每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月7日晚，綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司（HK00095，股價1.25港元，市值63.72億港元；以下簡稱綠景中國）公告稱，萬科將有條件向其旗下位于深圳的著名舊改項(xiàng)目——白石洲舊改項(xiàng)目母公司注資23億元人民幣，該項(xiàng)目是近幾年深圳規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目，位于深圳南山區(qū)核心區(qū)域，被稱為“舊改航母”。

公告顯示，萬科企業(yè)股份有限公司（HK02202，股價17.24港元，市值2004.22億港元）間接非全資附屬公司深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱深全房地產(chǎn)）向綠景中國旗下深圳市四達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱四達(dá)實(shí)業(yè)）注資23億元人民幣。注資完成后，深全房地產(chǎn)將持有四達(dá)實(shí)業(yè)8%股權(quán)，綠景中國持股攤薄至92%。

白石洲項(xiàng)目目前分四期開發(fā)，在本次投資中，萬科不參與一、二期項(xiàng)目，主要是享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分別為80%、20%。值得注意的是，萬科本次是有條件注資，設(shè)置有退出權(quán)。

綠景中國與萬科的合作早已有之。事實(shí)上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國成為財務(wù)投資者，持股比例還不低，彼時達(dá)到了17.81%。

值得一提提是，在6月7日晚發(fā)布公告后，綠景中國股價今日（6月8日）暴漲，盤中一度飆升超50%。截至收盤，綠景中國報收每股1.25港元，漲幅達(dá)43.68%；萬科企業(yè)微漲0.59%，報每股16.96港元。

此外，綠景中國地產(chǎn)2023年3月到期美元債今日漲幅亦創(chuàng)紀(jì)錄，該公司12%債券每1美元漲10美分，至69.4美分。

交易價為估值的87折，設(shè)有退出條款

自2014年確定舊改至今，白石洲項(xiàng)目改造周期距今已有8年。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計(jì)容面積約358萬平方米，計(jì)劃分四期開發(fā)，8-10年完成

在今年3月底的業(yè)績會上，綠景中國方面預(yù)計(jì)白石洲項(xiàng)目一期明年有望銷售。一期建筑面積超過90萬平方米，權(quán)益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項(xiàng)目批復(fù)的限售價看，按單價13萬元/平方米計(jì)，一期預(yù)計(jì)可售貨值超過400億元。

圖片來源：來源：綠景中國公告

截至本次公告日，白石洲項(xiàng)目第一期已順利動工，并已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展階段。

白石洲舊改項(xiàng)目公司深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱項(xiàng)目公司）的實(shí)控人為四達(dá)實(shí)業(yè)，綠景中國通過智慧城市發(fā)展有限公司（以下簡稱智慧城市）此前持有四達(dá)實(shí)業(yè)100%股權(quán)。萬科注資23億元后，智慧城市的股權(quán)將由100%攤薄至92%。

公告顯示，注資金額乃由訂約方經(jīng)參考（其中包括）獨(dú)立合資格估值師所評估于今年3月31日四達(dá)實(shí)業(yè)100%股權(quán)的估值約330億元后，按公平原則磋商后厘定。按萬科23億注資獲取8%的股權(quán)推算，四達(dá)實(shí)業(yè)100%股權(quán)對應(yīng)價值約287.5億元，相當(dāng)于估算的330億的87%。

在本次交易中，萬科與智慧城市均設(shè)有退出權(quán)，但其實(shí)從根本上還是為萬科兜底。對智慧城市來說，如果項(xiàng)目公司沒能在2025年9月30日前就該項(xiàng)目向商業(yè)銀行取得項(xiàng)目開發(fā)貸款（包括該項(xiàng)目第三期及第四期開發(fā)貸款）或項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金缺口，但并無任何來自外部金融機(jī)構(gòu)之融資解決方案，致使項(xiàng)目公司之股東需要投資超出彼等預(yù)期之資本額。

智慧城市要購買萬科于目標(biāo)公司所持有之所有股權(quán)和相關(guān)債務(wù)，倘智慧城市于指定期間內(nèi)選擇不行使退出權(quán)，則萬科就該項(xiàng)目第三期及第四期盈利之盈利分派比例將由20%提高至40%。

對萬科來說，如果項(xiàng)目公司未能于2025年12月31日前就該項(xiàng)目之第三期及第四期取得所有四項(xiàng)證書或許可證；或智慧城市及萬科未能就該項(xiàng)目第四期之整體發(fā)展及營運(yùn)規(guī)劃達(dá)成協(xié)議，萬科將有選擇權(quán)可于取得智慧城市之書面同意后，向智慧城市出售其于目標(biāo)公司之所有或部分股權(quán)或債務(wù)（如有）（包括項(xiàng)目公司之債務(wù)）。

另外，智慧城市及四達(dá)實(shí)業(yè)各自向萬科方面承諾，除就撥付該項(xiàng)目所需資金而向境內(nèi)或境外債權(quán)人作出之抵押、質(zhì)押或?qū)ν鈸?dān)保外，智慧城市不得促使就其于四達(dá)實(shí)業(yè)之股權(quán)以及其于四達(dá)實(shí)業(yè)各附屬公司之間接權(quán)益作出任何形式之質(zhì)押，且四達(dá)實(shí)業(yè)及四達(dá)實(shí)業(yè)各附屬公司不得提供任何對外擔(dān)保。

已是7年財務(wù)投資者，持股比例有所下降

綠景與萬科的合作早已有之。事實(shí)上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國成為財務(wù)投資者，持股比例還不低，彼時達(dá)到了17.81%。不過截至2021年度，萬科持股比例已降至11.78%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬科總裁祝九勝自2014年起還被委任過綠景中國獨(dú)立非執(zhí)行董事，2019年該職位換由現(xiàn)任萬科物業(yè)與戴德梁行合資公司首席財務(wù)官莫凡擔(dān)任。

年報顯示，2021年綠景中國地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總營收約43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。由于擅長舊改且規(guī)模小，因此綠景中國毛利率長期都處于高位。

圖片來源：來源：綠景中國2021年報

白石洲項(xiàng)目對于綠景中國頗為關(guān)鍵。截至2021年末，綠景中國一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元，但在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為39.07億元。

對于這近100億元到期有息負(fù)債償付及資金來源問題，綠景中國地產(chǎn)首席財務(wù)官兼公司秘書陳健民在今年3月底的業(yè)績會上表示，一年內(nèi)到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機(jī)會比較大。對于沒有抵押品的融資，諸如可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募，由于白石洲項(xiàng)目進(jìn)展比較良好，公司現(xiàn)在初步與投資人溝通，只要項(xiàng)目按計(jì)劃在明年達(dá)到預(yù)售階段，基本存續(xù)的機(jī)會也是很大的。

因此，在本次公告中，綠景中國也表示，萬科的注資可以讓四達(dá)實(shí)業(yè)就發(fā)展該項(xiàng)目第三期及第四期籌措資金，并將減低其對集團(tuán)財政支持的依賴程度，亦可讓四達(dá)實(shí)業(yè)優(yōu)化其財務(wù)結(jié)構(gòu)，并支持其后續(xù)于市場上之業(yè)務(wù)發(fā)展。透過引入萬科，公司相信將會提高一眾投資者對公司的信心，同時為公司提供更多融資選擇。

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