每經(jīng)記者 包晶晶    上海報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳再次成為全國銷冠，老網(wǎng)紅華潤城的過人之處是啥？

成都一季度“榜一大哥”萬科天府錦繡為何能連莊？

武漢首個TOD項目為什么賣得好？

5月17日，每日經(jīng)濟新聞每經(jīng)房產(chǎn)發(fā)布2022年前4個月全國10城爆款樓盤全名單！每經(jīng)品房小程序通過11個維度，一一拆解項目背后的商業(yè)配套、交通出行、生活服務(wù)等價值，告訴你為什么這100個項目賣得好。

全國銷冠深圳有個盤長期霸榜

前4個月，深圳TOP10項目合計金額596.1億元，成為本月全國銷冠城市，其中華潤城以173.89億元穩(wěn)居榜首，前海潤峯府距離百億大盤一步之遙，銷售額98.95億元。

作為深圳高端住宅中的網(wǎng)紅，華潤城為何長期霸榜？

深圳華潤城位于南山區(qū)深南大道與沙河西路交匯處，二期于2021年12月開盤，預(yù)計2025年1月交付，目前銷售均價132000元/平方米，基于對該項目交易數(shù)據(jù)、周邊配套、市場信息等11個維度進行測評，每經(jīng)品房小程序給出的估值參考價為131093元/平方米，與銷售均價較為一致。

該項目居住密度低于同區(qū)域82%的住宅小區(qū)，工作人口占77%，老年人口15%、學(xué)生兒童8%。周邊1公里內(nèi)有4所幼兒園、1所小學(xué)，相對于人口結(jié)構(gòu)而言屬于教育舒適度中等的區(qū)域。

醫(yī)療配置方面，周邊共有大小醫(yī)療機構(gòu)7個，距離在1.1-1.7公里之間，屬于南山區(qū)就醫(yī)舒適度中等。

周邊大小購物場所共3個，直線距離均在1公里左右，得分優(yōu)于于南山區(qū)的其他小區(qū)。

華潤城在交通方面優(yōu)勢更大，1公里范圍內(nèi)有2個地鐵站；同時周邊還有25個公交車站，距離小區(qū)46米-500米不等；此外，周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于南山區(qū)54%的住宅小區(qū)，出行優(yōu)勢度比較高。

上海TOP10中均價最高項目是哪個？

盡管疫情突襲，但上海TOP10項目1-4月成交金額仍然位列全國第二，僅次于深圳。4月份上海銷售金額排位變動不大，TOP10仍然以10萬+高端住宅為主，融創(chuàng)未來金融城、中糧瑞虹海景壹號、珠江安康苑分別以92.04億元、61.3億元、44.89億元位列前三甲。

其中1月17日開盤銷售的中糧瑞虹海景壹號，是TOP10中均價最高的項目，每經(jīng)品房小程序給出的估值參考價為113139元/平方米。

大數(shù)據(jù)測算顯示，中糧瑞虹海景壹號教育配套方面表現(xiàn)優(yōu)秀，周邊1公里范圍內(nèi)有9所幼兒園、6所小學(xué)，小學(xué)配置得分優(yōu)于虹口區(qū)74%的住宅項目。

醫(yī)療配套方面，周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)15個，包括上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬新華醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院。

購物通勤更具備優(yōu)勢，項目周邊有大小購物場所17個、地鐵站4個、公交站30個，周邊1公里（直線距離）主要道路，早晚高峰平均車速優(yōu)于虹口區(qū)64%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中等的區(qū)域。

南京殺出一匹銷售“黑馬”

前4個月，南京力壓北京、廣州，成為TOP10項目成交金額第三的城市，425.9億元的成交總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多個熱點城市，其中頤和源璟憑借最新一次開盤的火爆銷售一舉成為南京銷冠。

位于建鄴區(qū)河西中部板塊的頤和源璟，目前銷售均價57704元/平方米，每經(jīng)品房小程序通過大數(shù)據(jù)測算，給出的估值參考價為57810元/平方米，稍高于銷售均價。

大數(shù)據(jù)測算顯示，頤和源璟居住密度偏低，老年人比例偏高，相當(dāng)于2線-3線城市之間的水平。

項目周邊教育配套水平居中，幼兒園和小學(xué)分別有2所，距離小區(qū)在步行可至的范圍內(nèi)。

醫(yī)療配置方面，周邊共有大小醫(yī)療機構(gòu)8個，其中包括南京市第一人民醫(yī)院、江蘇省第二兒童醫(yī)院等，在建鄴區(qū)屬于就醫(yī)舒適度居中的區(qū)域。

商業(yè)配套方面，頤和源璟周邊大小購物場所共8個，商業(yè)街、綜合性商場等分布在周邊1公里左右，購物舒適度較好。

頤和源璟在公共交通和通勤車速方面具備優(yōu)勢，1公里范圍內(nèi)有3個地鐵站、周邊有19個公交車站；同時早晚高峰主干道平均車速優(yōu)于建鄴區(qū)74%的住宅項目，公交配置優(yōu)于區(qū)內(nèi)74%的住宅項目。

在消費檔次方面，頤和源璟周邊餐飲消費客單價106元，全國對比的消費檔次指數(shù)為1.4，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，高于建鄴區(qū)內(nèi)83%的住宅項目，屬于同城中高檔消費區(qū)域。

廣州這個“5字頭”項目為啥火爆？

廣州TOP10項目中，越秀·和樾府、富力南馳·富頤華庭、萬科金域曦府銷售額分別是95.3億元、27.1億元和24.2億元，占據(jù)了TOP10總銷售額的60%。

其中位于黃埔區(qū)的富力南馳·富頤華庭，作為“5字頭”的住宅項目，在開盤批次明顯少于榜首項目的情況下，仍然取得了極好的銷售業(yè)績。目前每經(jīng)品房小程序根據(jù)11個維度綜合測算，得出估值參考價50293元/平方米，稍高于當(dāng)前銷售均價。

該項目周邊商務(wù)辦公較為密集，高于黃埔區(qū)97%的住宅項目，同時居住密度居中，相當(dāng)于2-3線城市的人口結(jié)構(gòu)。

作為學(xué)生兒童比例偏低的區(qū)域，項目周邊有3所小學(xué)、7所幼兒園，教育配套在區(qū)域內(nèi)屬于中等，但能夠滿足區(qū)域內(nèi)的教育需求。

醫(yī)療配置方面，周邊共有大小醫(yī)療機構(gòu)9個，但距離相對較遠(yuǎn)，基本處于1-2.5公里之間，屬于就醫(yī)舒適度居中水平。

項目商業(yè)配套完善，周邊大小購物場所共5個，商業(yè)街、購物中心在步行可至的范圍，大型商場距離1-2公里，該配置得分優(yōu)于黃埔區(qū)55%的住宅小區(qū)。

通勤車速方面，優(yōu)于區(qū)內(nèi)71%的住宅區(qū)，但周邊1公里范圍內(nèi)暫無地鐵站、公交車站14個，與區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)相比稍顯弱勢。

成都一季度“榜一大哥”連莊了

1-4月份，成都市場熱度持續(xù)恢復(fù)，TOP10項目合計銷售額達(dá)到184.9億元，其中銷冠萬科天府錦繡賣出31.1億元，遙遙領(lǐng)先于其他項目。

萬科天府錦繡2021年12月開盤，屬于成都高端住宅項目，目前每經(jīng)品房小程序根據(jù)11個維度綜合測算，得出估值參考價30027元/平方米，稍低于當(dāng)前的銷售均價31000元/平方米。

據(jù)每經(jīng)品房小程序測算，項目周邊1公里區(qū)域內(nèi)有1所小學(xué)、2所幼兒園，大小醫(yī)療機構(gòu)2個，暫無購物中心，生活配套稍顯不足，但目前距離交房仍有半年時間，這一情況有望好轉(zhuǎn)。

交通方面，地鐵站距離該項目624米，在雙流區(qū)的住宅中屬于地鐵出行舒適度中等偏上水平，同時駕車出行較為便利，早晚高峰主干道車速優(yōu)于雙流區(qū)87%的住宅。

武漢首個TOD項目業(yè)績不俗

同樣作為重點二線城市，武漢1-4月整體銷售情況不及同級別的成都、西安等城市，TOP10項目合計銷售額不足百億元。

但值得關(guān)注的是，武漢首個TOD項目地鐵時代常青城沖入榜單第六名。目前該項目銷售均價13340元/平方米，但每經(jīng)品房小程序根據(jù)大數(shù)據(jù)測算，得出估值參考價14831元/平方米。

作為TOD項目，項目公共交通優(yōu)勢得天獨厚，零距離地鐵站，同時1公里范圍內(nèi)還有11個公交車站，均在步行可達(dá)的位置。

醫(yī)療方面，周邊共有大小醫(yī)療機構(gòu)2個，距離稍遠(yuǎn)（均在2公里左右），但已經(jīng)優(yōu)于東西湖區(qū)83%的住宅項目。周邊暫無購物場所和小學(xué)，3所幼兒園距離稍遠(yuǎn)，整體仍待持續(xù)建設(shè)完善。

西安銷冠可能還處在價格洼地

1-4月西安TOP10項目銷售金額合計達(dá)到168.3億元，在重點二線城市中排名靠前，4月單月銷售額超過34億元。萬科鐵建翡翠國際、華潤悅璽、中鐵建西派國樾分別以27.4億元、26.7億元和23億元位列銷售榜前三。

其中，萬科鐵建翡翠國際在2021年12月曾經(jīng)進行一輪加推，共售出27.4億元，銷售均價16321元/平方米，但每經(jīng)品房小程序的估值參考價已達(dá)25842元/平方米。

萬科鐵建翡翠國際教育資源豐富，周邊1公里范圍內(nèi)有4所小學(xué)、4所幼兒園，作為尚未交付的新建住宅，在雁塔區(qū)屬于中等水平。

周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)7個，覆蓋三甲醫(yī)院、兒童醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院，符合住戶需求，現(xiàn)階段在區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配置屬中等。

公交、地鐵出行極為便利，項目1公里范圍內(nèi)有3個地鐵站、13個公交車站，駕車出行舒適度優(yōu)于雁塔區(qū)79%的住宅。

鄭州這個項目依然逆市而上

作為省會城市，鄭州市場頹勢明顯。延續(xù)了一季度的冷清，1-4月份TOP10項目合計銷售金額33.16億元，在重點監(jiān)測城市中偏低。

但位于鄭州經(jīng)開區(qū)的保利·天匯2021年10月二期加推后，沖上了一季度銷冠寶座，并且在4月份再度成為單月銷售額最高的樓盤。

保利·天匯銷售均價19500元/平方米，目前仍然在售。每經(jīng)品房小程序?qū)ζ溥M行11個維度估算得出估值參考價19262元/平方米，基本相符。

項目周圍1公里范圍內(nèi)有1所小學(xué)、15所幼兒園，配置稍顯不均衡；周邊有8個醫(yī)療機構(gòu)、6個購物場所，屬于各方面舒適度居中的區(qū)域。

作為開發(fā)時間較長的住宅項目，目前周邊1個地鐵站、18個公交車站在所屬區(qū)域內(nèi)并無優(yōu)勢，公交出行舒適度較低。同時，該項目駕車出行舒適度一般，早晚高峰平均車速只優(yōu)于55%的住宅小區(qū)。

天津樓市的回暖之路有點難

1-4月份，天津成為直轄市中TOP10項目合計銷售金額最低的城市。中海和平之門、天津瑞府、中海天空之鏡分別銷售7.21億元、6.11億元和5.86億元，其中天津瑞府單月銷售2.4億元，成為單月銷售額最高的項目。

天津瑞府位于河西新梅江板塊，2021年5月30日開盤，均價38000元/平方米，每經(jīng)品房小程序根據(jù)11個維度測算出，當(dāng)前天津瑞府估值參考價為32811元/平方米。

周圍1公里范圍內(nèi)有3所幼兒園、3所小學(xué)，當(dāng)前配置仍稍顯不足；周邊有4個醫(yī)療機構(gòu)、暫無購物場所，作為開發(fā)時間較長的住宅項目，周邊配套并不充分，影響了部分維度的估值。

項目周邊2個地鐵站、8個公交車站，在所屬區(qū)域內(nèi)并無優(yōu)勢，公交出行舒適度較低。但該項目駕車出行舒適度較高，早晚高峰平均車速優(yōu)于75%的住宅小區(qū)。

蘇州這項目為何估值差這么多

蘇州1-4月TOP10項目合計銷售額115.8億元，特別是4月份，單月銷量較前3個月的平均水平更低，在新一線城市中表現(xiàn)稍弱。

其中，仁恒溪云雅園一季度銷售額8.74億元，銷售均價30000元/平方米。但每經(jīng)品房小程序測算發(fā)現(xiàn)，該項目估值參考價僅為22019元/平方米。

仁恒溪云雅園周圍1公里范圍內(nèi)有1所幼兒園，1所小學(xué)，作為較為核心地段的住宅項目，教育配置明顯弱勢；周邊有2個醫(yī)療機構(gòu)，盡管優(yōu)于76%的住宅小區(qū)，但仍顯不足。

周邊1公里范圍內(nèi)有9個購物場所，與周邊其他住宅小區(qū)相比，屬于購物舒適度較高的小區(qū)。在交通方面，目前周邊4個地鐵站、26個公交車站，在所屬區(qū)域優(yōu)勢較大，公交出行極為方便。同時，該項目駕車出行舒適度偏低，早晚高峰平均車速只優(yōu)于19%的住宅小區(qū)。

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