每經(jīng)編輯 張錦河    

近日，江蘇南通某樓盤的業(yè)主有些“糟心”。購房合同上約定層高2.95米，交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)只有2.9米，還有5厘米“縮水”了，同一樓棟的61戶業(yè)主決定向法院起訴。

圖片來源：央視財經(jīng)

南通崇川法院一審判決開發(fā)商按誤差比例退款，共計退還購房款647萬余元。開發(fā)商不服提起上訴。南通中院二審駁回上訴，維持原判。

交房驗(yàn)收業(yè)主發(fā)現(xiàn)層高少5厘米

據(jù)央視財經(jīng)、江海晚報，2018年3月，江蘇南通的孫女士以416萬余元的價格購買南通崇川區(qū)某樓盤商品房，雙方在合同中明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實(shí)際面積誤差比例多退少補(bǔ)。孫女士按約付清了全部購房款。

2020年1月，在交房驗(yàn)收中，孫女士發(fā)現(xiàn)實(shí)際層高僅為2.9米，比約定少5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請答復(fù)書》，并附涉事樓棟竣工測量技術(shù)報告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。

之后，雙方協(xié)調(diào)不成，孫女士向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，主張參照商品房面積差異處理方式，要求開發(fā)商返還層高誤差對應(yīng)比例的購房款70556.05元。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500984368

開發(fā)商敗訴，61戶業(yè)主共計獲賠約647萬元

崇川法院審理認(rèn)為，孫女士已經(jīng)全額支付購房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實(shí)際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法院認(rèn)為，鑒于雙方在合同中并未對層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達(dá)成一致，而案涉房屋層高已無法改變，不具備采取補(bǔ)救措施的條件，孫女士要求開發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購房者造成一定損失，孫女士請求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。

此外，層高“縮水”，使得開發(fā)商得以降低成本，并由此獲益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市場價值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方即開發(fā)商來承擔(dān)。

隨后，該棟樓涉及的其他業(yè)主紛紛起訴，法院均參照孫女士一案作出判決。開發(fā)商不服提起上訴，南通中院二審均駁回，維持原判。61戶業(yè)主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發(fā)商已全部履行完畢。

為啥這么判？

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據(jù)南通崇川法院，崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長葛美玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開發(fā)企業(yè)與購房人訂立的買賣合同的約定。層高縮水問題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計算方法，如何評價違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟需解決的問題。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自南通崇川法院、央視財經(jīng)、江海晚報

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500867746