每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

誰曾想，這個院門前雜草半腰高的地方竟然是曾經(jīng)的“中國十大豪宅”——深圳東部華僑城天麓。

6月30日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，該項目距離2號線終點站鹽田站約15分鐘車程，主打聯(lián)排和獨棟別墅。項目周邊除了道路就是山林，并未看到成熟的商業(yè)配套，此前規(guī)劃的商業(yè)街目前也未有店鋪入駐。

一些房源處于長期無人居住狀態(tài)，部分別墅的外墻皮都已脫落，經(jīng)久失修，院子跟門前的雜草已長至半腰高。此外，因項目地處大俠谷、茶溪谷、云海谷、大華興寺等旅游景區(qū)，項目周邊偶爾還能看到部分觀光游客。

“目前還在售的主要是天麓3區(qū)的產(chǎn)品，均價6萬~6.5萬元/平方米，面積在100~150平方米不等，此外聯(lián)排別墅的花園屬于贈送，一樓花園也有100多平方米。目前三區(qū)大概還有40套可售房源。”現(xiàn)場工作人員表示，這個價格已經(jīng)比前幾年低了很多，所以還有很久以前買了這房子的業(yè)主不是很滿意。

這佐證了阿里法拍這幾天一套房距離首拍降價265萬元，但依然流拍的事實。

坐落于半山的深圳東部華僑城天麓，其中部分別墅的外墻皮已脫落 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

多數(shù)拍賣房源流拍

近日，阿里法拍一套223平方米的天麓3區(qū)萊茵莊園46棟A501房產(chǎn)流拍，起拍價為558萬元，折合單價2.52萬元/平方米。

該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價也由最開始的823萬元降到了現(xiàn)在的558萬元，降幅達265萬元。2019年3月時，該房源的評估總價則是1175萬元。

對于天麓以前的售賣價格，上述工作人員表示并不知情。不過公開資料顯示，天麓在2008年開盤時的價格為7.5萬元/平方米，每套總價達到2000萬~3000萬元。也就是說，10多年過去了，項目每平方米均價反而便宜了1萬多元。

目前該豪宅的指導(dǎo)價為5.5萬元/平方米。也就是說，如果按照拍賣價2.52萬元/平方米計算，不僅比開盤均價跌去了80%，該價格也僅相當于指導(dǎo)價的5折。

記者在阿里法拍查詢天麓的過往拍賣記錄了解到，近5年來天麓共有60次拍賣記錄，但整體看成交的并不多，多數(shù)被拍賣的房源都以“本場已流拍，無人出價！”而草草結(jié)束。

從該小區(qū)近期的成交情況來看，6月12日，219.32平方米的天麓6區(qū)31棟502房產(chǎn)以597.7萬元成交，折合單價2.72萬元/平方米；去年10月9日，245.32平方米的天麓3區(qū)51棟1號房產(chǎn)以1553萬元成交，折合單價6.33萬元/平方米。

前述工作人員則舉例，“跟大梅沙最近的天麓5區(qū)，有幾套別墅是業(yè)內(nèi)頂級設(shè)計師設(shè)計的，除了品質(zhì)一流，購房者購買這里的別墅，還相當于買了一個山頭，不過這些別墅價格是以億為單位的。”

記者注意到，鏈家網(wǎng)上天麓掛牌的項目并不多，未超過10套，也沒有前述億級豪宅。

但與相關(guān)中介詢問，對方還是會告知業(yè)主的真實掛牌價。比如天麓6區(qū)一套223平方米的4室2廳，業(yè)主掛牌價980萬元，折合單價4.39萬元/平方米；而一套天麓7區(qū)的5室3廳獨棟別墅，面積為353.35平方米，參考價1944萬元，但業(yè)主的實際掛牌價為7000萬元，折合單價19.81萬元/平方米。

昔日“樓王”沒落

公開資料顯示，東部華僑城位于深圳鹽田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近 9 平方公里，是華僑城（SZ000069，股價5.94元，市值487.19億元）投資35億元開發(fā)的世界級度假旅游目的地、首個國家生態(tài)旅游示范區(qū)，由酒店、文旅、地產(chǎn)等板塊組成。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，天麓共分為4個地塊分8區(qū)開發(fā)，主打的是洋房和別墅，整體規(guī)劃了大峽谷、茶溪谷、云海谷三大主題區(qū)域。其中天麓的住宅產(chǎn)品，單價最高的當屬2009年入市的天麓8區(qū)，曾以13萬元/平方米單價晉升深圳樓王。

記者注意到，自2007年天麓1區(qū)開盤后，至今15年時間過去了，這期間深圳不少片區(qū)房源上漲迅猛，但相對而言天麓的房價并未呈現(xiàn)太大變化。甚至2017年時，還曾有網(wǎng)友發(fā)帖，宣稱愿意降價1000萬元售賣天麓8區(qū)獨棟別墅。

“深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經(jīng)很遠了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過后來香蜜湖、深圳灣等豪宅片區(qū)崛起，來這邊買豪宅的相對就變少了。”在深圳從業(yè)多年的資深經(jīng)紀人羅鵬6月28日下午通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

看到鹽田區(qū)豪宅無人競買，一位深圳地產(chǎn)自媒體創(chuàng)始人在其粉絲群評論道，好的自然風景有時候也“有毒”，它不僅能打動人，也很容易坑人，豪宅同樣離不開城市資源，單純的山水就是荒郊野嶺；有了城市資源加持，山水才會真正變身為豪宅區(qū)。