每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

各地樓市政策仍在不斷優(yōu)化。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已先后有28個(gè)省市適度放松了預(yù)售資金監(jiān)管，僅5月就有包括成都、南通、?？诘瘸鞘性趦?nèi)的10余個(gè)城市優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涵蓋加快審批效率、放寬資金監(jiān)管比例、增加撥付節(jié)點(diǎn)及比例、銀行保函等額替換等方式。

“在保證項(xiàng)目交付的大前提下，28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。”克而瑞在報(bào)告中分析認(rèn)為。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管多個(gè)城市放寬預(yù)售資金監(jiān)管，但大多只是微調(diào)，對(duì)于緩解房企資金緊張效果有限。

10余城優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

作為房地產(chǎn)監(jiān)管的一項(xiàng)重要工具，預(yù)售資金監(jiān)管制度原本是為保障項(xiàng)目預(yù)售資金安全，適度的重點(diǎn)監(jiān)管資金可以保障項(xiàng)目順利竣工交付，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

然而自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定的下行壓力，部分房企甚至出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)事件，一些地方政府加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管，天津、西安、石家莊等36地就相繼在2021年加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。這，無(wú)疑進(jìn)一步加大了房企的資金壓力。

但自去年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)下滑，各地也開(kāi)始出現(xiàn)適度放寬預(yù)售資金監(jiān)管的跡象，以修正此前過(guò)嚴(yán)的資金監(jiān)管政策。尤其是今年4月29日，政治局會(huì)議提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”后，各放寬預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)象更加明顯。

來(lái)源：克而瑞整理

“供給端政策優(yōu)化后，預(yù)售資金監(jiān)管將更合理，實(shí)質(zhì)性減緩房企資金壓力，利于加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)此前就在媒體群中就發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)后期地方調(diào)控自主性更強(qiáng)。

此后，包括成都、無(wú)錫、?？诘瘸鞘邢群蟪雠_(tái)政策優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅5月就有十余個(gè)城市出臺(tái)政策對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了優(yōu)化。

如南通在5月20日發(fā)布的政策中提到，對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金實(shí)行差別化監(jiān)管政策，可享受增加撥付節(jié)點(diǎn)、降低重點(diǎn)監(jiān)管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預(yù)售監(jiān)管資金等紅利。

5月25日，肇慶發(fā)布政策中明確指出，結(jié)合企業(yè)信譽(yù)度的不同，對(duì)信譽(yù)度高的企業(yè)適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例，減輕企業(yè)的資金壓力；根據(jù)工程施工階段的不同，分階段按不同比例留存預(yù)售資金，最大限度減少資金沉積。

而從已放松預(yù)售資金監(jiān)管的城市政策內(nèi)容來(lái)看，主要涉及降低重點(diǎn)監(jiān)管資金、增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金、依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控、可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金等。

6月2日，成都市住建局出臺(tái)17條舉措，其中提到“提高商品房預(yù)售資金使用效率，對(duì)信用良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管期間，提供見(jiàn)索即付性銀行保函的，保證額度可提高10%，最高不超過(guò)50%。”

“政策底線仍然是保交樓，保證在建的項(xiàng)目能夠按期交付，保證購(gòu)房者的合法權(quán)益，以便于逐漸恢復(fù)市場(chǎng)信心。”克而瑞在報(bào)告中指出，預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化，真正實(shí)現(xiàn)從拿地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管?；诜婪痘馄髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)考量，“預(yù)計(jì)預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)度嚴(yán)苛的城市、項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控的城市或?qū)⒏M(jìn)放松。”

對(duì)緩解房企資金效果幾何？

眾所周知，預(yù)售資金歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，且隨著項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

而在過(guò)去的發(fā)展過(guò)程中，預(yù)售資金對(duì)撬動(dòng)企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關(guān)重要，是房企非常重要的現(xiàn)金流。預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，將直接影響到房企的現(xiàn)金支配力，從而進(jìn)一步影響房企短期的償債壓力。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的88家重點(diǎn)上市房企數(shù)據(jù)，僅有41家房企披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金。而在這41家房企中，只有約一半的房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)，2021年受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，較2020年增加了5個(gè)百分點(diǎn)，增速明顯加快，甚至部分企業(yè)受限現(xiàn)金占比超過(guò)了70%。

來(lái)源：克而瑞整理

如合景泰富，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅增加影響，受限制現(xiàn)金從2020年的39億元增加至2021年的217億元，占現(xiàn)金持有總額的比重也從9%增加至74%，非受限現(xiàn)金短債比從1.61降至0.38，流動(dòng)性壓力驟然加劇。

“房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管，一般占總預(yù)售金比例的30%-40%，如果預(yù)售資金監(jiān)管有所放松，預(yù)售資金監(jiān)管的比例下降10%左右，有助于緩解房企資金緊張的局面。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水6月2日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但從目前緩解房企資金緊張程度上來(lái)看影響有限。

不過(guò)，克而瑞也在報(bào)告中指出，目前41家重點(diǎn)房企含預(yù)售監(jiān)管的受限制現(xiàn)金占合同負(fù)債比例平均值并不高，約為10%。但企業(yè)之間分化明顯，如中海、龍湖、旭輝等優(yōu)質(zhì)企業(yè)該比例達(dá)到16%以上；而部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)該比例甚至低于5%，存在資金透支的情況。

“今年大多城市放寬預(yù)售資金監(jiān)管的政策，只是對(duì)此前過(guò)嚴(yán)監(jiān)管的微調(diào)，疊加房企風(fēng)險(xiǎn)出清未完成、銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素影響，將進(jìn)一步加大房企之間的分化。”克而瑞在報(bào)告中指出，這對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企有一定的利好，但是對(duì)于原本資金就比較緊張的房企并沒(méi)有多大的作用，對(duì)整體房企流動(dòng)性釋放效果仍相對(duì)有限。

在克而瑞看來(lái)，要解決當(dāng)下問(wèn)題，還在于要支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的合理融資需求，加大出險(xiǎn)房企的紓困力度，也要在保交付的前提之下進(jìn)一步適當(dāng)放寬預(yù)售資金監(jiān)管政策。而更重要的是市場(chǎng)信心的建立，促進(jìn)房企銷(xiāo)售回款。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500687299