每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行，也使得與其關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)行業(yè)未能“獨(dú)善其身”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年58家上市物業(yè)企業(yè)中，有48家（超八成）企業(yè)市值呈現(xiàn)不同程度下跌。其中跌幅最大的領(lǐng)悅服務(wù)，相比2021年底11.27億元的市值，縮水81.54%。不僅如此，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)也在上半年出現(xiàn)疲態(tài)，大宗收并購(gòu)數(shù)量相比去年減少一半。

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對(duì)此，7月14日下午，中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，港股物業(yè)服務(wù)板塊去年已實(shí)現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間快速增長(zhǎng)，自身存在較大回調(diào)壓力。此外，受房地產(chǎn)行業(yè)下行及全球疫情等外部環(huán)境影響，在一定程度上影響了投資者信心，使得物業(yè)服務(wù)板塊加速探底。

今年上市物企難超10家

7月8日，山東首家赴港上市物企魯商服務(wù)正式在港交所主辦上市，成為繼金茂服務(wù)、東原仁知服務(wù)、力高健康生活之后，年內(nèi)第4家成功登陸資本市場(chǎng)的物業(yè)企業(yè)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)2020年至2021年物業(yè)上市熱潮后，大多數(shù)頭部房企及大中型房企物業(yè)拆分上市基本完成。如2021年，物業(yè)服務(wù)板塊新增14家上市公司，均在港交所主板，雖然較2020年下降4家，但仍高于2019年的11家，新上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量依然維持高位。

此外，2021年新上市物業(yè)公司規(guī)模相對(duì)較小，募集資金數(shù)額也出現(xiàn)了較大回撤，通過(guò)IPO從資本市場(chǎng)融資108.1億港元，均值7.7億港元，較2020年的均值38.6億港元下降明顯，也低于2014~2021年物業(yè)服務(wù)上市公司募集資金的平均值11.4億港元。

具體而言，14家物業(yè)公司中募集資金數(shù)額超過(guò)20億港元的僅有兩家，分別為越秀服務(wù)和中駿商管；10億~20億港元的有榮萬(wàn)家和星盛商業(yè)，其他公司募集資金均不足10億港元。

但到了今年，仍在IPO路上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有萬(wàn)物云、融匯悅生活、蘇新美好生活、魯潤(rùn)華智慧、龍湖智創(chuàng)生活等8家。“按當(dāng)前情況推斷，預(yù)計(jì)本年內(nèi)上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將不超過(guò)10家。”中指物業(yè)研究院分析指出。

值得注意的是，此前曾經(jīng)宣稱不分拆物業(yè)上市的龍湖和萬(wàn)科，今年上半年先后打破原有計(jì)劃，其物業(yè)平臺(tái)龍湖智創(chuàng)生活和萬(wàn)物云分別于1月和4月先后向港交所提交招股書，這預(yù)示著上市物企競(jìng)爭(zhēng)格局中將迎來(lái)兩個(gè)“巨無(wú)霸”企業(yè)的加入。

根據(jù)萬(wàn)物云招股書，截至2021年12月31日，萬(wàn)物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米，其中住宅物業(yè)共管理了2823個(gè)住宅物業(yè)，在管建筑面積約6.6億平方米。而近期更新后的龍湖智創(chuàng)生活招股書顯示，截至今年4月底，其物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作建筑面積超過(guò)4.8億平方米，在管建筑面積2.74億平方米。

據(jù)克爾瑞物管統(tǒng)計(jì)顯示，目前在管面積突破3億平方米的物業(yè)企業(yè)共有6家，分別為碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)及招商積余。

而從營(yíng)收表現(xiàn)來(lái)看，在管面積規(guī)模居前的碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云，2021年?duì)I收分別為288.4億元、237.04億元，也是目前僅有的營(yíng)收超200億元的物業(yè)公司；龍湖智創(chuàng)生活同期則為110.56億元。

從凈利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，2021年萬(wàn)物云凈利潤(rùn)約為17.14億元；龍湖智創(chuàng)生活凈利潤(rùn)為13.2億元，但是其15%的凈利率有較為明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年上市物企凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的有6家，位居第一位的碧桂園服務(wù)，凈利潤(rùn)為43.49億元。“隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活的上市，目前物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局無(wú)疑將重塑。”

不過(guò)值得注意的是，作為近年來(lái)物業(yè)行業(yè)的熱點(diǎn)，上半年收并購(gòu)相比去年同期明顯放緩。上半年物業(yè)行業(yè)公開披露的并購(gòu)案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期下降近五成。

牛曉娟表示，物企收并購(gòu)減少，一方面是前期高增長(zhǎng)所帶來(lái)的回調(diào)壓力，另外一方面也是在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各物企對(duì)并購(gòu)態(tài)度更加謹(jǐn)慎，考慮因素也更加的多元。

“未來(lái)收并購(gòu)依然會(huì)是推動(dòng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重要手段和方式，擴(kuò)規(guī)模仍將持續(xù)。”牛曉娟表示，通過(guò)近兩年中指數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)高增長(zhǎng)的發(fā)展邏輯沒有改變，且行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。同時(shí)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民對(duì)美好生活的需求也將充分影響物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)拓展方向。除了滿足基本的物業(yè)服務(wù)外，如何更好地提供多元化和高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)也是每個(gè)物業(yè)企業(yè)都需要且正在考慮的重要問題，多元化的發(fā)展依賴于規(guī)模，而收并購(gòu)是擴(kuò)規(guī)模重要的手段之一。

超八成物企市值下滑

作為能在一定程度上反映資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估，以及對(duì)未來(lái)盈利前景的預(yù)判的重要指標(biāo)，物企市值在今年上半年變化尤為明顯，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年58家上市物企中，有48家物企市值呈現(xiàn)不同程度的下跌態(tài)勢(shì)，占比超過(guò)8成。其中，跌幅最大的領(lǐng)悅服務(wù)，相比2021年底11.27億元的市值，縮水81.54%；此外，佳源服務(wù)、正榮服務(wù)的市值跌幅同樣超過(guò)了80%，分別為80.71%、80.09%；而包括寶龍商業(yè)、中駿商管、燁星集團(tuán)、佳兆業(yè)美好等在內(nèi)的物企，市值跌幅均超過(guò)50%。

今年5月18日，佳源服務(wù)股價(jià)突然暴跌70%，觸發(fā)臨時(shí)停牌，同一實(shí)控人旗下的佳源國(guó)際控股暴跌超40%。根據(jù)港交所權(quán)益披露顯示，5月11日，新鴻基財(cái)務(wù)以“保證權(quán)益”為由，取得佳源服務(wù)質(zhì)押的73.56%股份，占控股股東持有股份的100%。

一天后，類似的劇情則在了領(lǐng)悅服務(wù)上演。5月19日，“領(lǐng)地系”兩家港股上市公司領(lǐng)地控股、領(lǐng)悅服務(wù)午后股價(jià)突發(fā)閃崩，其中領(lǐng)悅服務(wù)跌59.6%，總市值蒸發(fā)至3.43億港元，盡管在5月20日股價(jià)有所回升，但在此后兩個(gè)交易日，領(lǐng)悅服務(wù)股價(jià)繼續(xù)大幅下跌。

上半年僅力高健康生活、綠城服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、第一服務(wù)等10家物企市值實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，其中力高健康生活市值增幅達(dá)到了112.36%。

記者通過(guò)梳理58家上市物企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底，市值超千億元的僅有碧桂園服務(wù)1家，為1002.54億元，蟬聯(lián)物企市值之最，其巔峰時(shí)期市值更是超過(guò)2500億大關(guān)；市值達(dá)到百億元以上的則有包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、旭輝永升生活、綠城服務(wù)等10家，而10億元以下的有19家，最低的燁星集團(tuán)市值不足1億元，為0.86億元，不足碧桂園服務(wù)千分之一。

需要注意的是，今年上半年上市的3家物企，金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)的市值均在百億元以下，相比于上市之初，除力高健康生活市值有所上升外，金茂服務(wù)、東原仁知服務(wù)市值均出現(xiàn)了下跌，且跌幅在10%以上。

對(duì)于上半年物業(yè)上市企業(yè)市值整體下跌，牛曉娟認(rèn)為主要有三個(gè)方面的原因：首先是前期高增長(zhǎng)帶來(lái)內(nèi)在調(diào)整壓力。港股物業(yè)服務(wù)板塊去年已實(shí)現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間快速增長(zhǎng)，自身存在較大回調(diào)壓力；其次，受全球疫情等外部環(huán)境影響，物業(yè)服務(wù)板塊在大盤整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道；此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房企經(jīng)營(yíng)壓力顯著增大，也給關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)影響，在一定程度上影響了投資者信心，使物業(yè)服務(wù)板塊加速探底。

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