每經(jīng)記者 張靜    實習(xí)生 彭靚    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

2021年以來，“實施城市更新行動”已經(jīng)成為“十四五”時期國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向，城市更新改造也成為了國內(nèi)探索城市發(fā)展方式的新趨勢。

自被納入為期兩年的第一批“實施城市更新行動”試點名單以來，西安圍繞城市更新，推動多個老工廠改造，創(chuàng)新城市發(fā)展方式。

其中老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)，順天集團(tuán)憑借多年運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)驗，采用有機微更新等手法，重新點燃了西安老城區(qū)的活力。

歷經(jīng)3年的微更新與輕改造，如今這片曾經(jīng)破舊的菜市場及周邊，已成為了“內(nèi)外兼修”的西安文化地標(biāo)——兼具市井生活、時尚與藝術(shù)氣息，以新風(fēng)貌延續(xù)著西安老城的記憶。

01?

平絨廠的“前世今生”

據(jù)粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）了解，老菜場前身為1952年創(chuàng)建的西安市平絨廠，作為全國四大平絨廠之一，西安廠的體量在當(dāng)時位居西北第一。

2000年，西安市平絨廠停產(chǎn)，時任廠長帶領(lǐng)職工建立了最初的建國門綜合市場。這個市場當(dāng)時規(guī)模不算太大，地處西安城墻東南角，占地面積7.5畝，卻是西安城墻內(nèi)最大的綜合性菜市場。

在改造前，建國門綜合市場與多數(shù)菜市場并無區(qū)別，主營各類農(nóng)產(chǎn)品，市場環(huán)境一般，客群多為中老年人。

圖片來源：每經(jīng)記者 張靜 攝 （下同）

2004年，因政府拓寬道路需求，建國門綜合市場面臨拆遷危機，西安市平絨廠利用原有空地及廠房、車間改造出近50余間營業(yè)用房及數(shù)個銷售案臺；將原有辦公樓一層改造擴大商戶營業(yè)面積；原生產(chǎn)間大樓外加蓋服裝經(jīng)營區(qū)及餐飲區(qū)。

經(jīng)過改造之后，建國門綜合市場擴大至5000㎡，可滿足周邊近10萬居民的生活所需，也為當(dāng)時平絨廠的諸多下崗職工解決了一系列再就業(yè)及養(yǎng)老等問題。

然而，片區(qū)結(jié)構(gòu)性衰落現(xiàn)狀并沒有完全解決。菜場本身近幾年也受到大型商場、電商的競爭和動搖，城墻東南角和老菜場需要走出下一步。

02?

西安老城新地標(biāo)

2019年，碑林區(qū)特色街區(qū)樣板項目被提上日程，政府聯(lián)合西安市平絨廠、秦嶺航空電器廠、原省委印刷廠等多家單位對建國門綜合市場所在舊建筑群進(jìn)行升級改造，項目總體量達(dá)到12000㎡。

以“微更新+輕改造”為理念，建國門綜合市場搖身一變成為了如今的老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)。在保留原有居民生活狀態(tài)不變的條件下，該街區(qū)將新型復(fù)合的潮流文化注入于此，吸引了一大批年輕客群。

歷經(jīng)三次改造后，2021年五一期間，西安“老菜場市井文化街區(qū)”正式進(jìn)入試運營階段。西安人熟悉的“老菜場”開始以“新地標(biāo)”的姿態(tài)出現(xiàn)在大眾視線里。

穿過建國門，走進(jìn)信義巷，就能看到這座街區(qū)的身影，入口處所保留的老廠房紅磚墻搭配綠色霓虹燈牌，透露出濃濃的市井文化氣息。

老菜場改造后分為兩個片區(qū)，一片為新改造后增加的創(chuàng)意文化商業(yè)區(qū)，另一片區(qū)仍然保留了特色的菜場餐飲熟食外攤。

粉巷財經(jīng)了解到，建國門綜合市場商品品類涵蓋新鮮食材、半加工熟食、餐飲以及服裝百貨等，可滿足消費者一站式購物需求。

但是，僅僅提供生活必需品是不夠的。在不破壞原有歷史人文、不斷優(yōu)化街區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上，老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)引入美食、民宿、文創(chuàng)、閱讀、娛樂等多種新興豐富業(yè)態(tài)，告別單純的旅游景點，進(jìn)一步豐富街區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。

03?

老菜場的華麗轉(zhuǎn)身

實際上，老廠房改造在國內(nèi)并不少見，利用潮流文化來推廣引流也不算是新操作，老菜場的改造有何特別之處呢？它又為何能成為西安新地標(biāo)呢？

首先，就改造思路看，建國門綜合市場運用的是“微更新、輕改造”的理念。濃濃的煙火氣必定是一個菜場最有特色的一點，改造老菜場不僅保留了自身原有的菜場的市井特色，滿足了周邊居民的購物需求；還通過全新業(yè)態(tài)、文化打造吸引年輕群體，最大限度平衡了年輕人與中老年群體差異化需求，參考用戶畫像實現(xiàn)了精準(zhǔn)商業(yè)需求配置。

粉巷財經(jīng)觀察到，整個老菜場的改造并非對原有業(yè)務(wù)的升級，而是以菜市場為核心向周邊擴展，引入全新業(yè)態(tài)。在“保留居民原有生活狀態(tài)”和“菜市場市井風(fēng)貌”的前提下尋求增量。這無疑起到了更好的經(jīng)濟(jì)輻射效用。

一般來說，菜市場的輻射范圍為1公里，但在2021年，建國門綜合市場輻射范圍達(dá)到了5公里。目前日均客流超過6000人，疫情期間客流最高達(dá)15000人。穩(wěn)定的客流量下，市場攤位出租率、營收都得到了保證。據(jù)了解，建國門綜合市場目前商鋪和攤位可謂一鋪難求。

因為能夠吸引周邊5公里范圍內(nèi)的消費者前來購物，建國門綜合市場的競爭優(yōu)勢十分顯著。就其區(qū)位因素來看，建國門綜合市場位于市中心區(qū)域，且靠近城墻，周邊公共交通方便。

其次，建國門綜合市場改造并未局限于菜市場，而是聯(lián)合多家企業(yè)對周邊環(huán)境進(jìn)行整體改造。進(jìn)而打造出了以菜市場為核心，集休閑、娛樂、餐飲消費為一體的“市井文化街區(qū)”，坐落在城墻腳下，賦予了老城區(qū)年輕的活力。

除業(yè)態(tài)的拓展與更新外，文化打造也是建國門綜合市場改造的關(guān)鍵所在。在建國門綜合市場內(nèi)隨處可見的彩繪涂鴉、網(wǎng)紅打卡點以及定期舉辦的各類藝術(shù)展等，其目的都是為了打造獨特的文化屬性。

2021年，老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)先后接待了全國多家媒體單位采訪團(tuán)，央視CCTV-2財經(jīng)頻道、陜西日報、西安電視臺等多家官方媒體先后通過網(wǎng)絡(luò)、電視、視頻等方式對老菜場進(jìn)行了專題采訪報道，并衍生出社會群體的討論。

老菜場無疑是國內(nèi)城市更新改造的優(yōu)秀范例，也成為了西安老城區(qū)夜生活的新載體。而從2021年起，城市更新納入國家試點期，也進(jìn)入了一個新節(jié)點，老菜場的成功，也是西安探索和創(chuàng)新城市發(fā)展的一個樣本，粉巷財經(jīng)期待更多西安城市更新項目，能煥發(fā)新活力。