每經(jīng)記者 張靜  張文瑜    每經(jīng)編輯 賀娟娟

編者按：

今年3·15，中消協(xié)確定的主題為“共促消費(fèi)公平”。

誠(chéng)然，公平是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者法定權(quán)益的價(jià)值基礎(chǔ)，然而時(shí)至今日，很多消費(fèi)領(lǐng)域不公平的問題依然存在，大量投訴糾紛頻發(fā)，成為消費(fèi)者最為關(guān)心的熱點(diǎn)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）此前推出3·15特輯，聚焦3·15權(quán)益保護(hù)問題突出的重點(diǎn)領(lǐng)域，面向粉絲和公眾征稿，收到很多反饋和投稿，我們將之整理并調(diào)查核實(shí)，首先推出購(gòu)房租房中的消費(fèi)痛點(diǎn)。

2021年，伴隨著頻繁出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云四起。時(shí)值今年3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，在眾多的房地產(chǎn)消費(fèi)投訴中，除了城改和中小開發(fā)商問題頻頻，針對(duì)知名房企的維權(quán)和投訴成為了消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞·粉巷財(cái)經(jīng)的3·15特輯，收到了大量關(guān)于西安地產(chǎn)行業(yè)及頭部房企的投訴，其中，在此類投訴中，陽(yáng)光城（000671）獲得投訴的占比非常之高。

作為國(guó)內(nèi)一線綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在全國(guó)超100個(gè)城市有近500個(gè)項(xiàng)目的大型房企，陽(yáng)光城在西安的部分項(xiàng)目因樓盤質(zhì)量、交付問題、物業(yè)服務(wù)等各種問題受到業(yè)主廣泛的投訴維權(quán)。

公開數(shù)據(jù)顯示，從百億到千億，再到兩千億，陽(yáng)光城用了不到十年。而這種高速擴(kuò)張背景下，或許會(huì)帶來產(chǎn)品質(zhì)量“失速”的隱憂。

西安項(xiàng)目頻遭維權(quán) 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理消費(fèi)者投訴線索及公開整理發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光城紫金城、陽(yáng)光城上林雅苑一期、陽(yáng)光城薔薇溪谷、陽(yáng)光城PLUS、陽(yáng)光城麗茲公館、陽(yáng)光城官邸一號(hào)等陽(yáng)光城在西安的絕大部分項(xiàng)目都遭到購(gòu)房者的投訴維權(quán)。

主要涉及的問題有三類：“精裝房”變“驚裝房”，實(shí)際交房的精裝標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于合同約定；交房后房屋質(zhì)量問題頻發(fā)；多個(gè)項(xiàng)目延期交房，物業(yè)設(shè)施及服務(wù)問題。

其中，涉及投訴最多的是陽(yáng)光城精裝房的問題。針對(duì)房屋精裝修的問題，記者獲取到陽(yáng)光城PLUS業(yè)主提供的購(gòu)房合同，合同約定了關(guān)于精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于此標(biāo)準(zhǔn)，一位專業(yè)驗(yàn)房師向記者表示，此為精裝房的標(biāo)配。

圖片來源：業(yè)主提供

然而實(shí)際交付狀況卻與合同上的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，上述業(yè)主表示在收房時(shí)，陽(yáng)光城PLUS就存在諸多質(zhì)量問題：地板空鼓，墻面凸凹不平，甚至裂縫，柜體安裝有問題，“各種瑕疵問題太多了，我們當(dāng)時(shí)寫了滿滿一頁(yè)紙，提交給開發(fā)商維修。”

第二次收房時(shí)，房子的各種質(zhì)量瑕疵依然沒有得到大的改善，出于時(shí)間成本的考量，上述業(yè)主沒有再繼續(xù)反映維修，而是收房后選擇找裝修公司重新裝修，重新裝修后業(yè)主發(fā)現(xiàn)精裝房的裝修質(zhì)量遠(yuǎn)比表面看到的觸目驚心。

圖片來源：業(yè)主提供

上述業(yè)主提供給記者的照片來看，以及業(yè)主在重新裝修時(shí)，得到裝修公司的反饋，木地板下的地面凹凸不平，到處都是石膏補(bǔ)丁和裂縫，且有大量的碎石垃圾。而墻面漆面出現(xiàn)多處花面，鏟掉表皮后，底層也都是結(jié)構(gòu)型裂縫，牢固度不夠。

陽(yáng)光城PLUS精裝房的質(zhì)量問題并非孤例，據(jù)環(huán)球房產(chǎn)陜西報(bào)道，西安陽(yáng)光城上林雅苑一期的業(yè)主在精裝房交付時(shí)也遇到同樣的狀況：開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同均以接近2000元/平方米的價(jià)格明確裝修價(jià)款，但實(shí)際裝修情況卻大打折扣，業(yè)主稱交付時(shí)的裝修情況可能只有800元/平方米。

陽(yáng)光城麗茲公館同樣存在買了“精裝房”換來的卻是“粗裝房”。記者從業(yè)主處了解到：除了地磚不平、踢腳線掉落，墻面粉刷粗糙等這些一眼就能看到的問題，還發(fā)現(xiàn)不少藏在吊頂、柜體暗處的問題，還不如買毛坯房。

對(duì)于房企的精裝房標(biāo)準(zhǔn)，記者也咨詢了從事精裝房驗(yàn)收的專業(yè)驗(yàn)房師，他向記者表示：正常2000/平方米的精裝房，整體算下來一套100平的房子的裝修成本大概是20萬(wàn)，怎么裝都能裝得很不錯(cuò)，陽(yáng)光城這種裝修效果怕是只需要幾百/平方米甚至更低的裝修成本。

而問及陽(yáng)光城精裝修的樓盤在整個(gè)西安市場(chǎng)的情況時(shí)，上述驗(yàn)房師向記者表示，陽(yáng)光城的精裝房在整個(gè)西安市場(chǎng)也就是一個(gè)中等偏下的情況。

此外，陽(yáng)光城在西安區(qū)域已經(jīng)售出的樓盤中，還存在地面塌陷、屋頂多處裂縫、物業(yè)不作為等多處交房后的問題投訴。記者梳理發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光城西安區(qū)域的多數(shù)樓盤都存在或多或少的問題，屬于出問題高頻率的房企了。

記者發(fā)現(xiàn)在各大公開平臺(tái)關(guān)于西安陽(yáng)光城樓盤的一些涉訴問題，根據(jù)媒體報(bào)道，2021年8月8日，西咸新區(qū)灃東新城的陽(yáng)光城薔薇溪谷小區(qū)C4片區(qū)發(fā)生地面塌陷，業(yè)主被迫緊急撤離；陽(yáng)光城麗茲公館1號(hào)樓的業(yè)主反映，在裝修新房時(shí)發(fā)現(xiàn)客廳和主臥的屋頂上有多處裂縫。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)頂板混凝土裂縫特性及分布推斷，該裂縫屬于主體施工階段，頂板混凝土強(qiáng)度未達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度，過早承受荷載所致。

高速擴(kuò)張的驅(qū)動(dòng)？ 

根據(jù)記者收到的投訴線索以及各大平臺(tái)投訴的情況來看，陽(yáng)光城在西安許多樓盤從預(yù)售開始就存在隱瞞、欺騙業(yè)主購(gòu)買貨不對(duì)版的精裝房；修建過程中，水電、房屋結(jié)構(gòu)、基本設(shè)施都存在一定問題；交付過程中，陽(yáng)光城多次因?yàn)檠悠诮环?，精裝標(biāo)準(zhǔn)不合格等問題受到投訴和曝光。

旗下項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，或與陽(yáng)光城高速擴(kuò)張狂奔有關(guān)，陽(yáng)光城原本屬于是閩系地方房企，短短不到十年，從百億到千億，再到兩千億規(guī)模，陽(yáng)光城迅速在全國(guó)擴(kuò)張布局，瘋狂拿地，進(jìn)入房企前十。

“規(guī)模高速擴(kuò)張下，房企迅速拿地，高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，旗下項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題便在所難免。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

拉從長(zhǎng)時(shí)間線來看，2016年至2019年，陽(yáng)光城的銷售額分別為487億元、915億元、1629億元、2110億元，同比分別增長(zhǎng)57%、88%、78%、30%，2020年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2180.11億元，銷售額連續(xù)兩年破2000億元。

圖片來源：粉巷君 制

可以看出，從2016年開始，陽(yáng)光城開始高速擴(kuò)張，而2021年，陽(yáng)光城為自己定下了2200億元的銷售目標(biāo)。

就西安市場(chǎng)而言，陽(yáng)光城于2005年進(jìn)駐西安，最初開發(fā)策略屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打，在本土地產(chǎn)市場(chǎng)中并不，在公司尋求高速增長(zhǎng)的大目標(biāo)下，陽(yáng)光城在西安亦開始高舉高打，公開資料顯示，2017年，陽(yáng)光城以102億的合約銷售額同比增長(zhǎng)逾四倍，強(qiáng)勢(shì)殺入西安房企百億軍團(tuán)。

其中陽(yáng)光城壹號(hào)貢獻(xiàn)了73.8億元，關(guān)于此項(xiàng)目，地方媒體報(bào)道盛贊“陽(yáng)光城的快，不僅體現(xiàn)在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的速度上，同時(shí)在對(duì)開發(fā)周轉(zhuǎn)的速度要求也更高。”

圖片來源：視覺中國(guó)

根據(jù)陽(yáng)光城年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年西安的商品房銷售面積為2560萬(wàn)平方米，僅次于重慶、鄭州和成都；2020年西安的土地成交面積為4694萬(wàn)平方米，僅次于蘇州、成都和青島。西安市場(chǎng)也是陽(yáng)光城完成銷售目標(biāo)的主力地區(qū)。

從拿地規(guī)模上，2016年陽(yáng)光城新增土地977.8萬(wàn)平方米，而2017年一舉來到2021.63萬(wàn)平方米，拿地規(guī)模擴(kuò)張了一倍，此后三年拿地規(guī)模基本都維持在千萬(wàn)平方米上下。

具體到西安市場(chǎng)，陽(yáng)光城拿地也十分激進(jìn)和積極，比如2017年，陽(yáng)光城陜甘區(qū)域公司獲得曲江新區(qū)2塊土地，凈用地合計(jì)195.887畝；2020年，陽(yáng)光城與14家房企貼身肉搏68輪后，以1.3萬(wàn)元/㎡的樓面地價(jià)摘得高新CID約65畝居住用地。

近年來房企們開始紛紛奉行“長(zhǎng)期主義”，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)時(shí)代，好的品質(zhì)是一定程度上也決定著企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)模和利潤(rùn)空間，而陽(yáng)光城卻在高速奔跑下似乎漸漸脫離了“長(zhǎng)期主義”。

流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)極大 

高速擴(kuò)張背后亦暗藏負(fù)債高企、收入增速下滑、現(xiàn)金流緊張等隱憂。

從陽(yáng)光城2012年至2020年的營(yíng)收來看，9年時(shí)間內(nèi)，陽(yáng)光城的營(yíng)收從54.52億元增長(zhǎng)至821.7億元，增長(zhǎng)了15倍，說明了陽(yáng)光城拿地?cái)U(kuò)張、急速售賣的行為和其營(yíng)收是成正比的；反映在凈利潤(rùn)上，陽(yáng)光城的利潤(rùn)卻從5億增長(zhǎng)至50億元，也有了10倍的增長(zhǎng)，但增速卻并不穩(wěn)定，2015年、2016年增速明顯下滑，2017年增速回升，此后又不斷下滑。

圖片來源：粉巷君 制

具體來看，陽(yáng)光城2014年增速達(dá)到高點(diǎn)103.12%，此后兩年大幅下滑，2017年、2018年、2019年的凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)67.63%、46.36%、33.21%，在2020年，其凈利潤(rùn)則下降至29.85%。這也進(jìn)一步說明了，雖然陽(yáng)光城的凈利潤(rùn)在增長(zhǎng)，但其盈利能力卻在下降；從其毛利率對(duì)比來看，陽(yáng)光城在毛利率上已然有了“失速”的趨勢(shì)。

陽(yáng)光城2021年的銷售業(yè)績(jī)也不理想，1月至11月僅完成了全年銷售額的8成；2022年1月底，陽(yáng)光城發(fā)布了2021年業(yè)績(jī)預(yù)告：歸屬凈利潤(rùn)預(yù)虧45億元-58億元，扣非凈利預(yù)虧73億元-86億元。

此外，“高杠桿”同樣也為陽(yáng)光城埋下了“高風(fēng)險(xiǎn)”的隱患。在三道紅線等一系列融資新規(guī)之下，這家昔日兇猛躍進(jìn)的房企，開始遭遇流動(dòng)性危機(jī)，股債雙殺，屢遭減持，股東退股。

截至2021年9月30日，陽(yáng)光城的總負(fù)債金額為3160億元，其中流動(dòng)負(fù)債為2536億元，非流動(dòng)負(fù)債為624.1億元。

此外，陽(yáng)光城今年還將面臨多則法律糾紛。根據(jù)工商資料顯示，目前陽(yáng)光城還涉及法律糾紛145項(xiàng)，作為被告人的有132項(xiàng)，其中絕大部分的開庭日期在2022年3月以后；值得注意的是，陽(yáng)光城被執(zhí)行的總金額超過31億元。

事實(shí)上，自去年陷入短期流動(dòng)性危機(jī)以來，陽(yáng)光城及其母公司陽(yáng)光控股積極處置和轉(zhuǎn)讓旗下包括金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目在內(nèi)的20余項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所得款項(xiàng)均用于償還債務(wù)，累計(jì)已償還債務(wù)超450億，但即便如此，在手現(xiàn)金仍不足以覆蓋陽(yáng)光城所涉及的債務(wù)。

在今年2月18日陽(yáng)光城對(duì)深交所就其債務(wù)情況關(guān)注函的回復(fù)中提到，雖然貨幣資金有271.8億元，但實(shí)操中可靈活動(dòng)用資金還不足1%?；镜扔陉?yáng)光城可動(dòng)用現(xiàn)金流接近枯竭，存在金融機(jī)構(gòu)要求提前償還的可能性。

而屋漏偏逢連夜雨，在陽(yáng)光城內(nèi)憂外患的局面下，企業(yè)高層卻已經(jīng)開始了“大換血”。自去年徐愛國(guó)、朱榮斌先后離職后，集團(tuán)執(zhí)行副總裁闞乃桂也于日前正式離職。此外，陽(yáng)光城還于3月9日晚間披露了4億股遭司法凍結(jié)一事。流動(dòng)性緊張的陽(yáng)光城還在近期遭受了大公國(guó)際資信評(píng)估對(duì)其評(píng)級(jí)的下調(diào)，目前的評(píng)級(jí)為BB，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

據(jù)記者了解，2022年1月份，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)銷售額67.1億元，權(quán)益銷售額為43億元，同比下降均超50%；實(shí)現(xiàn)銷售面積31.62萬(wàn)平方米。

圖片來源：粉巷君 制

截至發(fā)稿，陽(yáng)光城股價(jià)2.16元/股，總市值88.6億元，近一年，陽(yáng)光城跌幅已經(jīng)超過50%。

就上述情況，記者亦電話采訪了陽(yáng)光城在地方的公司，但電話始終處于無(wú)人接聽狀態(tài)。

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