一套半山海景的頂豪，五折甩賣都沒(méi)人要。

今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價(jià)558萬(wàn)元，但最終因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。2019年3月時(shí)，該房源的評(píng)估總價(jià)則是1175萬(wàn)元。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價(jià)也由最開(kāi)始的823萬(wàn)元降到了現(xiàn)在的558萬(wàn)元，降幅達(dá)265萬(wàn)元。

2007年天麓1區(qū)開(kāi)盤至今，15年過(guò)去了，這期間深圳不少片區(qū)房源上漲迅猛，但相對(duì)而言，天麓的房?jī)r(jià)并未呈現(xiàn)太大變化。甚至2017年時(shí)，還曾有網(wǎng)友發(fā)帖，宣稱愿意降價(jià)1000萬(wàn)元售賣天麓8區(qū)獨(dú)棟別墅。

而2009年入市的天麓8區(qū)，一度以近13萬(wàn)元/平方米單價(jià)晉升深圳“樓王”。

從天麓的過(guò)往拍賣記錄了解到，近5年來(lái)已有60次拍賣記錄，但整體看成交并不多，多數(shù)房源都以“本場(chǎng)已流拍，無(wú)人出價(jià)！”而草草結(jié)束。

過(guò)去的頂級(jí)半山海景豪宅，如今為何降價(jià)還難賣？

“深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經(jīng)很遠(yuǎn)了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過(guò)后來(lái)香蜜湖、深圳灣等豪宅片區(qū)崛起，來(lái)這邊買豪宅的相對(duì)就變少了。”在深圳從業(yè)多年的資深經(jīng)紀(jì)人羅鵬通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

一線城市少有海景房，作為極具代表性的縮影，天麓項(xiàng)目從火熱到被遺忘，也剛好與我國(guó)海景房發(fā)展跌宕起伏的歷史相吻合·。

青島，我國(guó)著名的濱海城市，從北部的即墨到南部的膠南，分布著許許多多沿海樓盤，有的剛剛搭起框架，有的則已開(kāi)發(fā)多年。和一些以海景房聞名的城市不同，青島許多沿海樓盤并不太以海景作為賣點(diǎn)，因而并沒(méi)有形成一個(gè)獨(dú)立的細(xì)分市場(chǎng)，價(jià)格也隨著整體樓市的漲跌而浮動(dòng)。

無(wú)人機(jī)視角下，一個(gè)可容納10萬(wàn)人的龐大社區(qū)顯得孤獨(dú)而擁擠，一棟棟超高層建筑排布而來(lái)，三面臨海的藍(lán)色和鋼筋水泥的灰白形成了巨大反差。

由此向南2000公里，上千棟樓層俯視著海面，一座巨大的城邦沿著蜿蜒的海岸線徐徐展開(kāi)，一邊繁華，一邊寂靜。

素有“南海之濱”稱譽(yù)的惠州，海岸線在全國(guó)絕對(duì)排得上名次。據(jù)惠州市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，惠州擁有162個(gè)自然海島、281.4公里海岸線和4520平方公里海域面積。優(yōu)質(zhì)的濱海資源，讓惠州的海岸線成為諸多地產(chǎn)商追逐的獵物，十余年時(shí)間里，碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金融街、富力等一大批開(kāi)發(fā)商齊聚于此。

海景房，作為夏天里與行業(yè)最具關(guān)聯(lián)度的詞，每年此刻如同圭臬，充滿著儀式感。

6月下旬以來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陸續(xù)實(shí)地走訪了青島和惠州，探尋盛夏里“失意的海景房”。那些曾經(jīng)希望滿懷的投資客，這幾年不得不低下頭，虧本出手，“再不賣，不知道還會(huì)跌多少”；那些一心希望在海景房養(yǎng)老的人們，則繼續(xù)對(duì)這次買房經(jīng)歷作自圓其說(shuō)式的敘述，而“現(xiàn)房，能住進(jìn)去”則已經(jīng)成了可以通用的銷售說(shuō)辭。

本該是熱鬧的季節(jié)，但今年的疫情和行業(yè)現(xiàn)實(shí)，讓這個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不一樣的清冷。

克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波在電話中向記者表示：“海景房的價(jià)值來(lái)源于投資屬性的推動(dòng)，如今其投資價(jià)值下降，繼續(xù)消費(fèi)潛力不足，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱。”

海景房，正走向更理性的下一步。

逃離青島最大海景房社區(qū)

這里是青島最大的海景房社區(qū)“維多利亞灣”，開(kāi)發(fā)至今已有8年，超過(guò)10期，也是當(dāng)?shù)厝丝谥?ldquo;青島最便宜的海景房”之地。

小陳的買房故事，從這里開(kāi)始。

過(guò)去這些年，小陳先是給父親陳大爺在這里買了房養(yǎng)老，又給自己買了房投資，一家人的命運(yùn)與維多利亞灣緊緊關(guān)聯(lián)。

”維多利亞灣“和所有不太成熟的社區(qū)一樣，會(huì)有流動(dòng)的攤位來(lái)賣蔬菜水果，陳大爺對(duì)此頗為滿意，“這里物價(jià)挺低，賣的水果蔬菜比青島市區(qū)還便宜。”

6月末的青島，陽(yáng)光已經(jīng)很毒辣，但在海風(fēng)的吹拂下仍舊感覺(jué)舒適。每天下午，陳大爺都會(huì)岀門溜達(dá)一圈，既散散心，也順便買點(diǎn)蔬菜。

陳大爺對(duì)自己的買房經(jīng)歷并不特別了解，當(dāng)時(shí)他只想在海邊買個(gè)小一點(diǎn)的房子養(yǎng)老用，很多事情都是兒子小陳張羅的。

“當(dāng)時(shí)父母的那套房子從挑房到付款，一直是我跑的。2014年的時(shí)候，50多萬(wàn)元買的90多平方米，每平方米單價(jià)還不到6000元。那時(shí)候這里還一片荒涼，但來(lái)買房的人已經(jīng)不少了，售樓人員總是一副很著急的樣子，時(shí)刻準(zhǔn)備著迎接下一波客人。”

小陳給父親買房之后，房?jī)r(jià)始終在上揚(yáng)，2017年的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了快9000元/平方米。

小陳有點(diǎn)坐不住了，他看著維多利亞灣的房子不斷升值，也想搭上這趟順風(fēng)車。

這個(gè)時(shí)候，想買維多利亞灣的人比幾年前又多出很多，小陳說(shuō)：“太火爆了，買房子要排隊(duì)交款，遲疑一點(diǎn)就沒(méi)有房子了，哪還顧得上樓層樓棟，基本屬于能買到哪套就是哪套，當(dāng)時(shí)全程下來(lái)幾乎是跑著的。”

“當(dāng)時(shí)的想法是，應(yīng)該還會(huì)漲，再不買就買不起了。交完款的那一刻，我覺(jué)得特別開(kāi)心。”

在維多利亞灣買完第二套房的一年多里，房?jī)r(jià)還是能讓小陳開(kāi)心的，2019年時(shí)這里的房?jī)r(jià)達(dá)到了高點(diǎn)，單價(jià)已經(jīng)超過(guò)12000元/平方米。

但事與愿違，尤其是2020年之后，維多利亞灣的房?jī)r(jià)開(kāi)始斷崖式下跌。在為什么會(huì)降價(jià)這個(gè)問(wèn)題上，當(dāng)?shù)厝私o出的答案幾乎都是“房子太多了”。目前，維多利亞灣二手房7000多元/平方米便能買到，新房則在1萬(wàn)元/平方米左右。

小陳說(shuō)，看著房?jī)r(jià)他也慌了，正好孩子到了該上學(xué)的年齡，就合計(jì)著賣了維多利亞灣的房去青島市區(qū)買房，“再不賣的話，不知道還會(huì)不會(huì)下跌。”

于是小陳把房子委托給了中介機(jī)構(gòu)，“當(dāng)時(shí)中介給我渲染的氣氛是，附近二手房市場(chǎng)不景氣，價(jià)格低一些才好出手。”

房子出手倒也快。

來(lái)看房子的人還是挺多的，但都不愿意岀高價(jià)，小陳說(shuō)：“有時(shí)候聽(tīng)中介給我傳遞的對(duì)方報(bào)價(jià)，我都想摔門而去。”

在接待了小十撥看房人之后，小陳的房子終于以一個(gè)差不多的價(jià)格賣出去了。小陳算了一下，投資維多利亞灣的這幾年，沒(méi)賺錢，反而賠進(jìn)去了一些。

就這樣，小陳逃離了維多利亞灣。目前來(lái)看，他這個(gè)決策還屬于及時(shí)止損，這里房?jī)r(jià)還沒(méi)有回升的跡象。

而小陳的父親仍舊選擇在這里養(yǎng)老：“房?jī)r(jià)升降不關(guān)我事，我住就行了。”

維多利亞灣曾被寄予厚望。2013年9月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在黃島區(qū)一口氣花20多億元拿下了15宗地塊，總面積超過(guò)350萬(wàn)平方米，其中的13宗位于黃島區(qū)前灣港南港區(qū)內(nèi)，也就是如今維多利亞灣社區(qū)所在地。

但幾年后，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)的一場(chǎng)“世紀(jì)大并購(gòu)”，令操盤公司的名稱由青島萬(wàn)達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司變成了青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司，項(xiàng)目名字也逐漸從萬(wàn)達(dá)海公館變成了維多利亞灣。

記者跟隨當(dāng)?shù)刂薪樾±羁戳司S多利亞灣各個(gè)方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯視整個(gè)小區(qū)，它們都有著相同的特征——毛坯全新，無(wú)人居住過(guò)。

入夜，三面臨海的藍(lán)色變成巨大的灰幕，包圍著這個(gè)依舊在開(kāi)發(fā)的龐大海景房社區(qū)。

小規(guī)模建造與小規(guī)模銷售

期房，在青島是一個(gè)內(nèi)涵極豐富的詞，不僅代表著時(shí)間，也代表著不確定，很多人的心態(tài)是“買期房還不如買二手房，你能踏踏實(shí)實(shí)住進(jìn)去”。

同樣是維多利亞灣所在的西海岸新區(qū)古鎮(zhèn)口，坐擁風(fēng)景秀麗的大珠山，也集中分布著多處臨?？可降捻?xiàng)目，用青島房地產(chǎn)從業(yè)者小李的話說(shuō)：“這里是重渠道的片區(qū)，開(kāi)發(fā)商通常處于弱勢(shì)地位。”

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月，青島以2525萬(wàn)平方米庫(kù)存總量排在全國(guó)首位。而據(jù)卓易數(shù)據(jù)，西海岸新區(qū)所在的整個(gè)黃島區(qū)，上半年商品房去化周期已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)月。

在這種市場(chǎng)環(huán)境下，各海景房項(xiàng)目紛紛拿出了價(jià)格武器，以價(jià)換量，開(kāi)發(fā)商也變得小心翼翼，用小規(guī)模建造和小規(guī)模銷售來(lái)慢慢發(fā)展。

古鎮(zhèn)口眼下有3個(gè)貼身肉搏的項(xiàng)目，珠山秀谷·御墅、悅和山海、海語(yǔ)東方。

珠山秀谷·御墅打出了160萬(wàn)元起買現(xiàn)房別墅的廣告。循著廣告來(lái)到售樓處，銷售人員表示“只剩幾套很小面積的別墅了，主要還是賣洋房”。項(xiàng)目已經(jīng)施工完畢，屬于現(xiàn)房狀態(tài)，“洋房目前毛坯價(jià)是1.2萬(wàn)元/平方米，精裝修1.4萬(wàn)元/平方米”。

事實(shí)上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了預(yù)售證，從航拍畫(huà)面看，別墅區(qū)已經(jīng)充滿了生活氣息。

公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目開(kāi)盤單價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，8年房?jī)r(jià)漲幅不大。

銷售人員堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)的是，“我們是現(xiàn)房，您肯定能住進(jìn)去。”

和珠山秀谷·御墅緊鄰的悅和山海，售樓處門口還?？恐纱蟀蛙嚫难b而成的流動(dòng)售樓處。從青島市區(qū)的角度來(lái)看，古鎮(zhèn)口的確稍微偏遠(yuǎn)了一些，開(kāi)車到青島站有50公里左右，而坐地鐵則需要1個(gè)小時(shí)以上。

另一側(cè)的海語(yǔ)東方正在銷售第三期，給出的報(bào)價(jià)在1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米左右。記者了解到，2017年8月22日項(xiàng)目二期取得預(yù)售證，參考價(jià)格在1.7萬(wàn)元~2.4萬(wàn)元/平方米，如今相距最高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。

與海語(yǔ)東方幾乎并排的還有靈犀灣和公園壹號(hào)，這兩個(gè)盤被不少當(dāng)?shù)刈悦襟w稱為“青島最大的韭菜基地”。從公開(kāi)資料看，靈犀灣曾經(jīng)賣到2.5萬(wàn)元/平方米，公園壹號(hào)開(kāi)盤價(jià)也在2萬(wàn)元/平方米左右，但如今這兩個(gè)盤在市場(chǎng)上已近乎銷聲。

青島北部的即墨，官方打造的藍(lán)色硅谷核心也矗立著大片海景房。

6月末記者到達(dá)藍(lán)色硅谷時(shí)，當(dāng)天下了不小的雨，藍(lán)谷之光售樓處人并不多，銷售人員姍姍來(lái)遲，多次確認(rèn)了記者此行目的，似乎詫異于為何此時(shí)會(huì)有人到訪。

根據(jù)銷售人員小史的解釋，“以前開(kāi)發(fā)周期猛，建設(shè)一大批，賣掉一大批。現(xiàn)在去化速度慢，就只是賣一點(diǎn)、再建一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商不敢讓自己的資金成本太高。”

記者曾詢問(wèn)多位青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，為何這里的海景房會(huì)出現(xiàn)上文所說(shuō)的情景，得到的答復(fù)大都是“疫情影響”。但顯然，短短4個(gè)字并不足以解釋一切。

1.66折和急賣的投資客

許麗嬌是一名投資客，平時(shí)住在深圳，在大灣區(qū)多地購(gòu)置有房產(chǎn)。要不是半年多了房子還沒(méi)賣掉，許麗嬌也不會(huì)自己跑過(guò)來(lái)帶記者看房，甚至記不清自己在惠州還有這套房。

許麗嬌這套房子的陽(yáng)臺(tái)外面，掛著“賣房，電話xxx”的橫幅。

“這么熱的天，房間都不用開(kāi)空調(diào)，涼快得很。”

炎炎夏日，許麗嬌并未把房間空調(diào)打開(kāi)，在她看來(lái)，這樣的房子很通透，前海后山，通風(fēng)也極好，住起來(lái)特別舒服。

在帶記者來(lái)看房前，許麗嬌特地把房間徹底清掃了一遍，走進(jìn)房間，剛拖完地的痕跡仍然清晰可見(jiàn)。

許麗嬌的房子屬于典型的大套間，有個(gè)很大的陽(yáng)臺(tái)，她每年會(huì)過(guò)來(lái)住上幾個(gè)月，主要用來(lái)旅游度假。

雖然房子不在高層，但看海倒是不成問(wèn)題。許麗嬌覺(jué)得，自己這套房子極具優(yōu)勢(shì)，不僅陽(yáng)臺(tái)面積比其他家大，而且本樓棟原來(lái)是打算作為高級(jí)酒店來(lái)打造的，所以整體裝修風(fēng)格也比小區(qū)其他幾棟要好。

為了賣掉惠州的房子，許麗嬌特地從深圳跑過(guò)來(lái)，打算把這邊房子處理掉以后，再去處理深圳的房子，之后打算出國(guó)陪子女。

有意思的是，當(dāng)日過(guò)去看房時(shí)，記者還是許麗嬌回來(lái)賣房后接待的第一個(gè)看房客戶。

雖然整體上許麗嬌這套房所在的小區(qū)房?jī)r(jià)跌了，但對(duì)買在這里她并不后悔，“一個(gè)兔子還三個(gè)窩呢，50多萬(wàn)元就買套海景房很值了。”

房子是許麗嬌在2018年購(gòu)買的，當(dāng)時(shí)總價(jià)58萬(wàn)元，面積57.5平方米，現(xiàn)在55萬(wàn)元出售。

55萬(wàn)元總價(jià)買套海景房似乎并不算太貴，但相對(duì)而言，如果想要長(zhǎng)期居住，周邊沒(méi)有相對(duì)成熟的生活配套，生活會(huì)不大方便。

看出了記者的疑慮，許麗嬌說(shuō)：“居住的便利跟深圳、廣州自然沒(méi)法比，不過(guò)平?？梢渣c(diǎn)外賣，要買菜的話，我們都是開(kāi)車去旁邊的惠東縣，也就10分鐘不到的車程。”

相比基礎(chǔ)配套，許麗嬌似乎對(duì)這邊的發(fā)展規(guī)劃更有信心，她指了指窗戶前的大海，“海邊未來(lái)也是有規(guī)劃的，未來(lái)這邊景點(diǎn)將會(huì)打通，旅游船將從雙月灣出發(fā)，這邊也有站點(diǎn)，那時(shí)候惠州海景區(qū)域的人流量都將大幅提升。這個(gè)價(jià)格，你可以閉著眼睛尋思，反正你不會(huì)虧錢。”

今年5月8日，在京東法拍，九銘嶼海一套133.67平方米的房產(chǎn)以65.5萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約4294元/平方米，僅相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)（約11942元/平方米）的3.6折，原購(gòu)房者買入價(jià)的1.66折。而在過(guò)去一年時(shí)間里，該房源已經(jīng)被司法拍賣了8次（其中1次被撤回）。

在記者實(shí)探過(guò)程中，業(yè)主降價(jià)銷售其實(shí)很是普遍。“現(xiàn)在惠州買海景房?jī)r(jià)格已經(jīng)很低了，基本上每平方米六七千元，可供選擇的樓盤數(shù)量都挺多，而五六年前這邊的海景房?jī)r(jià)格普遍在1.2萬(wàn)元/平方米左右。”

當(dāng)?shù)貜臉I(yè)10年的老中介許聰帶記者看了多套急售房源，基本上業(yè)主的選擇都是降價(jià)賣，比如2017年1.3萬(wàn)元/平方米在碧桂園梵高的海買入的一套房，如今9440元/平方米出手。

“這邊海景房本來(lái)總價(jià)就不高，八九十萬(wàn)元總價(jià)的房子，持有5年，虧損二三十萬(wàn)塊都是常態(tài)。”許聰說(shuō)。

所以，像許麗嬌這樣不愿意大降價(jià)賣的業(yè)主，最直接的結(jié)果就是，往往房源掛出去半年甚至一年以上，仍無(wú)人問(wèn)津。

惠州的惠東和惠灣片區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)的濱海資源，距離深圳也就五六十公里，驅(qū)車行駛約1個(gè)半小時(shí)。對(duì)比深圳不少海景項(xiàng)目動(dòng)輒15萬(wàn)+的單價(jià)，惠州的海岸線顯得無(wú)比美麗動(dòng)人。

惠州不少項(xiàng)目都屬于典型的超級(jí)大盤。如金融街巽寮灣占地面積2900萬(wàn)平方米，華潤(rùn)小徑灣規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米，碧桂園十里銀灘建筑面積160萬(wàn)平方米，都屬于典型的一個(gè)盤就像“一座城”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地探訪過(guò)程中了解到，在惠州購(gòu)買海景房的人，有的業(yè)主純粹是為了投資，購(gòu)房后基本也不會(huì)來(lái)住，買房只是等合適的時(shí)機(jī)出手；有的業(yè)主則是買了退休之后養(yǎng)老居住，造成暫時(shí)閑置；還有一部分人則是為了夏季度假使用，其他時(shí)間則不會(huì)住在這邊。

如果住在惠州的海景房，基本上都容易面臨“長(zhǎng)期生活沒(méi)那么便捷”的困境，這些地方的公共交通方式并不是很發(fā)達(dá)，出租車也不算多，若自己無(wú)私家車，出行并不是很方便。記者在惠灣片區(qū)出行，主要依靠當(dāng)?shù)鼐用耖_(kāi)的四輪電動(dòng)車；在惠東片區(qū)出行，通常依靠掃碼使用項(xiàng)目附近的兩輪電動(dòng)車。

此外，隨著海景房的熱度褪去，越來(lái)越多問(wèn)題擺在了購(gòu)房者面前。部分購(gòu)房者僅僅看到了海景房的居住環(huán)境，想著居住在這兒的感覺(jué)不錯(cuò)，并未考慮到此后的使用價(jià)值問(wèn)題；部分購(gòu)房者則把海景房當(dāng)作自己的“資產(chǎn)配置之一”或者是“第二第三居所”，卻忽略了長(zhǎng)期空置帶來(lái)的資金沉淀、清理維護(hù)和房屋管理等問(wèn)題。

在惠灣片區(qū)，或許是因?yàn)殚L(zhǎng)期無(wú)人使用，部分小區(qū)內(nèi)的泳池都處于干涸狀態(tài)，而部分業(yè)主的房間因?yàn)殚L(zhǎng)期無(wú)人居住，進(jìn)房間也能聞到明顯異味。

不少小區(qū)整體人流并不算大，這或許跟兩個(gè)因素有關(guān)，一個(gè)是因?yàn)橐咔榈木壒?，整體度假旅游的人減少；另一個(gè)則是微觀層面的，或許也正因?yàn)槿松?，?dǎo)致社區(qū)相關(guān)公共設(shè)施關(guān)閉，項(xiàng)目周邊也沒(méi)有太多餐飲、醫(yī)療、商場(chǎng)等基礎(chǔ)配套，并不適合長(zhǎng)期生活。

在惠州沿海區(qū)域，除碧桂園十里銀灘外，還有兩個(gè)典型項(xiàng)目，華潤(rùn)小徑灣和金融街巽寮灣，這兩個(gè)項(xiàng)目在一定程度上代表了兩種打造海景房的模式，前者把做“商業(yè)街”和“商場(chǎng)”的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用到了海景項(xiàng)目上，雖說(shuō)整體人流量不大，但仍能看到各種店鋪還在正常營(yíng)業(yè)。

海景房還有投資價(jià)值嗎？

關(guān)于海景房的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很少。

作為北方城市的另一個(gè)代表，秦皇島也是海景房集聚地。樂(lè)居秦皇島曾披露過(guò)一組數(shù)據(jù)，北戴河新區(qū)5月共有24個(gè)樓盤在售，其中住宅1個(gè)樓盤，海景房23個(gè)樓盤，住宅均價(jià)約8800元/平方米，海景房均價(jià)約14443元/平方米（以上海景價(jià)格包含多個(gè)合院產(chǎn)品），均價(jià)同比、環(huán)比均有所下降。

從公開(kāi)信息看，今年北戴河蔚藍(lán)海岸、阿那亞臨海公寓等的售價(jià)與去年同期相比，略降幾萬(wàn)元；新房與二手房存在倒掛行情，二手房有可議價(jià)空間；酒店、民宿價(jià)格大漲，海景房卻降價(jià)了。

7月27日，記者以購(gòu)房者身份咨詢秦皇島當(dāng)?shù)睾＞胺恐薪闄C(jī)構(gòu)，對(duì)方也表示，“今年項(xiàng)目性價(jià)比高，因?yàn)榇蠖嘟祪r(jià)了，單價(jià)1萬(wàn)余元的項(xiàng)目占大多數(shù)。”

東戴河海景房銷售亦不如去年，二三十萬(wàn)元買一套海景房的情況比比皆是，樓市目前仍是供大于求。

整體來(lái)看，據(jù)安居客，秦皇島7月二手房均價(jià)約11185元/平方米，同比下跌4.66%。

位于海南儋州的恒大?；◢u也是海景房?jī)r(jià)格顯著下跌的經(jīng)典案例。

2015年12月，據(jù)彼時(shí)恒大披露數(shù)據(jù)，?；◢u首日認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬(wàn)人，創(chuàng)造了122億元銷售額。與此同時(shí)，海花島的房源價(jià)格也迎來(lái)水漲船高，從最開(kāi)始的5688元/平方米漲到了2020年時(shí)的約2萬(wàn)元/平方米，部分高樓層、景觀好的則接近3萬(wàn)元/平方米，五年時(shí)間漲幅超4倍。

而今年年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在?；◢u采訪時(shí)了解到，“新房尾貨均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右，一般低樓層的價(jià)格普遍在1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米，能看到海的樓層價(jià)格高一點(diǎn)，一般在1.6萬(wàn)元/平方米以上，最好的海景房?jī)r(jià)格則普遍在1.8萬(wàn)元/平方米以上。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至8月2日，?；◢u二手房掛牌均價(jià)為12758元/平方米，與2020年高峰期2萬(wàn)元/平方米相比，跌幅在36%左右。

而相對(duì)來(lái)說(shuō)，海南清水灣在價(jià)格上要堅(jiān)挺一些。根據(jù)今年5月記者在清水灣的實(shí)地采訪，目前清水灣二手房源掛牌價(jià)格普遍在2萬(wàn)到3.6萬(wàn)元/平方米不等，房屋總價(jià)在180萬(wàn)到300萬(wàn)元不等。

根據(jù)海南房天下數(shù)據(jù)，清水灣項(xiàng)目2019年10月時(shí)為2.5萬(wàn)元/平方米，到2021年6月時(shí)價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，今年7月底均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，清水灣在過(guò)去幾年中整體變化并不明顯。

胡潤(rùn)研究院曾發(fā)布過(guò)一份《中國(guó)奢華旅游報(bào)告》，其調(diào)查樣本中有近半數(shù)高端旅游者購(gòu)置了度假房，其中首選海景房。購(gòu)置度假房的目的不僅僅是度假，還包括投資與養(yǎng)老。所購(gòu)置的度假房平均面積為100平方米，公寓與別墅是他們最愛(ài)的戶型。一年之內(nèi)，高端旅游者使用度假房1~3次的人數(shù)比例為22%，使用率不高。

馬洪波認(rèn)為：“海景房作為投資選項(xiàng)，是有價(jià)值門檻的，達(dá)到價(jià)值高點(diǎn)后便很難上漲了，市場(chǎng)表現(xiàn)歸根結(jié)底還是要看所在城市的整體價(jià)值。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需不足，也影響了帶有投資屬性的海景房，因而會(huì)造成這種特殊產(chǎn)品價(jià)值的下降。”

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想把海景房項(xiàng)目做好并不是一件簡(jiǎn)單的事，并非只是在海邊把房子建好就行，更考驗(yàn)的是企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力，比如如何讓業(yè)主愿意留下來(lái)，如何保障業(yè)主的生活便捷度等。

7月25日下午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近幾年來(lái)，全國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入下降通道，而海景房作為類別之一，價(jià)格下降也是可以預(yù)料的，并且對(duì)那些供應(yīng)量極大，但居住需求又沒(méi)有完全跟上的海景房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，打擊會(huì)更加明顯。

“在過(guò)去，海景房的投資屬性一直要比居住屬性強(qiáng)。不少海景房項(xiàng)目，基本主打的是養(yǎng)老和度假，疫情導(dǎo)致這些區(qū)域的人流量下滑，也帶來(lái)了海景房預(yù)期投資收益的下滑。部分海景房項(xiàng)目因?yàn)殚L(zhǎng)期生活居住配套沒(méi)跟上，在不是旅游旺季的時(shí)候，更容易給人以一種冷清的感覺(jué)，再加上全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格處于下行通道，容易引起部分業(yè)主的拋售心理，降價(jià)掛牌也在所難免。”

“海景房作為短期旅游的居住產(chǎn)品，我認(rèn)為還是有市場(chǎng)份額的，但價(jià)格重回上升區(qū)間的時(shí)間，則得看疫情何時(shí)結(jié)束，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)到正常交易水平。”

“對(duì)海景房來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為應(yīng)該想辦法增加更多附加值，包括環(huán)境溢價(jià)、生活配套改善、打造成特色旅游景點(diǎn)等，這有利于增強(qiáng)其抗跌能力，使項(xiàng)目獲得更多持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)。”

7月26日，一家TOP10房企負(fù)債品牌的人士通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海景房短期內(nèi)應(yīng)該沒(méi)有反彈趨勢(shì)。

“首先大家對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心還沒(méi)有恢復(fù)，海景房也會(huì)受一定影響。另外，消費(fèi)者更加理智成熟，不再像以前那樣對(duì)離海更近的房屋類型有投資意向，而是選擇同樣為海濱城市、稍微遠(yuǎn)離海邊的產(chǎn)品。選擇海景房大多為旅居、度假需要，目前疫情原因，各地出行受到一定影響，也是市場(chǎng)趨冷比較重要的一個(gè)因素。”

對(duì)于海景房破局，馬洪波認(rèn)為：“要提升整體的度假屬性，配套要完善、產(chǎn)品要升級(jí)，要能夠令人長(zhǎng)期居住下來(lái)，把人引過(guò)來(lái)。或是通過(guò)運(yùn)營(yíng)，將海景房變?yōu)槊袼藁蛘呔频辏ㄟ^(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)提升價(jià)值。歸根結(jié)底，還是要讓人住過(guò)來(lái)，不管是買的人還是租的人。”

（每日經(jīng)濟(jì)新聞和騰訊房產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布）

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者王佳飛攝