每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

經(jīng)歷了行業(yè)的嚴(yán)冬，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）悄悄變了。

旭輝董事局主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上連說三個(gè)難：“銷售難、融資難、回款難。”

2021年樓市高開低走，誰能料到，房企最艱難的日子早已在激情高漲的小陽春里悄悄埋下了伏筆。紅五月一過，熱點(diǎn)城市行情急轉(zhuǎn)直下，突如其來的壓力讓所有房企措手不及。

旭輝2021年上半年合同銷售金額1361.5億元，同比增加69%，增速列位TOP20房企第二位，但全年旭輝合約銷售2473億元，同比增長(zhǎng)7.1%。

林中就坦言：“其實(shí)年初我們也沒有預(yù)測(cè)到下半年這種情況。”

林中仍然認(rèn)為地產(chǎn)是個(gè)永續(xù)行業(yè)。“只不過，既然行業(yè)具有周期性，就有春夏秋冬，現(xiàn)在我們正處在冬天，并不是末日。房地產(chǎn)行業(yè)從緊缺時(shí)代邁向了過剩時(shí)代，未來幾年將是行業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)提升最快的時(shí)代。”

這種情況下，產(chǎn)品端與區(qū)域深耕的優(yōu)勢(shì)仍在擴(kuò)大。管理層表示，2021年旭輝深耕的明星大盤，如廈門、蘇州等項(xiàng)目成了公司銷售的壓艙石；全年實(shí)現(xiàn)銷售回款2403億元，同比增長(zhǎng)20%，簽約回款率超95%，在行業(yè)中保持高位。

旭輝的樂觀來自對(duì)穩(wěn)健財(cái)務(wù)的信心。

去年9月底，旭輝償還了共計(jì)51.13億元公募、私募債，并完成年內(nèi)所有到期債務(wù)的再融資。

面對(duì)去年下半年的嚴(yán)酷環(huán)境，11月旭輝宣布以供股形式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元為公司增厚資本金；11月3日至12月17日間，旭輝陸續(xù)回購并注銷了美元債合計(jì)7990萬美元。

截至2021年12月31日，旭輝控股凈負(fù)債率為62.8%，現(xiàn)金短債比2.6倍，剔除預(yù)收款后凈資產(chǎn)負(fù)債率69.7%，進(jìn)入“三道紅線”綠檔。

林中將旭輝在這一輪調(diào)整中活下來的核心原因總結(jié)為：“堅(jiān)守底線——堅(jiān)守投資紀(jì)律、財(cái)務(wù)紀(jì)律、負(fù)債底線。為什么旭輝能守得?。恐饕?017年之后，旭輝就沒有加杠桿，沒有大幅度增加負(fù)債。堅(jiān)守財(cái)務(wù)的安全底線在這個(gè)冬天對(duì)我們幫助很大，等于是救了我們。”

對(duì)于負(fù)債底線，林中表示，希望凈負(fù)債率每年下降，用8-10年時(shí)間降到30%，對(duì)標(biāo)優(yōu)秀的香港房企。

市場(chǎng)整體下行之下，資金風(fēng)險(xiǎn)是任何企業(yè)都難以回避的問題。

近期瑞銀發(fā)布研報(bào)稱，旭輝控股非全資項(xiàng)目合作開發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)上升，可能為企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此管理層表示，目前涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項(xiàng)目共21個(gè)，占旭輝總項(xiàng)目的占比不到5%，而旭輝平均股比約30%。其中有14個(gè)已交付、無融資的尾盤項(xiàng)目；其余7個(gè)項(xiàng)目的銷售和回款工作均正常有序展開，個(gè)別項(xiàng)目正積極溝通合作方，不排除未來采用并購形式化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于表外負(fù)債的質(zhì)疑，旭輝方面表示，旭輝在手項(xiàng)目的并表比例約56%。截至上年末表外負(fù)債203.92億元，從來沒有為合作方提供超額擔(dān)保。

經(jīng)歷了嚴(yán)冬，已處穩(wěn)定成長(zhǎng)期的旭輝果斷調(diào)整戰(zhàn)略，舍棄多年來全行業(yè)對(duì)規(guī)模的追求，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量和效益。

對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，林中表示，2022年旭輝有超過3600億元可售貨值，未來更關(guān)心核心權(quán)益銷售背后旭輝的含金量和利潤(rùn)。

正如林中所說，“無論市場(chǎng)風(fēng)云如何變幻，一家為客戶和社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的公司，一定有他的價(jià)值。第三個(gè)五年，旭輝要穿新鞋、走新路，做強(qiáng)、做厚、做久。”

封面圖片來源：受訪者供圖