每經記者 張靜    實習生 彭靚    每經編輯 賀娟娟

近日，高端奢侈零售百貨品牌SKP在西安正式官宣開建二期項目。

事實上，自SKP在西安開出全國第二家店以來，銷售表現一直不錯，也成為了城中心南門商圈的標志商業(yè)綜合體。根據碑林區(qū)融媒體中心官網消息，碑林區(qū)召開了西安SKP二期項目評審會，區(qū)政府與陜西城市投資運營集團有限公司簽訂了項目入區(qū)招商協(xié)議，這也意味著西安SKP二期項目正式官宣。

作為國內的重奢商業(yè)品牌，SKP二期落地的消息一經發(fā)布便引起了廣泛關注，相比西安SKP一期，二期會有新變化嗎？在傳統(tǒng)城中心商業(yè)外移及萎靡的趨勢下，二期是否能重振西安老城區(qū)商圈的發(fā)展呢？

預計總投資達120億

實際上，SKP二期項目開發(fā)的消息已經傳了很久了。

早在2021年五月份第五屆絲綢之路國際博覽會開幕式前夕，在西安市碑林區(qū)城市有機更新領域的21個項目中，華聯(lián)SKP二期項目開發(fā)建設的消息就首次傳出，不過此后暫時沒有新的進展。

5月17日上午，碑林區(qū)召開西安SKP二期項目評審會，西安SKP二期正式進入實施階段。與此同時，此次項目評審會也首次曝光了西安SKP二期的基本情況及初步規(guī)劃建設方案。

資料顯示，西安SKP二期計劃與 SKP一期相鄰，其凈用地約236.7畝，總建面約62.22萬㎡，容積率為2.5，總投資預計120億元。從劃分范圍來看，西至長安路，南至南郭路，北至規(guī)劃路，東至文藝北路，該項目與地鐵二號線永寧門站無縫銜接，南側與地鐵5號線文藝路站相距約500米。

此外，西安SKP二期項目分為“啟動區(qū)”和“二期”，規(guī)劃以低密度商街、高端住宿、商務辦公、文創(chuàng)綜合體為主體，打造以文商帶動消費的商業(yè)模式。

其中，啟動區(qū)占地約132畝，位于SKP一期的東側，東至文藝北路，西至體育館東路、南至規(guī)劃路、北至仁義路；而二期占地約143畝，位于“紅會醫(yī)院西側（二期）棚戶區(qū)”南側，西至長安路、南至南郭路、東至文藝北路、北至體育館南路。

粉巷財經注意到，對比于西安SKP一期，此次SKP二期的規(guī)劃不只是主力打造高端商街業(yè)態(tài)，還配套有高端公寓產品，其中啟動區(qū)和二期的高端公寓分別規(guī)劃有133900㎡和180000㎡，停車位也計劃達到5044個。

總體來看，西安SKP二期目前的規(guī)劃是想要打造一個文創(chuàng)綜合體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，并且其規(guī)模和商業(yè)綜合程度是遠大于西安SKP一期的。

從SKP二期規(guī)劃的范圍上來看，西安SKP二期規(guī)劃選址為文藝北路148號院、陜西體育館家屬院以及南郭北路3號院、體育館東路17號院、中國水利水電勘測設計研究院福利區(qū)將在拆遷范圍之內。（具體征遷范圍以政府文件為準）

圖片來源：每經記者張靜攝

粉巷財經前往上述規(guī)劃范圍進行實地查看，發(fā)現SKP二期所規(guī)劃范圍涉及很多年代已久的家屬院，周邊的居住環(huán)境，以及基建配套都較為陳舊。多位居民向粉巷財經表示，“很早就說要拆遷，SKP要選址在這，但到現在也沒動靜”。

針對西安SKP二期項目的具體情況，粉巷財經聯(lián)系了陜西城市投資運營集團有限公司了解情況，但公司表示在項目初期不便透露其規(guī)劃細節(jié)。

西安SKP本土年銷售第二

據調查顯示，在2017年西安和陜西中產及高端消費群體就表現出了強大的附加潛力。其中陜西區(qū)域約有600多萬的中產階級群體，并在持續(xù)不斷地增長中。除此之外，富人個體也約有14000名，為項目提供了穩(wěn)固的潛在高端消費群體。

作為世界領先的高端百貨商店及全球行業(yè)標桿，SKP將全國第二家旗艦店放在了西安亦能體現對消費群體的認可。

據粉巷財經了解，西安SKP一期于2018年5月開業(yè)，坐落于西安市南門廣場東南角，總建面約24萬平方米。作為北京華聯(lián)旗下的第二家SKP旗艦項目，華聯(lián)給它的定位非常清晰：西北奢侈品購物的第一目的地。

圖片來源：視覺中國

西安SKP延續(xù)了北京SKP的商業(yè)模式，涵蓋了化妝品、腕表、服飾、家電、高端超市、餐飲、影院等多種業(yè)態(tài)，并加大了體驗式業(yè)態(tài)占比。有超過1300個國內外知名品牌入駐，首次進駐西安的包括Hermes、TOM FORD等在內的600多個品牌，是當之無愧西北奢侈品購物第一目的地。

事實上，西安SKP生意確實不錯。2018年5月開業(yè)，而在開業(yè)第二個月，西安SKP就以兩天營業(yè)額破億的業(yè)績，迅速把業(yè)內同行甩到了身后。2018年-2020年其業(yè)績分別為24 億、42億 和58億元。

2021年其總營業(yè)額更是達到了80億元，在2021全國購物購物中心銷售額中排到了第18名，在西安有商業(yè)零售體中排名第二。

不僅如此，2021年12月12日，全球二家SKP-S正式在西安揭幕，設計師打造了一個將科技、藝術和時尚結合的生活方式目的地，與之前的SKP一期相銜接，為西安的SKP提供了更多可能性。

西安本地的高奢消費能力雖然無法與北上廣相比，但此次上海和北京疫情對這些零售商和奢侈品牌的影響之大，也讓他們看到下沉到新一線、二線城市的重要性和潛力，無形中加速推動了西安SKP二期的談判進程。

能否重振老城區(qū)商圈？

在2022年5月6日西安中級人民法院公開了兩份破產清算案件，其中一個就是西安中環(huán)銀泰商業(yè)管理有限公司的破產清算，這也是2022年來西安“破產”的第一個大型商業(yè)綜合體。

中環(huán)銀泰廣場處于西安西大街黃金地段，從日接待數萬消費者到現在的閉店，令人唏噓。

隨著西安鐘樓老城區(qū)商圈的一再衰落，其實經營艱難撐不下去的又豈止是西大街上的中環(huán)銀泰，東大街百盛百貨、西大街民生百貨、還有南大街世紀金花百貨在近幾年間，都紛紛閉店。

但是，鐘樓老城區(qū)商圈的衰落并非定局。首先，鐘樓老城區(qū)商圈位于西安市中心，相當于一張西安的名片，其地理位置、交通便捷度和歷史文化沉淀具有無可替代的地位。

在2021年3月西安市正式印發(fā)《西安歷史文化名城保護規(guī)劃（2020-2035年），已經有北院門歷史文化街區(qū)、七賢莊歷史文化街區(qū)、三學街歷史文化街區(qū)、小雁塔歷史文化片區(qū)等改造規(guī)劃。

圖片來源：每經記者張靜攝

而SKP二期恰好就與SKP一期相鄰，二期建成后將與地鐵二號線永寧門站無縫銜接，南側與地鐵5號線文藝路站相距約500米，相當于完美利用了老城區(qū)商圈的地理優(yōu)勢。

其次，拋開疫情的原因不談，相比10年前，現在的消費觀念早已發(fā)生巨大改變，細分需求、精準客戶畫像早已成為了未來的商業(yè)趨勢。

SKP的到來，不僅僅是帶來了豐富的奢侈品品牌，它對于西安的意義更多的是拔高了西安老城區(qū)商圈的消費環(huán)境標準。并且，就目前的規(guī)劃來看，SKP二期項目將適應更多商場客戶的細分化需求，這種潛移默化的影響力不容忽視。

最后，西安目前在明城墻以內不再新增居住用地，并且嚴格限制容積率。因為沒有一定體量的常住消費人群作基礎托底，所以目前的老城區(qū)商圈無法承載1500萬人口城市的中心商圈全部職能。

值得注意的是，除了主力高端商街業(yè)態(tài)外，西安SKP二期還配套有高端公寓產品，其中啟動區(qū)和二期的高端公寓分別規(guī)劃有133900㎡和180000㎡。

據粉巷財經對規(guī)劃范圍的實地查看，若SKP二期按規(guī)劃拆遷修建，將能夠大大改善老城區(qū)南門附近的環(huán)境，提升居民居住品質。

SKP所在的南門雖然作為西安的城芯，但區(qū)域內卻一直鮮有真正高端的公寓產品，而SKP二期所規(guī)劃的高端公寓則無疑將填補南門商圈這一短板，不僅能提升南門居民生活品質，也能為老城區(qū)商圈增加常住消費人群作基礎托底。

未來，隨著西安SKP二期的建成、一路之隔改造中的合生匯，以及剛剛落地對角相望的小雁塔太古里三大明星商場，西安老城區(qū)商圈的振興還是指日可待的。

而對于南門一片SKP二期規(guī)劃區(qū)域的拆遷，不少西安市民為即將拆掉的充滿回憶的老建筑和老店而感到惋惜。而SKP二期能否在現代化的商業(yè)業(yè)態(tài)的基礎上，保留老城區(qū)原本的市井特色呢？對此我們仍抱有期待的態(tài)度。