每經(jīng)記者 包晶晶    上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“一方面，提供大量社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的租賃項(xiàng)目，才能更好滿足新市民的長期居住需求；另一方面，2022年的疫情對(duì)運(yùn)營管理工作的專業(yè)性要求更高，面臨的不確定性也更多，這也充分體現(xiàn)出租賃資產(chǎn)在特殊時(shí)期的抗風(fēng)險(xiǎn)性。”

日前，旭輝瓴寓CEO張愛華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信專訪時(shí)表示。

記者注意到，旭輝瓴寓在2021年新增簽約了2萬間長租公寓，并成功拿到了兩個(gè)R4地塊，是上海第一家獲批能夠獲取R4地塊的民營企業(yè)。

旭輝瓴寓CEO 張愛華 受訪者供圖

三大痛點(diǎn)待解決

2021年在集中供地模式下，據(jù)克而瑞監(jiān)測，22城租賃用地建面總成交量達(dá)1235萬平方米，占總出讓體量的5%。以2021年成交租賃用地總量最高的8個(gè)城市來看，武漢、上海、南京和重慶成交的租賃用地基本屬于“規(guī)劃型”租賃用地，尤其武漢和上海純租賃用地比例高達(dá)8成以上，政府對(duì)于租賃用地供應(yīng)的調(diào)節(jié)功能非常明顯。

但是，按不同類型企業(yè)拿地的情況來看，租賃用地對(duì)百強(qiáng)房企的吸引力明顯下降，22城在2021年三輪集中供地后，租賃用地中僅有28%進(jìn)入百強(qiáng)房企的土儲(chǔ)。

對(duì)于企業(yè)而言，租賃用地特別是純租賃用地吸引力下降主要來自資金的限制，而近期多部委發(fā)文支持長租房市場，無疑為企業(yè)打通了資金渠道。

張愛華分析指出：“事實(shí)上，從去年開始，金融機(jī)構(gòu)就陸續(xù)出臺(tái)一系列利好政策支持租賃企業(yè)發(fā)展，包括加大貸款支持力度、提供適配性創(chuàng)新貸款產(chǎn)品、貸款利率優(yōu)惠等，國內(nèi)五大行包括一些城商行，比如民生、興業(yè)銀行等，都加大了對(duì)住房租賃項(xiàng)目的貸款支持。”

“例如建行針對(duì)包租類項(xiàng)目提供了8年期流動(dòng)資金貸款，再比如開發(fā)類項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可以提供期限長達(dá)25年的開發(fā)貸。這些政策本質(zhì)是為了匹配長期持有型租賃住房的現(xiàn)金流回籠特點(diǎn)。貸款利率方面，企業(yè)獲得的支持力度也開始加大，部分銀行在貸款利率方面也給到一些特色優(yōu)惠，像上海的一些開發(fā)貸項(xiàng)目基本可以做到基準(zhǔn)利率，甚至特別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目、特別優(yōu)質(zhì)的業(yè)主，可以享受基準(zhǔn)利率下浮。”

監(jiān)管層面釋放了積極信號(hào)，但租賃行業(yè)仍然存在融資渠道窄、自有資金沉淀周期長和退出渠道狹窄的痛點(diǎn)。

“租賃行業(yè)屬于民生行業(yè)、微利行業(yè)，正常年化投資回報(bào)率也就5%-6%，目前最適配的低成本資金主要是銀行資金，其他資金比如信托，成本一般不低于7%，發(fā)債的話條件又比較苛刻。”

張愛華坦言：“常規(guī)收并購項(xiàng)目貸款比例可以做到50%、開發(fā)類項(xiàng)目貸款比例可以提高到75%，但仍需要25%-50%的自有資金投入。由于行業(yè)平均投資回收期要20年以上，任何一家企業(yè)在沒有好的退出方案的前提下，都不可能投入過多資金。而行業(yè)目前好的退出渠道僅有股權(quán)或資產(chǎn)退出，REITs還不夠成熟。更重要的是，REITs目前僅限于保障性租賃住房試點(diǎn)，但市場還有市場化項(xiàng)目，這意味著市場化項(xiàng)目的退出就比較難。”

租賃資產(chǎn)在特殊時(shí)期凸顯抗風(fēng)險(xiǎn)性

盡管如此，仍然有不少頭部房企持續(xù)探索租賃住房的“投融建管退”。

以旭輝瓴寓為例，其“輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略聚焦于綜合型租賃社區(qū)業(yè)務(wù)。據(jù)張愛華介紹，2021年底，旭輝瓴寓成功出讓所持上海浦江華僑城柚米社區(qū)項(xiàng)目全部30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)從該租賃社區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)退出，成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”資管全周期跑通的項(xiàng)目。值得一提的，該項(xiàng)目正是退出到險(xiǎn)資平臺(tái)。

“目前租賃市場主要分三種模式：輕資產(chǎn)運(yùn)營、中資產(chǎn)包租、重資產(chǎn)管理，旭輝瓴寓以輕資產(chǎn)包租切入市場，通過存量改造獲取前期規(guī)模、提高市場占有率、錘煉自身綜合能力，并逐漸向輕、重兩端發(fā)展。同時(shí)，持續(xù)加強(qiáng)四大核心能力形成有力支撐，始終為合作方創(chuàng)造低風(fēng)險(xiǎn)、確定回報(bào)，成為投資人及客戶信賴且首選的租賃品牌，夯實(shí)租賃住房一站式綜合服務(wù)商的市場定位。”

從另一方面來看，2022年的疫情對(duì)長租公寓運(yùn)營管理專業(yè)性提出了更高要求，同時(shí)面臨的不確定性也更多。

“旭輝瓴寓快速響應(yīng)，在疫情爆發(fā)初期就啟動(dòng)了一系列應(yīng)急機(jī)制，包括輸送防疫物資、發(fā)放防疫補(bǔ)貼等。雖然本輪疫情相較于2020年可能對(duì)租賃市場的影響更大，但瓴寓旗下項(xiàng)目出租率仍保持在90%以上，經(jīng)營情況穩(wěn)定，這也充分體現(xiàn)出了租賃資產(chǎn)在特殊時(shí)期的抗風(fēng)險(xiǎn)性。”

市場需要社區(qū)化的租賃項(xiàng)目

解決大城市不同類型人群的租房問題，持續(xù)優(yōu)化租賃房源供給側(cè)，是政策出臺(tái)的初衷。租賃市場規(guī)范化發(fā)展環(huán)境基本形成，市場主體的力量得以充分發(fā)揮，才能滿足大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。

張愛華回應(yīng)說：“旭輝瓴寓成立以來，攜手政府、企業(yè)積極探索人才安居及城市更新項(xiàng)目，助力區(qū)域租賃住房政策的落地，切實(shí)解決新市民、青年人的住房問題。精準(zhǔn)的客戶研究能力、專業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、領(lǐng)先的數(shù)據(jù)技術(shù)能力、精細(xì)的運(yùn)營增值能力等四大核心競爭力，讓旭輝瓴寓處于租賃行業(yè)頭部位置。”

“通過3年多實(shí)踐，目前品牌已在北京、上海、南京、杭州、成都等多個(gè)核心城市落子租賃社區(qū)，全國在管項(xiàng)目總量超30個(gè)，是行業(yè)中擁有社區(qū)項(xiàng)目最多的租賃企業(yè)。”

旭輝瓴寓2021年底已布局全國20個(gè)城市，整體管理房源超8.2萬間，同比上漲10.2%；開業(yè)房源超過3.2萬間，同比上升14.3%；出租率超96%。

規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，旭輝瓴寓也是行業(yè)內(nèi)最早提出并踐行打造租賃住宅社區(qū)的租賃企業(yè)。

張愛華表示：“早在2019年初，旭輝瓴寓就判斷社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的租賃項(xiàng)目才能更好滿足新市民的長期居住需求。旭輝瓴寓以生活場景、居住空間、公共空間、社區(qū)配套4大維度并行，讓租客以更低的生活成本享受更完整的生活配套，滿足其更長期穩(wěn)定的居住要求。租賃社區(qū)相較傳統(tǒng)模式，居住舒適度更高，配套更完整，服務(wù)更便捷，居住成本也更低。進(jìn)入2022年，旭輝瓴寓主要目標(biāo)可以歸結(jié)為踐行使命與修煉內(nèi)功兩部分，承接租購并舉的頂層戰(zhàn)略，用心做好產(chǎn)品與服務(wù)，不斷提升租賃社區(qū)的舒適度和便捷性，使之滿足新市民、青年人日益增長的美好生活需求，讓租賃生活不僅是普通人可負(fù)擔(dān)的，更能真正成為買房的替代選擇。”

封面圖片來源：受訪者供圖