每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

截至2月24日，已有北京、福州、合肥、長沙、廈門、上海等多個城市發(fā)布2022年首輪集中供地方案。

其中，北京是最早公布和完成2022年首輪集中供地的城市，具有風向標意義。從成交情況來看，土地端去年下半年平穩(wěn)轉冷的趨勢在今年得以延續(xù)。

從出讓結果來看，北京此次出讓的18宗地塊中有8宗底價成交，9宗溢價成交，1宗流拍，共攬金480.21億元，國央企仍舊占去大壁江山。

克而瑞地產研究分析認為，2022年土地市場發(fā)展仍以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運行，城市間分化進一步加劇，低熱城市或將進一步降低土地出讓門檻，有意增儲房企可適度關注收并購機會，而資金鏈承壓的房企，可以關注地方平臺公司兜底帶來的合作開發(fā)訴求。

政策磨合期已過

對比去年全年成交情況，今年土拍市場一個明顯特征是供地時間前移，且最早公布土地出讓計劃的多個城市，在過去一年的三輪集中土拍中，幾乎無流拍或者僅有極少數地塊流拍。

此外，首批公布出讓計劃的城市，去年成交地塊單價在全國范圍內也名列前茅。據焦點研究院統(tǒng)計，在首輪試點的22座重點城市中，廈門、北京分列第一、第二位，成交宗地最高價分別達4871萬元/畝和4377萬元/畝。

經歷了2021年的多輪集中供地后，新政策市場磨合期已過，土地出讓工作開始轉向平穩(wěn)、有序，且多個城市積累列可復制的操作經驗。

從供地規(guī)模上看，各熱點城市積極供地、積極推盤的導向明顯。如昨日（2月23日）晚間公布2022年首輪集中供地計劃的上海，有40宗土地均為涉宅用地出讓，總供應面積215.6公頃，總起拍價850.7億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，從供應總量上看規(guī)模較大，對于改善今年供求關系有積極作用；從供應結構上看，住宅用地依然占大頭。

土拍出讓規(guī)則方面，在延續(xù)去年土拍規(guī)則基礎上，部分城市進行了微調，如限制土地成交價格，限制地塊建設項目開發(fā)房產的銷售價格等。“多限”仍舊是各熱點城市穩(wěn)地價主要方式。

同時為保證市場住房供應的多元化，各城市對房企在配建保障房、安置房、人才住房、租賃住宅、競品質等方面進行了限制。

如2月22日廈門披露的2022年住宅用地供應計劃提及，2022年度廈門市住宅用地計劃供應265.95公頃，其中產權住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，租金住宅用地占比超過30%，其中包括保障性租賃住宅用地21.69公頃，市場化租賃住宅用地6.37公頃，其他住宅用地155.17公頃。

企業(yè)資格審查和資金管理方面，對房企參與競爭的主體嚴格限制，防止房企借助馬甲公司圍標，仍是熱點城市穩(wěn)定土地市場的主要操作，且為降低競拍溢價率、保證房企合理利潤，搖號拿地仍是今年穩(wěn)預期不可或缺的重要方式。

58安居客房產研究院研究總監(jiān)陸騎麟認為，從目前部分城市公布的集中供地數據來看，土地出讓規(guī)模相比去年有所增加，市場熱度相對也會出現(xiàn)一定提升。如上海此次集中供地達40幅，起拍價相比去年第一批也有所上漲。

能用在土地市場的資金有限

相比去年下半年，今年市場一個重要關注點是參拍房企格局會否發(fā)生變化？在融資政策放寬預期下，出險或資金鏈承壓房企能否再次馳騁土拍戰(zhàn)場？

實際上，從去年土地集中出讓逐步轉冷開始，市場上不斷傳出房企信貸政策放寬預期傳言，包括鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、重點支持優(yōu)質房企兼并收購出險房企優(yōu)質項目等政策，但從政策執(zhí)行和傳導結果來看，對土拍市場市場影響甚微。

據克爾瑞統(tǒng)計，百強房企在去年第三輪集中供地的投資額下降77%，民企受影響更顯著。首輪集中供地時僅有19家房企未拿地，而不拿地的房企數量在第二、三輪時飆升至52家和65家，還在拿地的房企反而成為少數。

雖然今年以來房企融資政策放松的導向仍不斷，但頻發(fā)的“爆雷”事件，讓部分房企對未來高杠桿拿地拓展保持極為謹慎態(tài)度。

丁瑞平負責某腰部房企的土拍投拓工作，從市場面上看經營還算穩(wěn)健，未有債券違約、理財延期、樓盤停工等影響市場經營信心的消息傳出。丁瑞平告訴記者，今年他們企業(yè)的拿地戰(zhàn)略是只能拿零風險的住宅項目，并且集團春節(jié)開工后立馬進行了人員調整，包括投拓在內的多部門進行了優(yōu)化，投拓部門在職人員今年開始薪酬也大縮水，取消了季度獎，年終獎也將調低。

此外，從能成功發(fā)債融到資金的房企看，借新還舊是企業(yè)維持正常運轉必要操作，能用在土地市場的流動性資金也較為有限。

如金科此次發(fā)布的15億元公司債，募集資金用于20金科01的回售本息；中交地產發(fā)行的30億元公司債券，募集資金用于償還到期公司債券；電建地產發(fā)行的10億元公司債，擬全部用于償還“19電建債”回售款。

嚴躍進認為，北京首輪土拍已經結束，預計后續(xù)其他城市土地市場也有小復蘇的可能，但不具備大復蘇條件和基礎。

陸騎麟認為，從北京首輪集中供地結果看，出現(xiàn)溢價地塊是房企對未來市場看好的重要表現(xiàn)，并且結合當前逐步寬松的樓市政策及信貸環(huán)境，購房者信心也有所提升。2022年春節(jié)后，一線城市和熱點二線城市購房需求指數多出現(xiàn)快速回升，如上海、蘇州、北京等城市的購房需求指數已接近去年樓市調整前的水平，表明壓抑大半年的購房需求短期內會有所釋放，從而會利好整個2022年土地市場。

（文中丁瑞平為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝