每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實習(xí)記者 楊卉    每經(jīng)編輯 文多    

建設(shè)中的鄉(xiāng)村民宿 圖片來源：每經(jīng)實習(xí)記者 楊卉 攝

“五一”假期正式結(jié)束，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也正式出爐。根據(jù)北京市文旅局5月4日發(fā)布數(shù)據(jù)，今年“五一”假期，北京鄉(xiāng)村民宿出租率在60%~70%。另外，北京市旅游行業(yè)協(xié)會民宿分會5月5日提供的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)鄉(xiāng)村民宿“五一”期間接待總?cè)藬?shù)同比下滑65.04%。

這一數(shù)據(jù)遠不及去年同期，與近期突至的疫情不無關(guān)聯(lián)。

其實自2020年疫情以來，北京鄉(xiāng)村民宿憑借其獨立性和私密性實現(xiàn)了快速“出圈”，接連在“十一”、春節(jié)、清明等多個假日量價齊升。動輒上萬元一間的小院，也照樣是搶手的香餑餑，和疫情下遭受打擊的旅游業(yè)形成鮮明反差。今年原本也有望延續(xù)這一趨勢——在北京此輪疫情發(fā)生前一周，京郊民宿還是一房難求的。

龐大的出游需求下，新入局的“近郊民宿”玩家聞風(fēng)而動，至今已成倍增加?！睹咳战?jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在此輪新玩家中，原住村民開店的比例不斷減少，更多的“老板”是來自旅游、地產(chǎn)等行業(yè)的投資人。

然而，投資百萬元的單個小院需三到五年才能回本。對這些投資者來說，未來疫情形勢好轉(zhuǎn)，跨省游乃至出境游重啟，被“困”在北京的中高端消費客群很可能會“撒手而去”。屆時，一批奔著“賺快錢”而來的民宿主，或不得不隨之退出市場。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500577153

從火爆預(yù)定到疫情突襲，京郊民宿“五一”未“滿房”

5月3日是京郊民宿“五一”假期的最后一個有效入住日，當天下午5點，李慧還在熱火朝天地準備接待她小長假的最后一波客人。

李慧經(jīng)營著北京生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)內(nèi)的9家民宿，其中1家仍在建設(shè)中。特殊的時期，每一個按時入住的顧客對她來說都是驚喜。畢竟在李慧所在的民宿群內(nèi)，只接到零星顧客的大有人在，更不必說4月30日被按下暫停鍵的房山區(qū)民宿主們。

對京郊民宿主們來說，4月至5月初的日子如同在坐過山車。

4月10日起，京郊民宿提前預(yù)訂的人數(shù)開始顯著增長，途家4月22日數(shù)據(jù)顯示，平臺上北京地區(qū)民宿每日預(yù)訂中半數(shù)以上都是“五一”訂單，預(yù)訂量同比2021年同期增長一倍。其中京郊民宿預(yù)訂量占“五一”期間全市民宿預(yù)訂總量的90%以上。

4月22日，李慧在她經(jīng)營的民宿中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年的“五一”訂單來得比往年還要快一周。清明節(jié)后，她開始陸續(xù)接到預(yù)定信息；不到半個月，她運營的小院就紛紛喜提“滿房”。

類似的民宿主還有很多；一家兩代人管理的單體民宿、30幾個小院的連鎖品牌，大部分民宿均在長假前十幾天就已顯示售罄，一房難求。

“在北京本輪疫情前，業(yè)內(nèi)對今年‘五一’鄉(xiāng)村民宿都非?？春?，誰也沒料到疫情會這么突然。單體民宿還好些，體量越大，房間數(shù)越多的民宿品牌入住率相對更低。”北京市旅游行業(yè)協(xié)會民宿分會秘書長白金星在5月4日晚的電話采訪中向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

北京出現(xiàn)確診病例后，退訂消息開始涌進京郊民宿主的手機。4月29日，小豬民宿通過微信向記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，疫情影響下，原本一房難求的京郊民宿市場受挫，各區(qū)鄉(xiāng)村民宿均出現(xiàn)不同程度的退訂情況。

起初顧客還在觀望，隨著疫情形勢和管控措施的不斷變化，退訂比例越來越大。4月29日，李慧的民宿訂單退訂率還在六分之一，5月3日時，退訂率已經(jīng)到了一半，其中被保住或延期的訂單基本為零。

另一位與李慧同處于一個區(qū)縣的民宿主陳剛，在5月3日的電話采訪中也表示，自己的原本滿房的約30座京郊小院“五一”期間入住率為60%。

為保住訂單，李慧只好降價出售，以5折甚至更低的價格進行促銷。原本6500元/晚~7000元/晚的院子，2000元/晚~4000元/晚就可出售。即便如此，截至5月3日，李慧的入住率也只到80%，和此前百分百的預(yù)訂率仍有差距——這個“五一”，京郊民宿沒能如愿滿房。

多類“玩家”涌入藍海，入局新人還沒回本

拉長時間線，今年的“五一”數(shù)據(jù)其實是個“意外”。畢竟，就算不看疫情前的預(yù)定，單是看此前清明及春節(jié)等假期的訂單，就足以展示民宿的火爆程度。

根據(jù)北京市文旅局數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)假期期間，鄉(xiāng)村民宿客房平均入住率達76.88%，鄉(xiāng)村民宿接待總?cè)藬?shù)9.43萬人次，同比增長52.91%；同年清明假期，鄉(xiāng)村民宿接待總?cè)藬?shù)6.33萬人次，同比增長39.38%，全市鄉(xiāng)村民宿客房平均入住率72.72%。

途家1月份的數(shù)據(jù)也顯示，2022年春節(jié)期間獨棟整院民宿預(yù)訂火爆，訂單量比2021年春節(jié)上漲約56%，春節(jié)客單價超過萬元，比去年略有上浮。同月，位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)六渡河村的琉筑一撇陽光民宿主理人張曉榮還通過途家平臺介紹，這兩年民宿的生意反而變好，一到周末，基本是一房難求。

在業(yè)內(nèi)人士看來，北京鄉(xiāng)村民宿的快速發(fā)展其實重疊了政策支持和疫情兩個因素。2019年，北京發(fā)布《關(guān)于促進鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出推出一批鄉(xiāng)村精品民宿，打造一批鄉(xiāng)村民宿特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。但2019年底疫情“黑天鵝”突至，打亂消費者出行計劃的同時，也帶火了本地游和近郊游，北京鄉(xiāng)村民宿迎來發(fā)展機遇期。

據(jù)白金星介紹，目前京郊民宿構(gòu)成分兩類，一是在本地村民自有房屋的基礎(chǔ)上進行一定升級改造，形成的京郊民宿，多為滿足游客住宿需求而生。

60歲的艾阿姨和58歲的王叔叔打理的民宿，就是典型的代表。4月21日上午，兩人一邊換床單，一邊向記者介紹起了一家人做民宿的經(jīng)歷。據(jù)艾阿姨介紹，4年前家人看中了游客在周邊景區(qū)游玩后產(chǎn)生的住宿需求，萌生了運營民宿的想法。至今已累計投入了70萬~80萬元，現(xiàn)在每年利潤約在30萬~40萬元左右，今年已經(jīng)開始賺錢。

清掃中的艾阿姨和王叔叔 圖片來源：每經(jīng)實習(xí)記者 楊卉 攝

第二類是推崇慢節(jié)奏生活，致力于將鄉(xiāng)村民宿打造成獨立旅游目的地的精品民宿。

不過，隨著京郊民宿的快速發(fā)展，一些景區(qū)類民宿也在提質(zhì)升級的過程中達到了精品民宿的認定標準，二者之間存在一定的交叉部分。

投資主體方面，京郊民宿的投資主體有兩種，一是本地村民投資，二是由個體、企業(yè)為主導(dǎo)的投資。

至于疫情以來新玩家的構(gòu)成情況，接近京郊某生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)文旅局的相關(guān)人士、業(yè)內(nèi)知情人士均向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，近期由本地居民主導(dǎo)投資的精品民宿項目占比逐漸減少，大部分以社會資本為主，有來自旅游的二次就業(yè)者，也有來自地產(chǎn)、電商、大型國企及外地民宿項目的投資者。投資過程中，連鎖化和集群化的現(xiàn)象也日益明顯，如將單個村或鎮(zhèn)改造為民宿片區(qū)等。

疫情以來，看好鄉(xiāng)村民宿市場的玩家紛紛入場。以延慶區(qū)為例，根據(jù)當?shù)匚穆镁纸y(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年區(qū)內(nèi)精品民宿數(shù)量為76家270個院落；2020年為120家376個院落。到了2021年，已經(jīng)增至220家500個院落，供給已然實現(xiàn)了翻倍。

而且根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，未達精品標準的鄉(xiāng)村民宿增速還要高于精品民宿，算上這部分增量，京郊民宿的數(shù)量增長已經(jīng)過快，是否入局還需冷靜衡量。

4月20日，《每日經(jīng)濟新聞》實地走訪了位于京郊的某特色民俗村。走訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，該村多個街道內(nèi)均有正在施工或修整的院落，指示牌上起了名字待建的民宿也有不少。

李慧就表示，自己原本從事旅行社業(yè)務(wù)，疫情以來工作基本停滯，便將目光轉(zhuǎn)向了爆火的民宿市場。近兩年，李慧身邊不少朋友也受市場紅利“刺激”陸續(xù)進入這個行業(yè)，市場供給快速攀升。

與此同時，艾阿姨也表示，近年來村里新開民宿數(shù)量快速增加，“看到有人賺了錢，村民也動了心思，幾年前還沒幾家干這個（民宿），現(xiàn)在村內(nèi)別墅大部分都是民宿了。其中也有和我們一樣自己投資建設(shè)的；市里上班沒時間，干脆租給別人收租的也不少”。

值得一提的是，在調(diào)查過程中記者發(fā)現(xiàn)，無房運營者與村民的合同期通常在10年~20年，而鄉(xiāng)村民宿回本周期約在3年~5年，單體小院前期投資已接近重資產(chǎn)，而這些新入局者至今還未能實現(xiàn)盈利。

李慧向《每日經(jīng)濟新聞》記者算了一筆賬：一個面積在300平方米左右，擁有7間~9間房的小院，包括房租成本、裝修改造費用，算下來單個小院的投資平均在100萬元左右。運營民宿的一年多以來，自己與投資人還未回本。

野蠻生長終將趨于理性，京郊民宿未來難逃“陣痛”

北京鄉(xiāng)村民宿發(fā)展至今已有七八年。在借“東風(fēng)”飛速發(fā)展的同時，“成長的煩惱”也開始顯現(xiàn)。

首當其沖的就是疫情后的（客）流量隱憂。

在與記者的對話中，李慧坦言，京郊農(nóng)家院和民宿就是因為疫情才火起來，自己和合伙人也清楚，將來疫情結(jié)束，對民宿流量肯定會有影響。很多潛在客戶均有定期跨省甚至出境游的習(xí)慣，后疫情時代這部分客群的流失會很明顯。此外，即便京郊度假的消費習(xí)慣養(yǎng)成，這些被“困”在京內(nèi)多時的親子游客和本地游消費者也會更傾向長距離出游，從而影響民宿流量。

圖片來源：視覺中國

至于如何應(yīng)對，李慧目前的想法是借區(qū)位優(yōu)勢對沖客流壓力。“我們投資的民宿均位于景區(qū)周邊，因此即便北京本地游客外流，外地游客也會進入形成流量置換。不過外地游客對包院的需求會相對下降，屆時可能會考慮將小院拆開按房間單獨銷售。”

除了客流壓力，疫情結(jié)束后可能帶來的行業(yè)洗牌也是業(yè)內(nèi)爭論的焦點之一。

在陳剛看來，京郊民宿要從野蠻生長變?yōu)橼呌诶硇?，陣痛和行業(yè)震蕩是無可避免的，疫情終結(jié)或許就是一個契機。這之中最先被市場過濾的，很可能就是這批想“賺快錢”，產(chǎn)品打磨及客戶黏性優(yōu)勢不明顯，易受流量變化沖擊的新入局玩家。白金星也提出，供給逐漸飽和的情況下，未來各項監(jiān)管會加速執(zhí)行，原本不想做民宿，只是投機的商家或慢慢退出市場，留下的人也需在精細化上做文章。

其中，依靠景區(qū)發(fā)展的鄉(xiāng)村民宿還需提質(zhì)，除了硬件娛樂設(shè)施的補充，布草等基礎(chǔ)配套也需升級，提高游客入住舒適度和滿意率。而沒有景區(qū)引流的鄉(xiāng)村民宿，未來要擺脫周末經(jīng)濟，需將民宿本身打造成一個能留客的目的地產(chǎn)品，將自己做“活”，以民宿為中心向村內(nèi)輻射，與當?shù)剞r(nóng)民的經(jīng)濟發(fā)展連接在一起，提升行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。

值得一提的是，采訪過程中陳剛還指出，疫情后若有商家因資金或市場壓力退出，會導(dǎo)致村民房子閑置，而可用作民宿的房子租金被炒到高位后，再降下來也會影響鄉(xiāng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

在此背景下，投資人與村民的對接方式也是未來探討的方向。如陳剛等投資者就更愿意與村集體合作，由村集體作為“中間人”來連接村民與資方，省去團隊考察民房及談判的過程。村集體也需作為審核的“最后一道門檻”，考察資方的投資意愿及可持續(xù)性。

不過，也有村民對此表示擔(dān)憂，認為與協(xié)商的市場價相比，村集體給出的承租價格吸引力還是較低。

（應(yīng)采訪對象要求，文中李慧、陳剛為化名）