每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月7日晚間，富力地產(chǎn)（02777.HK，股價1.67港元，市值62.66億港元）發(fā)布遲來4個月的2021年年度業(yè)績報告。

年報顯示，富力地產(chǎn)2021年度錄得凈虧損163.53億元（人民幣，下同），2020年盈利91.46億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；總營業(yè)額762.3億元，同比減少11.25%。

在這份年報中，富力地產(chǎn)還詳細(xì)披露了過去一年至今，在債券展期、融資、項(xiàng)目出售等方面的進(jìn)展和最新情況。值得注意的是，年報提到2020年富力出售若干附屬公司的若干股權(quán)，收到一名投資者總額約39.33億元的資金，但在2021年度該名投資者退出其中部分合營企業(yè)，并要求償還之前借給富力的資金。

核數(shù)師香港立信德豪會計(jì)師事務(wù)所有限公司就富力地產(chǎn)這份年報出具了保留意見，一是雙方針對遞延所得稅資產(chǎn)有所分歧，二是提請注意“與持續(xù)經(jīng)營有關(guān)的重大不確定性”。

富力地產(chǎn)董事長李思廉在年報中表示，2021年本集團(tuán)的策略是透過尋求其他資金來源迅速應(yīng)對市況，接受較低的預(yù)售盈利并加速資產(chǎn)出售，而后者在過去12個月成效明顯。尋找其他流動資金渠道的能力對本集團(tuán)繼續(xù)減低財(cái)務(wù)風(fēng)險、降低債務(wù)總額及改善整體財(cái)務(wù)杠桿至關(guān)重要。

來源：富力地產(chǎn)2021年報

凈虧損163.53億元，繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)

年報顯示，2021年富力地產(chǎn)合約銷售總額為1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米；總營業(yè)額跌至762億元，包括按平均售價每平方米8300元入賬建筑面積831萬平方米。

由于以價換量頻繁，毛利率和盈利能力持續(xù)下滑成為大多數(shù)房企的普遍現(xiàn)象，富力地產(chǎn)也不例外。2021年，富力地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的整體毛利率為13.9%，而2020年度則為25.2%。“減少由于對平均售價作出調(diào)整以加快銷售的步伐，后續(xù)影響了本集團(tuán)的毛利率。”

“凈虧損主要?dú)w因于房地產(chǎn)行業(yè)頗具挑戰(zhàn)的狀況，導(dǎo)致本集團(tuán)截至2021年12月31日止年度錄得物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額減少及毛利率降低，以及本集團(tuán)營運(yùn)項(xiàng)目售價較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備。”富力地產(chǎn)由于年內(nèi)就存貨作出減值撥備約129.86億元。

李思廉表示，2021年買方的購房需求仍然強(qiáng)勁，但經(jīng)濟(jì)不確定性、就業(yè)保障、按揭風(fēng)險及開發(fā)商違約等因素令消費(fèi)者采取觀望態(tài)度，影響整體預(yù)售水平。“隨著預(yù)售狀況穩(wěn)步回升及財(cái)務(wù)管理有序回穩(wěn)，我們預(yù)計(jì)2022年下半年將更為積極，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國增長戰(zhàn)略的關(guān)鍵組成部分。”

過去一年，富力地產(chǎn)在頻繁出售資產(chǎn)。黑石集團(tuán)分兩次成功收購了廣州國際機(jī)場富力綜合物流園項(xiàng)目100%股權(quán)，兩次對價分別約為70億元、12.63億元。今年3月，富力地產(chǎn)還打折出售倫敦項(xiàng)目予遠(yuǎn)東發(fā)展。

李思廉指出，集團(tuán)仍保留大量資產(chǎn)價值可觀的投資物業(yè)及酒店組合，透過戰(zhàn)略性出售可獲得大量資金以供調(diào)動，從而減少負(fù)債及支持本集團(tuán)可持續(xù)物業(yè)發(fā)展。隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，本集團(tuán)預(yù)期于2022年可實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來源。

2021年，富力地產(chǎn)新增土地資本開支總額僅為30億元，較2020年減少80%。盡管新增土地的資本開支有所減少，富力集團(tuán)仍有大量可供開發(fā)土地儲備總可售面積共4997萬平方米，足以應(yīng)付未來數(shù)年所需。2022年，富力地產(chǎn)有超過200個預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)期可帶來2200億元的可售資源。

來源：富力地產(chǎn)2021年報

近300億借款已違約，年報收“非標(biāo)”意見

從2021年12月底開始，富力地產(chǎn)就在為一筆即將到期的美元債尋求解決方案。時至今日，富力地產(chǎn)仍是行業(yè)中難得在到期債務(wù)上一再獲得展期的房企。

今年7月，富力地產(chǎn)成功將總額49.44億美元（約合人民幣331.03億元）的所有優(yōu)先票據(jù)重組為于2025、2027、2028年到期的三個系列票據(jù)，而原本這些優(yōu)先票據(jù)的到期時間分別為2022、2023、2024年。

截至2021年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款者）合共1371.71億元，其中700億元將于未來12個月內(nèi)到期償還，而其的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為211.04億元。

此外，2021年富力地產(chǎn)無法按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元，且于2021年12月31日之后，富力地產(chǎn)無法償還自1月起及直至本公告獲批準(zhǔn)當(dāng)日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。

“因此，若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。此外，本集團(tuán)因各種原因遭多方起訴。該等情況顯示存在重大不確定性，可能對本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。”

核數(shù)師在年報保留意見（非標(biāo)審計(jì)意見）中也提出了這一點(diǎn)，并表示就該事項(xiàng)的意見并無修改。核數(shù)師與富力地產(chǎn)的分歧在遞延所得稅資產(chǎn)這一項(xiàng)。

核數(shù)師表示，富力地產(chǎn)2021年不同經(jīng)營分部的若干附屬公司因未動用的稅項(xiàng)虧損及可抵扣暫時性差異而產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)為28.87億元，而截至該日止年度，富力地產(chǎn)就該等未動用的稅項(xiàng)虧損及可抵扣暫時性差異于綜合損益表內(nèi)確認(rèn)遞延所得稅抵免為1.61億元。該等計(jì)入遞延所得稅資產(chǎn)及所得稅開支的金額分別為133.66億元及29.92億元并于綜合資產(chǎn)負(fù)債表及綜合損益表披露。

富力地產(chǎn)管理層向核數(shù)師解釋，為使用該等未動用的稅項(xiàng)虧損及可抵扣暫時性差異，彼等已制定若干計(jì)劃。管理層預(yù)期，集團(tuán)的附屬公司于未來可產(chǎn)生足夠應(yīng)課稅利潤以抵銷該等未動用稅項(xiàng)虧損及可抵扣暫時性差異。

“然而，截至核數(shù)師報告日期，管理層并無向我們提供彼等詳細(xì)的行動計(jì)劃及對成功執(zhí)行該等計(jì)劃可能性的分析。因此，我們無法獲得認(rèn)為必要的充分審計(jì)憑證，以28.87億元的遞延所得稅資產(chǎn)及計(jì)入本年度綜合損益表的相應(yīng)金額1.61億元是否恰當(dāng)。”

另外值得注意的是，年報中，富力地產(chǎn)應(yīng)付一家合營企業(yè)/若干合營企業(yè)股東款項(xiàng)同比增長約32%。這是因?yàn)橛幸幻顿Y者要退出中部分合營企業(yè)，并發(fā)出通知要求償還之前借給富力地產(chǎn)的資金，有約13.43億元被分類為流動負(fù)債。

富力地產(chǎn)在2020年度向該名投資者出售其若干附屬公司的若干股權(quán)，當(dāng)年內(nèi)，富力地產(chǎn)亦已收到來自該投資者的幾筆資金，總額為39.33億元，年利率為13%至15%。該等結(jié)余以富力地產(chǎn)于若干全資附屬公司及與該投資者共同控制的合營企業(yè)的股份、一個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中收取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利作抵押及公司提供擔(dān)保。于結(jié)余總額中，約13.43億元按到期日分類為非流動負(fù)債。

不過，富力地產(chǎn)并未在年報中披露這名投資者的具體信息。

“這是一個困難的2021年，但我們?nèi)员３謽酚^及致力于克服挑戰(zhàn)并回歸穩(wěn)定。”李思廉最后在主席致辭中如是表示。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500531153