每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

總起始金額797.9億元、總成交金額826.8億元，平均溢價(jià)率3.6%……

經(jīng)過一天的激烈爭(zhēng)奪，杭州今年首批集中供地于4月25日晚收官。本次推出的60宗地塊（包括2宗租賃用地）當(dāng)日上午就全部完成競(jìng)價(jià)，其中23宗報(bào)價(jià)觸及中止價(jià)（溢價(jià)率為9%-10%）轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)環(huán)節(jié)，9宗溢價(jià)成交，27宗底價(jià)成交（含2宗人才租賃房地塊），僅臨平新城臨喬路以東地塊流拍。

值得注意的是，本土房企在杭州本次土拍中表現(xiàn)突出，共競(jìng)得45宗地塊，占比高達(dá)76%。其中濱江集團(tuán)斥資184億元拿下11宗地塊，綠城集團(tuán)以146.4億元奪得7宗地塊，眾安集團(tuán)以39.09億元斬獲5宗地塊，德信地產(chǎn)、大家房產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)等也各有收獲。

“這次拿地出于我們對(duì)下一階段宏觀經(jīng)濟(jì)、政策充滿信心，同時(shí)更是對(duì)杭州市場(chǎng)充滿信心。”濱江控股集團(tuán)執(zhí)行總裁朱立東在4月25日下午接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示。

杭州城市夜景 圖片來源：攝圖網(wǎng)-501066897

土拍規(guī)則調(diào)整，房企利潤(rùn)有保障

“本次杭州首批集供地，在規(guī)則方面有較大變化，如取消預(yù)公告、調(diào)整土拍方式、改善土拍流程；同時(shí)競(jìng)拍過程也更緊湊，采用同一時(shí)間5宗地塊同時(shí)競(jìng)價(jià)、且5宗地塊為不同區(qū)域的方式，更加考驗(yàn)房企的綜合實(shí)力。”

4月25日晚，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在新的土拍規(guī)則下，企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松，本次供地平均溢價(jià)率3.6%，最高僅12%，且部分板塊最高限價(jià)有所提升，保障了開發(fā)商利潤(rùn)。另一方面，此次杭州供地整體表現(xiàn)依然較好，也是因?yàn)楹贾萃顿Y吸引力強(qiáng)，居民購(gòu)買力強(qiáng)勁，去化有所保證。

如果從從溢價(jià)率來看，本次杭州的土拍結(jié)果很難用“熱”來總結(jié)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，本次杭州土拍共有23宗地塊溢價(jià)封頂，并進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，“封頂率”約40%，和去年三批次的71%相比熱度明顯下滑，回歸至2020年的土拍市場(chǎng)水平。同時(shí)，本次共有25宗地塊底價(jià)成交，并出現(xiàn)了自杭州集中供地以來首宗流搖地塊。

來源：克而瑞浙江區(qū)域整理 

“本次土拍熱度分化明顯，總共60宗地塊除2宗人才租賃用地外，剩余的58宗宅地中有1宗流搖，該地塊周邊鄰近高架、廠房等，微環(huán)境欠佳。25宗底價(jià)成交的地塊，所在區(qū)域多為臨安、富陽(yáng)以及蕭山郊區(qū)等去化能力相對(duì)偏弱區(qū)域。遠(yuǎn)郊地塊及外部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊則多由城投公司競(jìng)得，包括臨平城建集團(tuán)、臨平新農(nóng)村建設(shè)、蕭山城建等。”

高院生指出，本次23宗觸及封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的地塊，均位于奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來科技城等熱門核心板塊，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。其中，未來科技城138號(hào)地塊，樓板價(jià)高達(dá)24098元/平方米；拱墅區(qū)申花板塊的宅地，樓板價(jià)超過31000元/平方米。

對(duì)本次杭州土拍規(guī)則的調(diào)整，企業(yè)方面的感受更為明顯。

“前一兩年的土拍，房企確實(shí)利潤(rùn)微薄，需要企業(yè)通過管理、降低融資成本來控制，我們總還保住了一點(diǎn)利潤(rùn)。這一輪的土地相對(duì)要好很多，如果運(yùn)營(yíng)正常，利潤(rùn)能夠超過10個(gè)點(diǎn)，大部分企業(yè)大概在8~12個(gè)點(diǎn)左右浮動(dòng)。”朱立東表示，“但土拍調(diào)整也是基于兩個(gè)前提，一是現(xiàn)在的市場(chǎng)的確有點(diǎn)冷了；二是原先市場(chǎng)里膽子大的企業(yè)現(xiàn)在也情況不佳，如果仍然只有微薄的利潤(rùn)，企業(yè)生存也有問題。”

回顧2021年杭州集中供地中的遠(yuǎn)郊地塊項(xiàng)目，目前普遍去化較差，房企對(duì)此也頗為謹(jǐn)慎。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，富陽(yáng)、臨安兩區(qū)去年首批次成交的地塊目前均只有1個(gè)項(xiàng)目入市，雖然利潤(rùn)較為可觀，但去化流速較慢。

值得注意的是，在此之前，已經(jīng)十余個(gè)城市完成了今年首批集中供地，除北京、合肥等少數(shù)城市表現(xiàn)較好外，多數(shù)城市的土地市場(chǎng)仍然低迷。而本次杭州的集中供地雖然熱度分化，但整體熱度仍然較高。相比而言，同日舉行的天津首輪集中供地，30宗地塊停牌15宗、流拍9宗、底價(jià)成交5宗，總成交面積48.6平方米，總成交金額不足44億元。

2022年杭州首批集中供地成交情況 來源：克而瑞浙江區(qū)域整理 

本土房企發(fā)威，斬獲76%的地塊

在本次杭州首批集中供地中，本土品牌房企和央企國(guó)企成為拿地主力。

其中，本土品牌房企濱江集團(tuán)拿地最多，共奪得包括鐵路北站單元地塊、翠苑單元地塊、云城單元地塊、杭州未來科技城138號(hào)地塊等11宗地塊，總金額達(dá)184億元；綠城集團(tuán)則以7宗地塊位排在第二，拿地金額達(dá)146.4億元；眾安集團(tuán)則以39.09億元拿下5宗地塊。此外，德信地產(chǎn)、大家房產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)等也各有斬獲。

本次杭州集中供地中，本土兩家房企濱江與綠城拿地金額合計(jì)達(dá)到330.4億元，占據(jù)土地出讓金總額的近40%。而本房企在本次杭州土拍中共奪得45宗地塊，占比達(dá)76%。

而外來知名房企中，萬(wàn)科以58.2億元競(jìng)得兩宗位于良渚新城較大體量地塊；建發(fā)分別以38.42億元、42.75億元搖得上城區(qū)四堡七堡單元2宗地塊，溢價(jià)率均為12%；越秀地產(chǎn)以底價(jià)摘得臨安3宗純宅地，總金額20.08億元；龍湖則以10.09億元底價(jià)競(jìng)得江干科技園單元商住地。

從濱江集團(tuán)本次斬獲的11宗地塊來看，其在拿地布局和策略也發(fā)生了一定變化：如引入了新的合作伙伴，并且在鐵路北、高鐵新城、未來科技城、申花等板塊重點(diǎn)發(fā)力。

“市場(chǎng)現(xiàn)在發(fā)生了一些變化和調(diào)整，但這種變化和調(diào)整在不同城市、不同地區(qū)，對(duì)不同的企業(yè)而言，表現(xiàn)是不一樣的。局部地區(qū)和部分房企受到了一些影響，濱江運(yùn)營(yíng)保持良性，我們?cè)诤贾莸漠a(chǎn)品也是仍然是受歡迎的。”

朱立東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“行業(yè)戲稱我們這次拿地是‘濱江軍團(tuán)’，聯(lián)合拿地的除了傳統(tǒng)長(zhǎng)期合作興耀房產(chǎn)外，這次還有蕭山一家大型國(guó)有企業(yè)——蕭山交投集團(tuán)的參與，共同競(jìng)得浦南未來社區(qū)地塊。合作伙伴愿意跟你合作，也說明自己至少是市場(chǎng)中的優(yōu)等生。”

再看另一家本土房企綠城集團(tuán)，在本次杭州土拍中獨(dú)奪7宗地塊。綠城集團(tuán)高層在不久前的業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，杭州是綠城深耕的城市之一，在城市布局上，綠城堅(jiān)持二八法則，預(yù)計(jì)80%的投資資源聚焦在一二線城市，全年拿地的貨值目標(biāo)會(huì)綜合考慮公司財(cái)務(wù)安全和發(fā)展訴求，新增貨值目前計(jì)劃定為2500億-3000億元，最終視權(quán)益比而定。

對(duì)于此次濱江集團(tuán)的大手筆拿地，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦于4月25日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“作為長(zhǎng)期深耕杭州的本土企業(yè)，濱江集團(tuán)自身的綜合實(shí)力還是相當(dāng)強(qiáng)的，所有精力都聚焦于此，效率最大化。從品牌和產(chǎn)品角度來看，濱江已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)高的人氣，因此也敢于重倉(cāng)拿地，即便利潤(rùn)率不高，但杭州風(fēng)險(xiǎn)小。在大市場(chǎng)有壓力的情況下，這種方案是優(yōu)選。”

據(jù)記者觀察，自去年下半年以來，房企在拿地方面更關(guān)注經(jīng)營(yíng)的健康度和現(xiàn)金流，整體表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎。在已經(jīng)完成今年首批集中供地的十余個(gè)城市中，大都是央企和國(guó)企唱主角，民營(yíng)房企普遍出手較少。

對(duì)濱江集團(tuán)而言，一次性花184億元拿下11宗地塊有無(wú)資金壓力？朱立東表示，“當(dāng)然做軍團(tuán)盟主也要有實(shí)力、有感召力，在資金問題上，我認(rèn)為企業(yè)只要運(yùn)營(yíng)正常，現(xiàn)金流正常就行了。錢多錢少相對(duì)于企業(yè)發(fā)展來說，永遠(yuǎn)是一個(gè)平衡的問題。如果錢都躺在銀行里，說明這家公司沒有進(jìn)取心，但如果你資金運(yùn)轉(zhuǎn)不起來也不行。只要現(xiàn)金流是正常的，和企業(yè)發(fā)展的整個(gè)規(guī)模是匹配的，就是一個(gè)健康的狀態(tài)。”

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500565590