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紓困新政效果幾何·寧波|房貸利率下調(diào)后,成交量連跌的寧波樓市會有“小陽春”嗎?

每日經(jīng)濟新聞 2022-03-10 18:29:24

◎雖然此前在政策層層加碼下寧波新房成交量有所回落,但從成交均價來看,相對堅挺甚至微升。目前一些樓盤也有優(yōu)惠活動,預(yù)計在需求端預(yù)期放松的情況下,成交價量可能會有所上升。

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

就在3月1日鄭州出臺樓市18條后不久,寧波也傳來樓市政策松動的消息。

先是3月1日寧波多家大型房產(chǎn)中介機構(gòu)接到“工農(nóng)中建”四大行最新的房貸利率下調(diào)通知。緊接著市場又傳出“認(rèn)貸不認(rèn)房”的消息。

為此,《每日經(jīng)濟新聞》記者致電寧波市房產(chǎn)市場管理中心,其工作人員表示“具體要咨詢銀行”。寧波當(dāng)?shù)氐墓ど蹄y行工作人員回復(fù)記者稱“名下有兩套房結(jié)清貸款后還可貸款”,交通銀工作人員表示“如果名下房子超過兩套,第三套是做不了貸款的”,建設(shè)銀行和招商銀行的客服人員則表示“不清楚該政策”。

實際上,去年以來,寧波先后出臺擴大限購圈、制定二手房成交參考價、將法拍房納入限購范圍等政策,使得樓市成交連續(xù)下滑。

房貸利率下調(diào)后,寧波樓市成交是否有所好轉(zhuǎn)?本次傳出的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策,對寧波樓市有何影響?寧波購房者當(dāng)下真實購房意愿如何?成交量連續(xù)下跌的寧波樓市能否迎來“小陽春”行情?對此,《每日經(jīng)濟新聞》記者進行了調(diào)查采訪。

四大行下調(diào)房貸利率

作為全國首個全面放松限購限貸的城市,3月1日鄭州政策出臺后,就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)判“或?qū)⒁齺砥渌鞘懈M”。

就在鄭州發(fā)布樓市18條的當(dāng)天,據(jù)寧波晚報,3月1日,寧波多家大型房產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)接到“工農(nóng)中建”四大行最新的房貸利率調(diào)整通知,四大行確定于2月28日起統(tǒng)一下調(diào)房貸利率“加點”水平,首套房、二套房“加點”均下調(diào)5BP,最新年利率分別降至5.35%和5.6%。

與此同時,有市場消息稱,寧波多家銀行開始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。據(jù)中國房地產(chǎn)報3月8日報道,寧波多家銀行均表示“房貸政策有所放松,在寧波限購區(qū)域外購買第三套房也可以貸款”。

具體來看這份網(wǎng)傳“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策的內(nèi)容。在寧波市六區(qū)無住房購房者,無房貸余額、有房貸記錄和無房貸余額、無房貸記錄,按首套首付比例30%和首套房貸利率執(zhí)行;有房貸余額的按二套首付比例40%和二套房貸利率執(zhí)行。

在寧波市六區(qū)有1套住房的購房者,無房貸余額、無房貸記錄的購房者,按首套房首付比例30%和首套房貸利率執(zhí)行;無房貸余額、有房貸記錄的購房者,按二套首付比例40%和首套房貸利率執(zhí)行;有房貸余額的購房者,最低首付比例為60%,按二套房貸利率執(zhí)行。

在寧波市六區(qū)有2套及以上住房的購房者,無房貸余額、無房貸記錄的購房者,按首套首付比例和首套房貸利率執(zhí)行;無房貸余額、有房貸記錄的購房者,按首付比例40%和首套房貸利率執(zhí)行;有1筆未結(jié)清的購房者,按首付比例60%和二套房貸利率執(zhí)行。

網(wǎng)傳的寧波“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策

不過對于這一網(wǎng)傳的“認(rèn)貸不認(rèn)房”消息,市場說法并不一致。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從寧波當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介處獲得的消息是,貸款政策有所放松,且額度比較充裕。“慈溪,余姚,杭州灣,奉化部分區(qū)域,象山,寧海等這些是‘認(rèn)貸不認(rèn)房’,其他區(qū)域是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的。”

隨后,記者分別咨詢了寧波的工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行和甬城農(nóng)商銀行等多家銀行。

民生銀行客戶經(jīng)理向記者表示,目前針對寧波全域內(nèi)第三套房貸款是停貸的,一般寧波市內(nèi)有銀行開始能貸,其他銀行也會跟進的,但他們銀行也沒有接到最新通知。甬城農(nóng)商銀行的客戶經(jīng)理則表示,現(xiàn)在他們沒有按揭額度,不辦理房貸按揭。

工商銀行工作人員回復(fù)記者稱,名下有兩套房結(jié)清貸款后還可貸;如未結(jié)清,則無論在限購區(qū)內(nèi)外均不可再貸款。交通銀工作人員表示,如果名下房子超過兩套,第三套是做不了貸款的,無論貸款記錄結(jié)清與否,以及是在寧波市限購區(qū)內(nèi)或區(qū)外均不能再辦理貸款。建設(shè)銀行和招商銀行的客服人員則表示不清楚該政策。

此外,記者還致電了寧波市房產(chǎn)市場管理中心,其工作人員回復(fù)稱,具體要咨詢銀行,以銀行方面為消息準(zhǔn),因為銀行在實際操作。

對于目前具體的限購限貸政策以及未來是否會發(fā)文調(diào)整等細(xì)節(jié)問題,上述寧波市房產(chǎn)市場管理中心的工作人員表示,建議購房者如要購買某區(qū)縣的房子,可去咨詢相關(guān)的區(qū)縣,或先去打印限購證明最保險,該證明有效期為一個月。

購房預(yù)期或回升

實際上,從去年上半年開始,寧波樓市緊隨全國熱點城市收緊調(diào)控。2021年4月16日晚間,寧波發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,包括擴大限購區(qū)域、嚴(yán)審購房首付資金來源等要求。

2021年5月11日,寧波市住建局發(fā)布消息,建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制,促進二手住房市場信息透明、理性化交易,先行發(fā)布9個熱點學(xué)區(qū)范圍內(nèi)、112個小區(qū)的二手住房交易參考價格,明確商業(yè)銀行等金融機構(gòu)將熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格作為授信的依據(jù)之一。

2022年1月1日起,法拍房正式進入限購圈,競拍者必須具備購房資格,虛構(gòu)購房資格要承擔(dān)責(zé)任;必須持續(xù)具備購房資格;流拍后,沒有資格的人不能以房抵債。

縱觀近一年多來,寧波與全國樓市政策一樣,經(jīng)歷了由收緊到局部寬松的變化,市場成交也緊隨政策波動變化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為,寧波此次政策放松也是符合預(yù)期的。過去兩年寧波房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼,管控很嚴(yán),客觀上也使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫。而當(dāng)前的矛盾是,房地產(chǎn)市場的下行壓力增大,從穩(wěn)樓市的角度看,也確實需要調(diào)整。

數(shù)據(jù)來源:安居客

趙悅是從上?;氐綄幉üぷ鞯哪贻p人,回到寧波一段時間后,了解到身邊的同事無論是結(jié)婚還是單身,都有自己的房子,于是他也有了強烈的買房打算。

“之前在上海都是租房,對房產(chǎn)交易了解少,最近天天就在研究買房,啥心思也沒有。”趙悅告訴記者,他打算買新房。由于剛工作幾年,并沒有太多預(yù)算,加上自己有車,限購區(qū)外的較遠(yuǎn)地區(qū)的房子也可以考慮。

而近期全國不少城市發(fā)布放松調(diào)控寬松政策,寧波金融政策也出現(xiàn)寬松,房產(chǎn)中介近期經(jīng)常督促趙悅盡快做出決定,并表示一些房企已經(jīng)把中介分傭降低甚至取消收回。

一位熟悉寧波房地產(chǎn)市場的房企人士告訴記者,雖然此前在政策層層加碼下寧波新房成交量有所回落,但從成交均價來看,相對堅挺甚至微升。目前一些樓盤也有優(yōu)惠活動,預(yù)計在需求端預(yù)期放松的情況下,成交價量可能會有所上升。

“近幾年,我身邊還有些溫嶺的朋友也看好寧波未來發(fā)展,兩三萬的房價與其他城市相比有不錯的性價比,所以選擇在寧波來購房置業(yè)定居。”寧波市民王波向記者表示,在他觀察看來,作為離臺州最近的新一線城市,也有很多臺州人來寧波工作生活買房定居。反倒是去年下半年寧波房價和成交都有所下滑時,身邊原本有置換大房子的朋友卻擱置了計劃,不過春節(jié)后他們又開始看房子了。

樓市成交“高開低走”

從去年4月寧波擴大限購區(qū)域、發(fā)布二手房成交參考價等等大范圍的收緊調(diào)控政策后,寧波新房二手房就開啟了下行之路,持續(xù)多月在低位震蕩。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢相關(guān)資料獲悉,寧波新房成交量與高峰時相比,月成交套數(shù)相差達1萬套以上;二手房成交量連續(xù)多月與成交高峰時相比,月下滑量也高達近6000套。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計,從2021年寧波新房網(wǎng)簽總套數(shù)為115346套,同比回落14%。其中市六區(qū)網(wǎng)簽總套數(shù)為64435套,占比55.86%。

從近三年的成交表現(xiàn)來看,2021年寧波新房網(wǎng)簽突破11萬套,其中上半年成績亮眼,1月成交量甚至突破了1.6萬套。但從4月份寧波調(diào)控持續(xù)加碼收緊后,新房和二手房走勢均呈現(xiàn)出“高開低走”的特點。

新房方面,2021年1月開局相當(dāng)不錯,創(chuàng)造了當(dāng)年網(wǎng)簽最高量。據(jù)安居客統(tǒng)計,寧波新房成交3-6這月份穩(wěn)定在1.1萬套左右,7-11月份網(wǎng)簽量連續(xù)下行, 7月網(wǎng)簽量跌至1萬套以下,隨后逐月回落至11月最低值5133套。12月網(wǎng)簽量雖有回升,也僅僅是將數(shù)據(jù)拉回到9月的成績。

數(shù)據(jù)來源:安居客

進入今年2月份后,成交有所回暖。從寧波市房產(chǎn)市場管理中心公布的六區(qū)商品住宅來看,2月份共成交2452套,較1月上升約33%。

二手房方面,從去年3月之后成交量就一直在走低,10月份達到全年最低值1187套。此后雖有回緩,但月均成交量仍未超過2000套。今年1月寧波二手房住宅成交量在1852套,2月又降至1588套,環(huán)比下降約14%。

嚴(yán)躍進分析認(rèn)為,從寧波近一年多新房和二手房成交趨勢這個角度看,包括利率的下調(diào)、放松認(rèn)房又認(rèn)貸政策等,客觀上都是希望對購房政策進行放松。類似放松下,后續(xù)房地產(chǎn)市場的交易行情也確實會回暖的可能。

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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-501535931

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