每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒考好試要拿成績單給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，我感同身受。”

3月31日，萬科召開2021年度業(yè)績發(fā)布會，今年的主題是反思、繪藍(lán)圖。

跟年報(bào)開頭一樣，董事會主席郁亮在業(yè)績會開場仍然先對業(yè)績不好、凈利潤下滑進(jìn)行檢討，并向52萬名股東表示誠摯歉意。

這確實(shí)是值得反思的一份年度財(cái)務(wù)報(bào)告。畢竟這是自2008年以來，萬科時(shí)隔13年首次出現(xiàn)凈利潤下滑。而橫向?qū)Ρ瓤?，萬科同段位的競爭對手們——碧桂園、龍湖、華潤置地或保持了凈利潤增長，或守住了銷售龍頭地位。

萬科業(yè)績會 企業(yè)供圖

郁亮將凈利潤下滑的原因歸結(jié)在管理離散度大、多賽道探索成本高。

在反思失望的當(dāng)下時(shí)，萬科更需要給外界描繪一個(gè)美好的藍(lán)圖。在郁亮的繪本中，目前最重彩的就是萬物云分拆上市。

除了物業(yè)之外，郁亮還重點(diǎn)闡述了萬科在長租公寓、物流業(yè)務(wù)板塊的前景，他希望機(jī)構(gòu)投資者可以給這些新賽道建立一個(gè)新的估值模型。

他還說，“我們把每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市，作為它成功的標(biāo)記之一。”

31年來第三次凈利潤下滑

2021年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

雖然管理層已經(jīng)在《致股東信》和年報(bào)里對業(yè)績下滑的原因做了一些披露，但郁亮認(rèn)為在業(yè)績會現(xiàn)場還是有必要作進(jìn)一步的反思和檢討。

“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”

首先是反思和檢討管理方式。萬科過去一直采用充分授權(quán)、分布式管理方式，這種管理模式在市場非常好的時(shí)候能夠貼近市場、快速反應(yīng)抓住機(jī)會。但隨著競爭程度越來越激烈、大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，這種分布式充分授權(quán)的模式就產(chǎn)生了一些挑戰(zhàn)，比如任何單一公司、單一區(qū)域不具備去贏得競爭所需要的全部能力時(shí)，會表現(xiàn)出參差不齊跟離散度大的問題，出現(xiàn)一些達(dá)不到平均水平的項(xiàng)目，從而拉低了整個(gè)業(yè)績的回報(bào)水平。

“管理方式導(dǎo)致離散度大的問題主要反映在項(xiàng)目操盤能力分化、少數(shù)項(xiàng)目投資失誤上。”郁亮以環(huán)京市場舉例稱，萬科判斷環(huán)京地區(qū)市場在2018、2019年在比較大幅調(diào)整后已經(jīng)到底部，所以當(dāng)時(shí)購買了一個(gè)資產(chǎn)包，“但隨后市場發(fā)生了更劇烈的下降，為此我們不得不計(jì)提25億元減值準(zhǔn)備。”

但郁亮認(rèn)為，萬科今年可以實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。他的信心來自兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，外部是政策、行業(yè)基礎(chǔ)，內(nèi)部則是自我調(diào)整和經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的支撐。

“對于政策，我抱有充分的信心，行業(yè)正在回歸常態(tài)，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續(xù)，我們房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。這是我們‘止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升’的政策基礎(chǔ)。”郁亮如是表示。

既然投資失誤是凈利潤下跌的主要原因之一，萬科也在扭轉(zhuǎn)這一失誤。萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時(shí)表示，2021年無論是住房銷售還是公開投資市場，都經(jīng)歷了上半年火熱、下半年驟冷的過程。在這樣的市場環(huán)境下，把握投資節(jié)奏是有難度和挑戰(zhàn)的。

“一方面受到現(xiàn)實(shí)環(huán)境的約束，另一方面還需要有前瞻的判斷。從去年開始，萬科就將投資向市場穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)集中。”

2021年，萬科獲取新項(xiàng)目148個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積2,667.4萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積1,901.4萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約1,401.5億元。

多賽道的昂貴學(xué)費(fèi)

除了管理方式外，郁亮還檢討反思了萬科新業(yè)務(wù)的發(fā)展。因?yàn)槎噘惖赖耐瑫r(shí)探索讓萬科出的成本比想象中更大，對過往業(yè)績也產(chǎn)生了影響。為什么要多賽道同時(shí)探索？

郁亮的判斷是，以萬科的體量，如果只做一兩個(gè)賽道，是不足以支持可持續(xù)發(fā)展的，也不支持萬科開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的策略。

在長租公寓業(yè)務(wù)上，萬科是最早和最積極的響應(yīng)者，非?？春米赓U業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，落地時(shí)間太長。同時(shí)，對城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，做“二房東”模式讓萬科付出了很大代價(jià)，到今天還在為此付出代價(jià)。

“這些摸索比我們預(yù)想的時(shí)間更長，付出的代價(jià)更大。另外在建立新賽道的過程中，試錯(cuò)也必不可少。如果沒有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就可以開始賺錢了。”

但郁亮認(rèn)為，萬科為探索這些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬科未來的增長空間。

理由是萬科的物業(yè)業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置，過去10年復(fù)合增長率超過30%；物流業(yè)務(wù)在高標(biāo)倉方面處于行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈全國第一，過去3年復(fù)合增長率達(dá)到52%；長租公寓業(yè)務(wù)是絕對的行業(yè)第一，過去3年復(fù)合增長率超過40%；商業(yè)平臺印力過去5年的復(fù)合增長率20%，這些業(yè)務(wù)在過去一年總共為萬科貢獻(xiàn)了超過400億元收入，而且仍然保持快速增長。

希望建立新的估值模型

在“自賣自夸”之外，郁亮也希望投資者和資本市場可以看到萬科描繪的藍(lán)圖前景。

可以肯定是，目前再也找不出跟地產(chǎn)開發(fā)一樣能賺大錢的業(yè)務(wù)，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等需要花長時(shí)間、賺小錢的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，都無法從這個(gè)維度上與地產(chǎn)開發(fā)比較。

這一點(diǎn)郁亮也苦惱，因此他呼吁機(jī)構(gòu)投資者能夠?qū)ι鲜鼋?jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)建立一個(gè)新的估值模型，看到萬科新的市場價(jià)值。

過往，資本市場都期待萬科分拆物業(yè)公司萬物云上市，但郁亮在公開場合多次表示過“特意讓物業(yè)保持與資本市場的距離”、“怕被資本市場引導(dǎo)壞了”等等言論。但在這次業(yè)績發(fā)布會上，郁亮說衡量經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)成不成功的第一個(gè)標(biāo)志就是能不能獨(dú)立上市。

目前，萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監(jiān)會受理。萬物云CEO朱保全在業(yè)績會上表示，公司分拆萬物云上市，主要覺得這個(gè)兒子已經(jīng)是個(gè)成年人了，需要通過引入國內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)一步提高綜合實(shí)力，奠定行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，吸引和保留人才。

“對于上市的時(shí)點(diǎn)，現(xiàn)在相對于2020年可能更合適，因?yàn)槭袌龉乐蹈于呌诶硇浴?rdquo;

郁亮總結(jié)道，在萬科38年的發(fā)展史上，并不總是一帆風(fēng)順的，中間出現(xiàn)過三次凈利潤下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累的一些短板。

“在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時(shí)候，這些短板積累在一起，最后以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心、正視問題、對癥下藥、快速行動(dòng)。”

封邊圖片來源：萬科業(yè)績會 企業(yè)供圖

封面圖片來源：企業(yè)供圖