每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，三亞市住建局發(fā)布了一則《關(guān)于海棠之星項目有關(guān)情況的通告》（以下簡稱《通告》），稱該項目屬于“重大交易風(fēng)險項目”。

《通告》顯示，因開發(fā)企業(yè)三亞巨源旅業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱巨源旅開）牽涉金融借款糾紛，其開發(fā)建設(shè)的海棠之星（又稱海棠華著）項目未網(wǎng)簽房源及相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋匾驯环ㄔ旱葯C構(gòu)查封。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述開發(fā)企業(yè)巨源旅開隸屬于實地地產(chǎn)集團有限公司，身陷多起票據(jù)追索權(quán)、票據(jù)付款請求權(quán)糾紛，本次查封也與信托公司有關(guān)。此外，海棠之星項目原本承諾2021年9月30日的一批次交付也一再延期，同時還存在違法建設(shè)行為。

千萬級豪宅被查封

《通告》稱，本次查封海棠之星的是蘭州市中級人民法院。目前三亞市住建局已經(jīng)向開發(fā)企業(yè)下發(fā)《關(guān)于暫停預(yù)售商品房的通知》，責(zé)令其在法院解除查封前，不得銷售該項目房源。并提醒購房人，購買海棠之星項目房源存在重大交易風(fēng)險。

廣東合邦律師事務(wù)所楊登基在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，政府有關(guān)部門對此類已查封商品房進行監(jiān)控，特別對已查封但又在銷售的房源或樓盤進行重點查處，增加開發(fā)商的違法成本，可從源頭有效減少此類糾紛的發(fā)生。對于被查封房屋，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時公告，避免不知情購房者繼續(xù)掉入陷阱。

記者從裁判文書網(wǎng)獲悉了一份訴財產(chǎn)保全審查非訴保全審查裁定書，出具法院就是蘭州市中級人民法院。

（2021）甘01財保105號裁定書顯示，申請人光大興隴信托有限責(zé)任公司于2021年11月22日向蘭州市中級人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，請求依法查封凍結(jié)被申請人巨源旅開、實地地產(chǎn)集團有限公司、張量在其開戶銀行內(nèi)的款項約8.64億元。

若查封銀行賬戶資金不足，請求依法查封凍結(jié)被申請人巨源旅開名下位于三亞市海棠灣鎮(zhèn)海棠灣旅游區(qū)三亞海棠之星項目第三期、第四期在建工程及其占用范圍內(nèi)分?jǐn)偟耐恋丶暗厣戏课?。蘭州市中級人民法院經(jīng)審查認為，光大興隴信托有限責(zé)任公司的訴前保全申請符合法律規(guī)定。

張量是實地地產(chǎn)的創(chuàng)始人、實控人，亦是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力之子。

可見，蘭州市中級人民法院查封的正是海棠之星項目第三期、第四期。記者在海南省商品房預(yù)售查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，海棠之星項目第三期、第四期已分別于2018年11月、2020年1月取得預(yù)售許可證。

據(jù)三亞海棠之星項目三期預(yù)售證——三房預(yù)許字【2018】41號，房屋用途為商業(yè)，屬產(chǎn)權(quán)式酒店，為底層獨棟酒店，房屋地上建筑層數(shù)為1層，批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積15030.6平方米，套數(shù)169套。

而海棠之星項目四期僅有5戶，建筑面積為887.35平方米。海棠之星三期仍在銷售中，該項目位于三亞旅游熱門區(qū)域之一的海棠灣，海棠灣同時也是豪宅、度假別墅等項目聚集地。

其項目公眾號在3月22日的推文顯示，項目還有18套建面約177-600平方米一線臨海院墅在售，也有產(chǎn)權(quán)式酒店，預(yù)售證號就是三房預(yù)許字[2018]41號。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，海棠華著估值參考價為138195元/平方米。

來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

鏈家也顯示，海棠華著目前的均價在2500萬-3800萬元一套，房源用途為別墅。

開發(fā)企業(yè)深陷困境

一直以來，因為開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)法律糾紛，導(dǎo)致項目樓盤房源被司法查封的事件時有發(fā)生，絕大多數(shù)都是由于資金問題。

楊登基提醒購房者，開發(fā)商對于涉案房屋是否存在查封、涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶時間、是否具有預(yù)售許可證、購房款被打入非監(jiān)管賬戶等問題閃爍其詞時，購房者應(yīng)保持警惕并到相關(guān)政府部門查詢涉案房屋權(quán)屬情況。

“如購買到的涉案房屋因開發(fā)商拖欠第三人債務(wù)而被法院查封，購房者應(yīng)及時提出異議或執(zhí)行異議，起訴開發(fā)商要求協(xié)助辦理過戶等手段來維護自身合法權(quán)益。”

事實上，從去年5月開始，就有市場消息稱，實地地產(chǎn)兩家子公司于去年4-8月簽發(fā)的部分相關(guān)融資性票據(jù)已出現(xiàn)拒付。隨后，實地地產(chǎn)在官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，截至2021年5月7日，涉及未兌付商票款為5700萬元，對于其中70%應(yīng)付款項，實地地產(chǎn)承諾積極兌付。

而啟信寶數(shù)據(jù)顯示，巨源旅開目前也身陷多起票據(jù)追索權(quán)、票據(jù)付款請求權(quán)糾紛案件。

涉及違建

今年以來，在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有多位稱是海棠之星三期等房源業(yè)主表示，開發(fā)商承諾的合同交房日期是2021年9月30日，但截止到今年3月都沒有交房。

3月4日，三亞市海棠區(qū)住建局回應(yīng)海棠之星延期交房的問題時稱，經(jīng)其派員協(xié)調(diào)結(jié)果：因房地產(chǎn)行業(yè)大勢影響，開發(fā)商資金鏈緊張，故施工進度有所延遲，目前未完施工及驗收工作。開發(fā)商會聯(lián)系延遲交房所涉業(yè)主，并協(xié)調(diào)延遲交房滯留金問題。開發(fā)商預(yù)計上半年交房半數(shù)，年內(nèi)全部完成交房工作。

此外，去年年底，有人舉報海棠之星的別墅存在違建，“批復(fù)面積為86平方米，實際建地面積三四百平方米，地下室?guī)缀跞沁`建”。

經(jīng)三亞市綜合行政執(zhí)法局海棠分局調(diào)查核實，海棠之星（華爾道夫及文化東方酒店），該項目共建設(shè)有174棟低層獨棟酒店，其中一期項目的60棟房屋于2020年8月25日經(jīng)三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局驗收通過，其余尚未驗收。

經(jīng)與三亞市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園管理委員會協(xié)調(diào)，由三亞市綜合行政執(zhí)法局海棠分局委托第三方進行測繪，于2021年12月13日已完成測繪，按照《房屋面積測繪報告》，該項目所涉及的60棟房屋原設(shè)計建筑面積共5736.36平方米，但房屋測繪實際建筑面積為23594.19平方米，面積相差共17795.13平方米。

三亞市綜合行政執(zhí)法局海棠分局已于2022年1月4日發(fā)函三亞市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園管理委員會就測繪結(jié)果對該項目的違法建設(shè)部分進行確認并征求規(guī)劃意見。按照執(zhí)法流程，在三亞市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園管理委員會回函后，在其認定的違法建設(shè)部分和出具的規(guī)劃意見基礎(chǔ)上，對三亞海棠之星（華爾道夫及文華東方酒店）項目一期涉及的60棟低層獨棟酒店的違建部分進行處置。

三亞市綜合行政執(zhí)法局稱，待規(guī)劃管理部門回函后，委托第三方房屋安全鑒定機構(gòu)對該項目的違法建設(shè)部分進行鑒定，按照鑒定結(jié)果，對能拆除的堅決拆除；對不能拆除的依法作出“沒收實物或者違法收入”的處罰。

不過截至目前，該項目暫未拆除。

封面圖片來源：項目官微