每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月多數(shù)城市無論是環(huán)比還是同比，在成交量價上都出現(xiàn)回調(diào)，但合肥卻走出了不一樣的行情。

克而瑞安徽區(qū)域統(tǒng)計顯示，7月合肥新房成交52萬平方米，同比分別下跌26%、環(huán)比上漲45%；成交均價22154元/平方米，同環(huán)比分別上漲18%、12%。

從今年以來合肥樓盤項目的銷售情況來看，前7月合肥九區(qū)銷售榜TOP20樓盤中，排名前6名的樓盤銷售金額均超過20億元,排在最后一名的樓盤銷售額也超過7億元。

再看近期合肥的新盤開盤銷售數(shù)據(jù)，7月份合肥九區(qū)14個典型項目累計推出1498套房源，整體去化率達58%。其中2個純新盤首開，首開綜合去化率61%，這一數(shù)據(jù)表現(xiàn)好過同期部分一二線城市。

那么，整體處于回暖狀態(tài)的合肥樓市，哪些樓盤最受購房者青睞？這些樓盤未來的增值潛力如何？每經(jīng)品房小程序從11個維度對合肥部分熱銷樓盤進行測評。

2022年前7月合肥九區(qū)銷售榜TOP20樓盤 來源：克而瑞安徽區(qū)域

以位于包河區(qū)的金隅大成郡項目為例，該項目1-7月實現(xiàn)銷售金額7.98億元。項目的開盤時間在2019年11月，目前僅剩余部分大戶型房源在售。

每經(jīng)品房小程序顯示，金隅大成郡的AI估值參考價為19370元/平方米。在人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度等方面均領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)，但在教育、醫(yī)療、購物等方面處于板塊內(nèi)落后水平。

從人口結(jié)構(gòu)上看，金隅大成郡周邊1公里工作人口占85%，老年人口占7%，同城對比屬于年輕人比例偏高的區(qū)域，在包河區(qū)內(nèi)，高于98%的住宅項目。商務(wù)人口約5.85萬人，高于區(qū)內(nèi)78%的住宅項目。

交通方面，相對熟悉地鐵出行舒適度中的區(qū)域，周邊1公里有地鐵站4個，地鐵配置得分優(yōu)于區(qū)內(nèi)75%的住宅項目。不過公交配置得分僅優(yōu)于區(qū)內(nèi)13%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度低的區(qū)域。

學(xué)校配置較為缺乏，周邊雖有幼兒園5所，但配置得分僅優(yōu)于區(qū)內(nèi)13%的住宅項目，同時也無小學(xué)配置，屬于小學(xué)、幼兒園舒適度低的區(qū)域，周邊大小醫(yī)療機構(gòu)僅有2個。

綜合以上維度測評，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，未來幾年金隅大成郡的房價漲幅會跑輸廬陽區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)21%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

瑤海區(qū)的綠地鉑仕公館前7月的總銷售額高于金隅大成郡，達到8.34億元，其銷售單價也相對較低。公開資料顯示，該項目為大型社區(qū)，有70棟，建筑類型包括小高層、高層、花園洋房，總共3448戶，最近開盤時間是2020年10月。

該項目屬于自駕出行舒適度高的區(qū)域，早晚高峰平均車速為23.46公里/小時，優(yōu)于瑤海區(qū)91%的住宅項目。但公共交通出行配置很低，周邊1公里范圍內(nèi)無地鐵，有公交站12個，但公交配置僅高于區(qū)內(nèi)8%的住宅項目。

每經(jīng)品房小程序顯示，綠地鉑仕公館的AI估值參考價為11686元/平方米。除了通勤車速、小學(xué)配置外，該項目在居住密度、商務(wù)密度、醫(yī)療配置、購物配置等方面的得分均小于1（滿分10分）。

項目周邊1公里范圍內(nèi)無大型購物中心，也無大小醫(yī)療機構(gòu)，幼兒園、小學(xué)都均僅有一所，均處于區(qū)域內(nèi)低水平范圍。

因此，每經(jīng)品房小程序綜合測評顯示，綠地鉑仕公館未來幾年房價會跑輸瑤海區(qū)平均漲幅，高于區(qū)內(nèi)0%小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

圣羅馬世襲莊園坐落于廬陽區(qū)四里河路與迎春路交叉口西北角，項目于2010年開建，2013年5月即完成了項目整體封頂，但因各種因素建設(shè)進度緩慢。今年6月又再次備案，均價約24000/平方米。

每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為16457元/平方米。項目整體在出行、購物方面配置尚可，但在小學(xué)、幼兒園等教育方面較為欠缺。

具體來看，項目周邊1公里有地鐵站1個，公交站8個，均高于廬陽區(qū)20%左右的小區(qū)，相對屬于地鐵、公交出行舒適度中的區(qū)域。通勤車速舒適度更高，早晚高峰平均車速為20.3公里/小時，優(yōu)于區(qū)內(nèi)85%的住宅項目。

教育配套方面，項目周邊1公里有幼兒園4個，但配置得分僅優(yōu)于區(qū)內(nèi)10%的住宅項目，小學(xué)0個，屬于幼兒園、小學(xué)舒適度低的區(qū)域。

購物、醫(yī)療配置舒適度相對適中。周邊有大小購物場所5個，如合肥萬科廣場、明發(fā)商業(yè)廣場等，優(yōu)于區(qū)內(nèi)19%的住宅項目。同時，有大小醫(yī)療機構(gòu)7個，相對屬于就醫(yī)舒適度適中的區(qū)域。

綜合以上維度測評，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，未來幾年圣羅馬世襲莊園的房價漲幅會跑輸廬陽區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)4%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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