每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

開年以來，物業(yè)行業(yè)繼續(xù)延續(xù)去年以來的收并購熱潮，截至目前已發(fā)生5宗并購案，涉及金額近30億元。

事實上，曾被視為資本寵兒的物業(yè)股，其成長邏輯正在發(fā)生變化。經歷了2020年新冠疫情的考驗后，物業(yè)板塊在資本市場的表現(xiàn)整體穩(wěn)健。而去年下半年以來，物業(yè)上市公司的估值逐漸回歸理性。加之受部分房企債務問題影響，使關聯(lián)物業(yè)企業(yè)的未來走向有了不確定性，行業(yè)關注的熱點逐漸由上市轉為收并購。

那么，未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)怎樣的走勢？愈演愈烈的并購潮將對物業(yè)行業(yè)產生哪些影響？資本市場還會繼續(xù)看好物業(yè)股嗎？

“物業(yè)行業(yè)目前還處于初級發(fā)展階段，集中度并不高。雖然資源和市場都在向頭部企業(yè)集中，但這種雙集中還有進一步發(fā)展的空間。”

近日，世茂服務（00873.HK）執(zhí)行董事兼總裁葉明杰在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，物業(yè)行業(yè)正處在上升通道，這兩年大家都在走規(guī)模化發(fā)展。長遠來看，高質量發(fā)展才是長久之計，物業(yè)企業(yè)需要尋找差異化的發(fā)展優(yōu)勢。

圖片來源：受訪者提供

行業(yè)仍處于初級階段

“對于物業(yè)服務行業(yè)而言，過去30 多年時間發(fā)展實際上是很緩慢的，也就是在最近的五六年時間才開始快速推進。所以在我看來，物業(yè)行業(yè)目前還是屬于初級階段。”

葉明杰表示，首先還是行業(yè)大趨勢的變化。物業(yè)要跟房地產行業(yè)要放在一起看，房地產以前都是增量市場，在四五年前這個增量部分越來越見頂了，所以慢慢地轉向了存量。尤其在“房住不炒”的總基調下，這也是未來的發(fā)展方向。

其次，房地產行業(yè)從增量市場轉到存量市場后，用戶端（需求端）對品質和服務的需求越來越高，有需求了，物業(yè)服務行業(yè)就馬上發(fā)生了變化。同時，房企對旗下物業(yè)板塊的定位發(fā)生了變化，真正把它當成一個專業(yè)公司來運作，而不僅僅是之前的內部輔助部門。而這些變化也讓資本看到了機會并介入，并催生物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展。

“物業(yè)行業(yè)的集中度目前并不高，雖然資源和市場都向頭部企業(yè)集中，但這種雙集中還有進一步發(fā)展的空間。”葉明杰表示，現(xiàn)在全國有十幾萬家物業(yè)公司，但真正的頭部企業(yè)也就那三五家，而且今天的頭部企業(yè)不見得一定是未來的頭部企業(yè)，可能這里面還會分化。

“如今的物業(yè)企業(yè)已經不僅只是做住宅小區(qū)這樣的基礎業(yè)務，還涉及商管、高校、醫(yī)院、產業(yè)園等領域。而且還在橫向拓展，延伸到了城市服務業(yè)務，業(yè)態(tài)邊界不斷在擴展。”

葉明杰表示，現(xiàn)在政府在倡導“物業(yè)管理+生活服務”“物業(yè)+養(yǎng)老”“線上+線下”的服務方式，所以物業(yè)企業(yè)都在做綜合業(yè)態(tài)。而且不僅做圍墻內，還拓展延伸到了圍墻外，如生活服務。所以這個增長空間是巨大的，但目前還屬于起步階段。

物業(yè)收并購正在分化

開年以來，物業(yè)行業(yè)的收并購繼續(xù)維持2021年的高頻率。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)；交易總金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。從并購規(guī)模來看，并購面積TOP10企業(yè)平均并購規(guī)模為8667萬平方米，碧桂園服務、恒大物業(yè)、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

而本月，物業(yè)并購再掀小高潮，尤其是華潤萬象生活，已發(fā)起了兩起并購案，涉及總金額達33.2億元。

“通過收并購，實際都是在做厚基礎物業(yè)的規(guī)模。但物業(yè)企業(yè)不能夠一直都去通過收并購來驅動增長，因為沒有一個行業(yè)的增長是完全依賴于收并購的。但收并購作為一種擴張手段，在企業(yè)發(fā)展的前期中期后期都會存在，只每一個階段的目的是不一樣的。”

數(shù)據(jù)來源：中指研究院 

對于物業(yè)行業(yè)不斷增長的并購潮，葉明杰表示，“目前階段的收并購就是把基礎規(guī)模做大。但是下一個階段，可能是通過收并購來提升物業(yè)企業(yè)的能力，比如在生活服務上面的能力。”

“企業(yè)收并購要量力而行，要結合自身能力去實施。”在葉明杰看來，未來物業(yè)行業(yè)的收并購，一是會逐漸地從規(guī)模增長驅動向能力構建上轉變。物業(yè)企業(yè)能力的構建，今天可能是初級能力，接下來可能是中級能力，再接下來可能高級能力。在能力提升的過程中，收并購的對象、標準和要求也會逐步改變。

另一方面，以前無論大小物業(yè)公司都想著并購，但這種情況已經開始轉變了。目前上市物業(yè)企業(yè)的PE值已經形成兩極分化，有些可能是5倍8倍10倍，有些可能是40倍50倍60倍。比如有些小公司就不見得能收并購了，因為其本身的PE值就很低，怎么能收購PE值比自己還高的公司呢？在這種情況下，就會淘汰一批中小型的的物業(yè)企業(yè)。

2021年物業(yè)企業(yè)并購面積TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

從未來物業(yè)行業(yè)的格局來看，有龍頭企業(yè)、區(qū)域性企業(yè)，也有專業(yè)化企業(yè)。龍頭企業(yè)可能是在各塊均衡發(fā)展比較好的，區(qū)域化企業(yè)可能在某個區(qū)域處于老大地位，專業(yè)性企業(yè)可能是在高校、醫(yī)院或產業(yè)園領域是最好的最專業(yè)的?？傊豢赡芤患要毚?，市場太大了。

伴隨近年來物業(yè)企業(yè)的集中上市潮，在資本市場，物業(yè)股的估值開始分化。而物業(yè)行業(yè)的格局，也開始像地產一樣出現(xiàn)梯隊與陣營的分離。

在葉明杰看來，“物業(yè)行業(yè)正處在上升通道，這兩年大家都在走規(guī)模化發(fā)展。長遠來看，高質量發(fā)展才是長久之計，企業(yè)需要尋找差異化發(fā)展優(yōu)勢。”

從反哺地產到自我造血

談到房企和物企的關系，葉明杰認為，“在以前房地產增量市場為主的時候，物業(yè)公司的定位是做房地產銷售的一個輔助，必須嚴重依賴于地產發(fā)展。但現(xiàn)在不一樣了，除了住宅和部分商業(yè)與地產有關外，高校、醫(yī)院、產業(yè)園、城市服務等綜合類業(yè)態(tài)跟地產都是不相關的，這是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢。”

“縱向扎根不深就沒辦法把幾個業(yè)態(tài)連接起來，就形不成精益化管理，以及可持續(xù)的發(fā)展。”葉明杰以世茂服務為例解釋道，之所以近年來規(guī)模和營收的高速擴展，主要抓手是第三方外拓項目。這完全有別于母公司規(guī)模巨大的碧桂園服務、恒大物業(yè)等頭部物企。

“由于我們拓展了多元業(yè)態(tài)，如今世茂服務已經開始做外延式的發(fā)展，由此也擺脫了和世茂集團的強依賴關系。通過這種對基礎空間的拓展，最終目的是將業(yè)務延伸到住宅空間、商業(yè)空間、寫字樓空間、高校等等一系列空間。”

2021年物業(yè)企業(yè)拓展面積TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

中報顯示，2021年上半年，世茂服務合約面積2.39億平方米，同比增長91%。其中來自世茂集團的面積占比31%，來自第三方面積提高至69%，第三方競標外拓成績同比增長近29倍。今年上半年，世茂服務的非住宅業(yè)態(tài)占比已高達61%，遠超過去年同期水平。

據(jù)葉明杰介紹，上半年世茂服務中標了北京郵電大學、中央民族大學（豐臺校區(qū)）、天津大學等高校物業(yè)管理，拓展了廣州獵德凈水廠、成都地鐵2號線等城市運營項目。

“這是外延式發(fā)展的基礎，過去幾年我們通過這種能力的構建發(fā)現(xiàn)，一個真正市場化的企業(yè)，才能夠獨立健康地發(fā)展的企業(yè)。”

值得一提的是，和初涉某些多元業(yè)務的物業(yè)企業(yè)不同，世茂服務在一些外拓業(yè)務板塊已經形成了該領域的“龍頭優(yōu)勢”。如在高校服務領域，世茂服務旗下的浙大新宇已服務全國30余座城市、240余個高校園區(qū)，成為領域的頭部企業(yè)。

“物業(yè)企業(yè)正在扮演更多的城市角色，比如要和社區(qū)健康、養(yǎng)老、家政、餐飲等精細化的領域，形成深度的參與合作。”

在葉明杰看來，物業(yè)企業(yè)通過在外拓本身和外拓業(yè)務的質量上全面升維，是獲取該業(yè)務領域優(yōu)勢的基礎。萬物云、碧桂園服務等頭部物企無不是在多種細項業(yè)務上做到“龍頭”位置。

增值服務處于賽馬階段

中信證券預計，未來3-5年物業(yè)行業(yè)24080億元規(guī)模中，增值服務貢獻將達4224億元，是打開增量的關鍵。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年上半年，44家港股上市物業(yè)企業(yè)增值服務收入合計達358億元，同比增速達79.9%，高出營收增速22.5個百分點；增值服務收入占營收比重提升5.3個百分點至43.1%，業(yè)績貢獻度進一步提高。

“物業(yè)行業(yè)的增值服務現(xiàn)在還處于賽馬階段。”

葉明杰將增值業(yè)務分為四類：第一類是強資源型業(yè)務，涉及小區(qū)空間場地，出租車場管理。這類業(yè)務和基礎物業(yè)綁定最深，也是當前物業(yè)收入的主要來源；第二類是弱資源型業(yè)務，比如說車位資產經營管理、車位資產經營管理；第三類是銷售型業(yè)務，比如家裝業(yè)務；最后一類是外延式業(yè)務，比如養(yǎng)老、社區(qū)托育、健身，這類業(yè)務往往能覆蓋小區(qū)周圍兩公里范圍。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

“短期專注業(yè)務規(guī)模和項目濃密度，在大灣區(qū)和長三角等重點城市群提升市場占有率，迅速布局城市服務業(yè)務網(wǎng)絡和綜合能力；中長期聚焦培育新增值服務，完成增值服務關鍵賽道的戰(zhàn)略卡位。”這是葉明杰的策略，也意味著世茂服務未來會有更多的身份，也會有更多的收入來源。

值得注意的是，2021年10月30日，世茂服務在上市一周年之際發(fā)布了城市服務業(yè)務，定位“城市大管家”。在收入結構上，其城市服務業(yè)務今年首次成為公司四大業(yè)務板塊之一，收入突破億元。

“我們從2019 年開始涉足本地生活業(yè)務，到今年快兩年了，這是個從0到1的過程。”葉杰明表示，在不斷摸索和驗證中慢慢形成了如今的本地生活業(yè)務模式，涵蓋親子教育、社區(qū)線上平臺、線下旗艦店、迷你保管倉、農場、咖啡吧、社區(qū)圖書館、美容美發(fā)，從線上到線下幾乎涉及小區(qū)業(yè)主生活所需的方方面面。

葉明杰的具體做法是，一方面在扮演更多的城市角色，比如要和社區(qū)健康、養(yǎng)老、家政、餐飲等精細化領域形成深度的參與合作；另一方面，通過精細化管理，使業(yè)務獲得口碑。

“只要是覆蓋小區(qū)兩公里半徑范圍內的都可以去做。最終，當傳統(tǒng)基礎物業(yè)面臨天花板的時候，世茂服務就會最終發(fā)展成一家生活服務公司。”

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

在葉杰明看來，以社區(qū)生活服務供應商作為自身定位的世茂服務，已從“對物管理”轉變?yōu)?ldquo;對人服務”，在不斷拓寬服務邊界、深化用戶服務概念，從傳統(tǒng)物業(yè)管理者到人居生活服務者的進階。

“未來的增值服務需要專業(yè)化平臺公司運作，并采用自主運營的形式，更加專門化、精確化，在這個基礎上面去拓展其他增值服務，最終形成粘性和信任度。”

葉明杰表示，“物業(yè)企業(yè)作為市場化主體，將繼續(xù)深度參與國家社會治理和城市治理。這個萬億藍海市場，未來很值得去深耕，我們也有信心取得更大更長遠的發(fā)展。”

對于未來的發(fā)展目標，葉明杰自信地說，“世茂服務未來3年將力爭實現(xiàn)5倍增長，實現(xiàn)到2023年邁入物業(yè)服務行業(yè)頭部梯隊的戰(zhàn)略目標。”

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

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