每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的“五一”假期，全國商品住宅銷售量大幅下降，不過天津樓市卻表現(xiàn)搶眼。

在持續(xù)了4個月的低位運行后，天津樓市的畫風(fēng)突變。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份天津單樓盤項目平均周度到訪量達81組（3月為57組）。而“五一”假期全市來訪量30654組，認購量1886套，加推去化率22%，單盤平均到訪125組，平均認購約8套，認購轉(zhuǎn)化率為6%。相比今年的清明假期，天津樓市在各項指標上都明顯提升。

值得注意的是，4月28日深夜，天津市住建委發(fā)布《關(guān)于限價商品住房申請和銷售有關(guān)事項的通知（征求意見稿）》，明確自今年7月1日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自今年10月1日起，全市停止限價商品住房銷售。這則重磅消息更是在樓市回暖預(yù)期之上再添一把火，政策威力也在“五一”假期開始發(fā)酵。

那么，在“五一”假期天津認購量較好的一批樓盤中，哪些項目性價比更高？哪些項目未來升值潛力更大？每經(jīng)品房小程序從11個維度對部分熱門樓盤進行解析。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，4月30日-5月4日期間，天津開盤加推去化率達22%。其中，首創(chuàng)禧悅翠庭認購數(shù)量排名第一，超過50套。目前各購房平臺上顯示，該項目開盤均價為17000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為19606元/平方米。

從區(qū)位上來看，每經(jīng)品房小程序顯示，未來五年津南區(qū)房價有望跑贏全國平均漲幅并高于全國89%的區(qū)縣。而位于津南區(qū)的首創(chuàng)禧悅翠庭，周邊人口結(jié)構(gòu)方面屬于老年人比例偏高的區(qū)域，居住密度處于區(qū)域內(nèi)中等。

教育和醫(yī)療配套方面，首創(chuàng)禧悅翠庭周圍一公里內(nèi)有3所幼兒園、3所小學(xué)，有大小醫(yī)療機構(gòu)3個，其中包括天津海河醫(yī)院、天津永定河醫(yī)院等，在津南區(qū)優(yōu)于87%的住宅項目。此外，項目周邊的購物便利程度優(yōu)于區(qū)域內(nèi)92%的住宅小區(qū)；在通勤車速方面，早晚高峰的平均車速接近津南區(qū)前10%的水平。

基于交通、醫(yī)療、商業(yè)等方面的優(yōu)勢，每經(jīng)品房小程序測算，首創(chuàng)禧悅翠庭的價格在未來幾年將保持穩(wěn)定增長，而該小區(qū)房價漲幅也有望高于津南區(qū)近八成的小區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

另一上榜項目上東金茂悅，開盤均價23000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為25511元/平方米。

上東金茂悅位于天津市東麗區(qū)津濱大道，交通優(yōu)勢明顯。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于東麗區(qū)80%的住宅項目，駕車出行極為便利。但公共交通配套方面相對較差，周邊有公交車站8個，尚無地鐵站點。

此外，因處于新規(guī)劃的建設(shè)板塊，上東金茂悅周邊醫(yī)療配置方面略有不足，僅有1家醫(yī)院和一座衛(wèi)生服務(wù)站；從教育資源方面，有2所幼兒園和1所小學(xué)；同時購物中心也暫時缺失，影響了該項目當前的估價。

由于東麗區(qū)特別是津濱大道板塊目前是天津城市更新的重要承接地，未來發(fā)展?jié)摿^大，每經(jīng)品房小程序測算，上東金茂悅未來幾年房價上漲幅度會超過首創(chuàng)禧悅翠庭。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

再看同樣在認購榜排名靠前、位于天津薊州區(qū)的觀瀾雅苑，銷售均價為13000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為12512元/平方米。

薊州區(qū)位于天津最北部，東臨遵化市、西接河北省三河市，由于遠離市區(qū)，周邊配套相對有所不足。每經(jīng)品房小程序顯示，觀瀾雅苑在區(qū)域內(nèi)屬于商務(wù)密度、醫(yī)療等配置稍高的小區(qū)，但教育以及交通等方面仍有不足。

具體來看，該區(qū)域內(nèi)老年人口居多、學(xué)生兒童比例較?。恢苓吂灿写笮♂t(yī)療機構(gòu)6個，處于薊州區(qū)內(nèi)中等偏下的水平；而周邊僅有1個購物場所，距離小區(qū)1.7公里，購物舒適度相對一般。

教育配置是觀瀾雅苑的短板，周邊僅有1所幼兒園，沒有小學(xué)。公共交通同樣不占優(yōu)勢，周邊有6個公交車站，處于薊州區(qū)后15%的水平。

從消費水平來看，周邊餐飲消費客單價37元，相當于三四線城市之間的水平，屬于消費檔次較低的區(qū)域。

因此，多維度綜合來看，每經(jīng)品房小程序顯示，觀瀾雅苑未來幾年房價漲幅將跑輸薊州區(qū)平均漲幅，大約處于區(qū)域內(nèi)后20%的水平。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)品房小程序

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