每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

即便價格有倒掛，深圳新房也不好賣了。

6月底以來，深圳各大新房樓盤都在想盡辦法做宣傳，六八折、特價房源、低首付等宣傳海報眼花繚亂，甚至低于項目備案價銷售。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，近期深圳多個新開盤的項目，去化率在20%~50%不等，50%左右的去化率已經(jīng)算是不錯的成績。在目前的市場，去化難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。連深圳業(yè)內(nèi)人士都感嘆，“賣得差是正常，賣好了才不正常”。

新房低于備案價銷售

深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，深圳上半年上市的39個新房住宅項目中，僅3個項目開盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近六成項目開盤去化低于五成。優(yōu)質(zhì)樓盤數(shù)量較少，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場購房者觀望情緒較濃。

赤灣片區(qū)的前海宸灣（備案名伴山伴海廣場）6月21日獲批預售，備案住宅約246套，建面約109~143平方米，備案單價（帶裝修）在8.62萬~11.99萬元/平方米，整體備案均價約10.43萬元/平方米，總價區(qū)間約954萬~1547萬元/套。

7月25日，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢深圳住建系統(tǒng)顯示，前海宸灣項目目前已簽認購書、已備案房源為6套。

近期，一些關于前海宸灣特價房源的海報顯示，均價最低7.26萬元/平方米（毛坯）起，精裝需另加5000元/平方米，實際單價約7.76萬元/平方米，較最低備案價便宜0.86萬元/平方米，還有個別特價房源加精裝后均價在7.9萬元/平方米、9.2萬元/平方米，宣傳海報還顯示“與周邊價格倒掛5萬~8萬元/平方米，一套房凈賺500萬~800萬元”等。

7月25日下午，記者以購房者身份咨詢前海宸灣項目了解到，目前七八萬均價的特價房源已經(jīng)賣完。

同日，為該項目特價房源宣傳過的多位深圳資深中介人士通過微信告訴記者，赤灣片區(qū)是前海蛇口自貿(mào)區(qū)比較靠邊的位置，周邊配套也還在發(fā)展過程中，目前購房群體都以剛需為主，配套和位置比較被看重。

“這種特價房主要目的是廣告效應，不是出貨。目前行情狀態(tài)下，賣得差是正常，賣好了才不正常。”該中介表示。

半數(shù)二手房按參考價賣

樂有家研究中心在《2022年上半年深圳樓市報告》提到，隨著銷量的走低，深圳新房市場的去化周期也逐漸走高。過去12個月里，深圳一手住宅去化周期從2021年7月的5.7個月，到2022年6月的10.3個月，近乎翻倍。當下，去庫存不僅是深圳，更是全國各大城市新房市場的主要目標。

2022年上半年，深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比下跌39%，同比下跌39%。這是近年來的成交低谷，比2020年上半年還少601套，新房市場的低迷明顯可見。

7月25日，美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰通過電話向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年以來深圳二手房價格回調(diào)明顯，也會導致一手房有所滯銷。以往因為二手房價格較高，一手限價下倒掛明顯，除了個別特別中心的區(qū)域，現(xiàn)在不少區(qū)域一二手價格已經(jīng)非常接近了。在參考價實行后，經(jīng)過一年半的調(diào)整，很多二手房業(yè)主都愿意降價，買家的選擇更多。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開始，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間，可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經(jīng)成為當前深圳二手樓市的大趨勢。

7月25日，深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒在電話中對記者指出，剛需對市場的信心仍在恢復之中。從購買力上來看，剛需雖然付得起首付，但不少新房項目的月供壓力仍然不小。

江少杰補充道，現(xiàn)在的市場行情可以說回歸理性，但仍然是相對偏差一點的狀態(tài)。下半年如果沒有明顯政策面的變化，整體市場還是會慢慢沉底，愿意讓利的二手房業(yè)主可能會慢慢增加，大部分盤面的溢價空間擴大。