每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然一季度北京樓市成交量仍然下降明顯，但自3月底以來，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯。

如位于北京西北五環(huán)外的中海匯德里和位于東城二環(huán)的北京城建天壇府•九闕項(xiàng)目，分別于3月下旬和4月中旬開盤，銷售金額均超過50億元。

而在北京西六環(huán)外的門頭溝，三個(gè)由知名房企開發(fā)的樓盤項(xiàng)目：峯范北京和金茂長(zhǎng)安悅于4月份相繼入市，龍湖北辰攬境也在持續(xù)銷售中。而三個(gè)項(xiàng)目的用地，分別于去年10月和12月舉行的北京2021年第二、三批集中供地中取得。

與開盤熱賣50億元的北京兩大紅盤相比，上述位于門頭溝的三個(gè)樓盤入市后的銷售情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于4月21日對(duì)這三個(gè)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地探訪，同時(shí)通過每經(jīng)品房小程序?qū)ι鲜鰳潜P及周邊二手房項(xiàng)目進(jìn)行了對(duì)比測(cè)評(píng)。

每平米優(yōu)惠達(dá)5000元

由金地集團(tuán)和電建地產(chǎn)共同開發(fā)的峯范北京項(xiàng)目近期入市，項(xiàng)目官方公布的海報(bào)顯示：首開銷售10億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份來到峯范北京項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢時(shí)，銷售人員表示，“我們這次一共推出300多套房源，已經(jīng)銷售200多套了，好多優(yōu)質(zhì)房源需要清退出來別的人才能購買了，均價(jià)在5.5萬左右。”

峯范北京項(xiàng)目售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

從北京住建委的官方網(wǎng)站來看，該項(xiàng)目4月4日開盤共推出312套房源，預(yù)售價(jià)格在5.7萬至5.8萬元/平方米，以批準(zhǔn)銷售面積和批準(zhǔn)銷售套數(shù)來計(jì)算，平均戶型在77平方米左右。

綜合官方數(shù)據(jù)，以“平均售價(jià)X平均面積X銷售套數(shù)”計(jì)算，該項(xiàng)目首開銷售10億元大致是可信的。

據(jù)金地集團(tuán)公開資料，峯范北京戶型有61平方米、77平方米、93平方米、99平方米等。顯然，該項(xiàng)目的定位是剛需客戶，也即所謂的“上車盤”。因此，價(jià)格也是這類剛需盤的一大利器。

不過從報(bào)價(jià)上看，峯范北京在北京住建委的官網(wǎng)的備案價(jià)格是5.7萬-5.8萬元/平方米，而記者在該樓盤售樓處咨詢時(shí)，銷售人員的報(bào)價(jià)則是5.5萬元/平方米。

而在咨詢過程中，銷售人員對(duì)一套74.66平方米房源的初始報(bào)價(jià)是429萬元，均價(jià)在5.7萬元/平方米。不過隨后還有一系列讓人眼花繚亂的優(yōu)惠：交10萬元認(rèn)購金有98折優(yōu)惠、7天內(nèi)交齊總房款的30%再享98折優(yōu)惠、當(dāng)月補(bǔ)齊首付再享98折……

總之，各種優(yōu)惠下來，該套房子的總房款僅390萬元，均價(jià)為5.2萬元/平方米左右，較初始報(bào)價(jià)足足優(yōu)惠了5000元/平方米。

峯范北京項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

一河之隔單價(jià)相差兩萬

去年12月31日，北京地鐵S1線最后一段金安橋至蘋果園站全線貫通，這也使得門頭溝地區(qū)居民進(jìn)城更加方便、快捷。

從峯范北京項(xiàng)目所處位置看，與石景山區(qū)僅一河（永定河）之隔，地鐵6號(hào)線終點(diǎn)站的金安橋換乘是地鐵S1線，再坐一站便可到達(dá)四道橋，地鐵行駛中可以觀看首鋼園和永定河的風(fēng)景，甚至未及細(xì)細(xì)欣賞便已經(jīng)到達(dá)。

從四道橋到北京核心區(qū)域，乘地鐵僅需40分鐘左右。由于北京6環(huán)的不規(guī)則，這里恐怕是距離市中心最近的“6環(huán)外”區(qū)域了。

由于緊鄰石景山，銷售人員也樂于介紹石景山的配套：首鋼園、長(zhǎng)安街、地鐵一號(hào)線都是峯范北京項(xiàng)目的賣點(diǎn)。而事實(shí)上，這些賣點(diǎn)均位于一河之隔的石景山。

但四道橋在門頭溝，并不在石景山。第三平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，位于永定河以東的中海寰宇天下項(xiàng)目銷售均價(jià)為75000元/平方米，高出峯范北京近兩萬元。每經(jīng)品房小程序顯示，中海寰宇天下項(xiàng)目的估值參考價(jià)為67289元/平方米。

來源：每經(jīng)品房小程序

值得注意的是，峯范北京、龍湖北辰攬境和金茂長(zhǎng)安悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目的售樓處均位于石景山古城地鐵站附近的寫字樓中，這通常是地處偏僻的樓盤項(xiàng)目才會(huì)有的操作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，四道橋地鐵站以南目前是大片綠地，環(huán)境清幽。三個(gè)項(xiàng)目沿著西苑路分布，目前周圍已經(jīng)都拉上了圍擋，峯范北京項(xiàng)目所在地正在開挖地基，幾臺(tái)挖掘機(jī)在現(xiàn)場(chǎng)施工。沿著西苑路向南走幾百米便來到了金安路，這條路向東穿過新首鋼大橋和長(zhǎng)安街相連。

周邊二手房?jī)r(jià)差明顯

雖然峯范北京、龍湖北辰攬境和金茂長(zhǎng)安悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目相鄰，但實(shí)際上，金茂長(zhǎng)安悅其他兩個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。

金茂官方營(yíng)銷平臺(tái)顯示，主要戶型有78平方米、98平方米、118平方米、140平方米，地塊容積率也僅有2。從北京住建委官網(wǎng)顯示的批準(zhǔn)銷售面積和批準(zhǔn)銷售套數(shù)來計(jì)算，金茂長(zhǎng)安悅平均戶型在110平方米。顯然，金茂長(zhǎng)安悅主要針對(duì)剛改客戶。

龍湖北辰攬境的銷售人員也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“金茂長(zhǎng)安悅以大戶型為主。”

而龍湖北辰攬境的定位和峯范北京大致相同，為剛需客戶，戶型在69-98平方米。不過二者因?yàn)槿胧袝r(shí)間不同，銷售節(jié)奏也不大相同。

在龍湖北辰攬境售樓處，銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者主推98平方米的戶型，“小面積的只剩5號(hào)樓樓王位置有了，價(jià)格會(huì)稍微貴一些，98平米的其實(shí)您也可以考慮一下。”

值得注意的是，作為剛需定位，龍湖北辰攬境也是祭出價(jià)格的武器。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)，龍湖北辰攬境的備案價(jià)格為6萬元/平方米以上。但實(shí)際銷售中，龍湖官方營(yíng)銷平臺(tái)中79平方米戶型的報(bào)價(jià)是465萬元，折合單價(jià)5.8萬元/平方米；而銷售人員的報(bào)價(jià)則是“430萬-470萬元”，優(yōu)惠力度更大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在上述三個(gè)項(xiàng)目周邊，目前的二手房?jī)r(jià)格則差距較大。

來源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，和峯范北京項(xiàng)目一站地鐵之隔的中駿天峰項(xiàng)目的估值參考價(jià)為51978元/平方米，周邊各項(xiàng)配套中，最高得分為地鐵配置（9.8分）和購物配置（8.7分）。距離四道橋地鐵站僅3公里左右的永興小區(qū)（建于1996年），估值參考價(jià)僅為34531元/平方米。

而在地鐵上岸站，每經(jīng)品房小程序顯示，綠城西山燕廬的估價(jià)則為60379元/平方米。該項(xiàng)目于2019年建成，在周邊人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度、地鐵配置和購物配置上都有較大優(yōu)勢(shì)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝