每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

廣州樓市“小陽(yáng)春”失約已成定居。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的3月70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，一線城市中北京、上海和深圳的新建商品住宅銷售指數(shù)分別環(huán)比上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州環(huán)比下降0.1%，成為房?jī)r(jià)唯一回落的一線城市。

從3月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州一二手房成交量雖然較2月份均環(huán)比上漲，但較去年同期均出現(xiàn)了較大幅度下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位廣州房企及中介機(jī)構(gòu)人士了解到，進(jìn)入4月以來(lái)，廣州開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性并不高，在價(jià)格策略上也小心謹(jǐn)慎，這也導(dǎo)致一手房供應(yīng)大幅下降。相比而言，廣州二手房市場(chǎng)的供應(yīng)和成交稍顯復(fù)蘇。在即將到來(lái)的“五一”假期，廣州樓市表現(xiàn)如何，將是觀望后市的一個(gè)重要窗口。

新房成交面積與價(jià)格齊降

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，與目前廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況基本吻合。

從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度廣州新建商品住宅供應(yīng)量合計(jì)8485套，同比下降51%；成交量合計(jì)16348套，同比下降47%。3月份（3月1日-25日）廣州一手住宅成交均價(jià)回落至36874元/平方米，環(huán)比下跌9.31%，同比上漲16.57%。

“從整個(gè)一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州市場(chǎng)供求均呈低迷態(tài)勢(shì)。其中3月份廣州新房成交面積同比下降51%，是四個(gè)一線城市中同比降幅最大的。”

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“與一手樓市更多受外圍拖累表現(xiàn)低迷不同，廣州二手房成交量在去年10月份達(dá)到5206套的低谷之后持續(xù)穩(wěn)步回升，3月已經(jīng)回升到8373套。盡管仍低于此前5年月均9203套的平均水準(zhǔn)，但也是近7個(gè)月的最高位。亦可看出，在政策暖風(fēng)下，以廣州主城區(qū)為主的二手房市場(chǎng)正在漸進(jìn)復(fù)蘇。”

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，3月廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為8413宗，環(huán)比2月（4176宗）大漲101.5%，同比大減44.0%。價(jià)格方面，3月二手網(wǎng)簽均價(jià)為28596元/平方米，環(huán)比2月回升11.0%。主要由于2月春節(jié)月成交量偏少，價(jià)格受結(jié)構(gòu)性影響較大，促使二手房均價(jià)合理回升。

不過(guò)在4月前兩周，受清明假期疊加疫情的影響，廣州二手房周度網(wǎng)簽僅維持在400宗左右，成交量偏低。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，目前二手房的成交趨勢(shì)較主要是對(duì)比一手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，基于1-2月春節(jié)假期等因素影響，3月應(yīng)該是回暖或小陽(yáng)春，但回暖的幅度不是特別理想。“所以只能說(shuō)是打折的小陽(yáng)春，一手房是這樣，二手房也是這樣。”

房企推盤(pán)節(jié)奏大幅放緩

開(kāi)發(fā)商推遲新盤(pán)入市計(jì)劃是造成廣州新房成交、供應(yīng)同比大幅下降的主要原因之一。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，3月廣州住宅新批供應(yīng)3209套（32.59萬(wàn)平方米），面積同比下滑17%，比去年同期廣州陸續(xù)收緊供應(yīng)、嚴(yán)格限價(jià)階段還低。就各周新批預(yù)售供應(yīng)情況來(lái)看，僅3月14日至20日一周保持1705套（17.4萬(wàn)平方米）相對(duì)高位，其余周供應(yīng)基本維持約500套（5萬(wàn)平方米）低位。值得一提的是，4月第二周（4月11日-17日）新增供應(yīng)為0。

3月份廣州新房周度供應(yīng)量

此外，今年以來(lái)，廣州整體項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率維持30%以下低位，相比去年四季度近乎“腰斬”。

“從開(kāi)盤(pán)/加推去化率來(lái)看，3月份更是僅有18%，是近一年的最低位。反映了雖然當(dāng)前政策面上有所回暖，但是需求依舊信心不足，這也使到樓盤(pán)在價(jià)格策略上不得不小心謹(jǐn)慎。最明顯的例子是，一些曾在今年1-2月收回折扣優(yōu)惠的樓盤(pán)，3月又重新推出了特價(jià)單位。”

肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“包括3月在內(nèi)整個(gè)一季度，廣州新建商品住宅供求都在低位，在政策回暖和需求觀望的博弈中，開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者都在小心翼翼地試探，尚未達(dá)到價(jià)格的平衡點(diǎn)。”

廣州某樓盤(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也向記者透露，其項(xiàng)目近期也在進(jìn)行一些優(yōu)惠促銷，但去化情況仍然不太理想，客戶的購(gòu)買力也有所變化。

記者注意到，廣州市場(chǎng)近期傳出消息：備案價(jià)制度將有所調(diào)整，已申請(qǐng)過(guò)預(yù)售證備案價(jià)的項(xiàng)目可以重新進(jìn)行備案價(jià)申請(qǐng)，預(yù)計(jì)漲幅和降幅在6%。“申請(qǐng)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案的，按照項(xiàng)目所在區(qū)域去年四季度周邊同品質(zhì)同面積段的商品房簽約均價(jià)為基礎(chǔ)，再根據(jù)項(xiàng)目本身?xiàng)l件評(píng)估核定。”

“按照往年的情況，一般來(lái)說(shuō)4月中下旬應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但今年明顯有所減少，一手房推盤(pán)都不是很積極。”黃韜表示，疫情的影響可能是客觀因素之一，因?yàn)榭土靼l(fā)生了變化。后面短期還是要看疫情的變化，五一假期是廣州市場(chǎng)可能存在小反彈的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。可供對(duì)比的是，深圳在疫情好轉(zhuǎn)之后也有一個(gè)成交反彈。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501350447