昆明拿地TOP10房企中，除俊發(fā)外一枝獨(dú)秀外，其他房企的拿地規(guī)模均不大。

“今年僅俊發(fā)拿了大量地塊，其次為東原拿地開發(fā)新項(xiàng)目，其余房企拿地開發(fā)新項(xiàng)目的較少，主要因行業(yè)降溫，開發(fā)商拿地多選擇住宅類用地用作項(xiàng)目后續(xù)。”克爾瑞分析表示。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝