每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自去年5月以來(lái)，深圳二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌10個(gè)月，過(guò)往學(xué)區(qū)房的神話也被打破，福田百花片區(qū)部分樓盤二手房?jī)r(jià)格甚至跌超40%。

不過(guò)，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的半年里，深圳仍有少數(shù)樓盤的二手房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲。其中，后海片區(qū)的澳城花園成交價(jià)上漲5.5%，大沖片區(qū)的城市山谷花園上漲了3.3%、紅樹別院上漲了4.4%，大芬片區(qū)的慢城和福田區(qū)的園嶺新村項(xiàng)目也均實(shí)現(xiàn)上漲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)上述二手房源上漲樓盤進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品類型跨度較大，既有高端豪宅，也有普通住宅，還有上世紀(jì)80年代建成的老舊小區(qū)。

其中，澳城花園、城市山谷花園、紅樹別院均為深圳的老牌豪宅項(xiàng)目，項(xiàng)目建成時(shí)間均在2004-2006年不等，均價(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米；大芬片區(qū)的慢城項(xiàng)目則屬于典型的普通住宅，均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米；而福田區(qū)的園嶺新村項(xiàng)目建成于1983年，均價(jià)約10萬(wàn)元/平方米。

在深圳二手房?jī)r(jià)格普遍下滑10%-20%的市場(chǎng)行情下，上述樓盤的二手房?jī)r(jià)格為何能逆市上漲？每經(jīng)品房小程序通過(guò)11個(gè)維度，對(duì)這些樓盤項(xiàng)目進(jìn)行綜合解析。

以澳城花園為例，該項(xiàng)目地處豪宅云集的深圳灣片區(qū)，區(qū)域內(nèi)的翡翠海岸、陽(yáng)光海濱花園等項(xiàng)目?jī)r(jià)格均超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，澳城花園二期的估值參考價(jià)為16.99萬(wàn)元/平方米。從該項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)配套來(lái)看，小學(xué)配置、通勤城市和消費(fèi)檔分別得分9.4分、7.4分和6.6分（滿分10分）。以評(píng)分最高的小學(xué)配置為例，在項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有4所小學(xué)，優(yōu)于南山區(qū)94%的住宅項(xiàng)目，屬于小學(xué)舒適度高的區(qū)域。

此外，該項(xiàng)目周邊的居住宅密度和消費(fèi)檔次分別得分5.6和6.6，通勤加速為7.4分。每經(jīng)品房通過(guò)以上綜合分析預(yù)計(jì)，未來(lái)5年澳城花園二期的價(jià)格漲幅將跑輸南山區(qū)平均水平，但高于全國(guó)96%的區(qū)縣。

再看位于南山區(qū)的城市山谷花園，該樓盤坐落于南山區(qū)豪宅云集的華僑城片區(qū)，其中南外科華學(xué)區(qū)房片區(qū)是整個(gè)科技園新盤和次新盤最集中的地帶，包括華潤(rùn)城潤(rùn)府（一二三期）、大沖城市花園、城市山谷一二三期、英倫名苑一二三四期在內(nèi)的多數(shù)樓盤都是系列開發(fā)，且銷售均價(jià)普遍在10萬(wàn)元+起步。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，城市山谷三期的參考估值價(jià)為12.81萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目周邊各項(xiàng)指標(biāo)中，消費(fèi)檔次、通勤車速及小學(xué)配置位列前三，分別得到8.0分、7.4分和4.3分。以評(píng)分最高的消費(fèi)檔次為例，項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)餐飲消費(fèi)的客單價(jià)為95元，在南山區(qū)內(nèi)高于80%的住宅項(xiàng)目，屬于同城中高檔消費(fèi)區(qū)域。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，大芬片區(qū)的慢城項(xiàng)目是這些逆勢(shì)上漲項(xiàng)目中為數(shù)不多的普通住宅項(xiàng)目。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目一期的估值參考價(jià)為43866元/平方米。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，慢城周邊的人口結(jié)構(gòu)得分僅為2.4分，相當(dāng)于2-3線城市的人口結(jié)構(gòu)，在龍崗區(qū)屬于年輕人比例偏低、老年人和學(xué)生兒童比例偏高的區(qū)域。小學(xué)和醫(yī)療配置得分均超過(guò)5分，周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)6個(gè)，1公里內(nèi)有2所小學(xué)。此外，周邊的消費(fèi)檔次、公交配置和地鐵配置得分均超過(guò)3分。

綜合以上維度分析，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來(lái)5年慢城的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)跑平龍崗區(qū)的平均水平，高于該區(qū)29%小區(qū)，高于全國(guó)93%的區(qū)縣。

在眾多二手房中實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲的還有地處福田的園嶺新村，該樓盤建成于1983年，已經(jīng)有近40年房齡。該項(xiàng)目集“地段+學(xué)區(qū)+舊改”于一身，或是其價(jià)格堅(jiān)挺的重要因素，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目估值參考價(jià)為105773元/平方米。

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從周邊配套看，每經(jīng)品房小程序顯示，園嶺新村項(xiàng)目周邊教育配套十分優(yōu)越，小學(xué)和幼兒園配置得分別為9.8分和8.7分，周邊1公里范圍就有7座小學(xué)和14座幼兒園，在福田區(qū)教育舒適度高的區(qū)域。同時(shí)，項(xiàng)目周邊的地鐵、醫(yī)療和商務(wù)密度配置的得分均超過(guò)6分。

基于以上綜合分析，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來(lái)五年園嶺新村項(xiàng)目的價(jià)格漲幅將跑贏福田區(qū)的平均水平，高于該區(qū)83%的小區(qū)，高于全國(guó)99%區(qū)縣。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500712761