每經(jīng)編輯 段煉    

不久前，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予政策支持，其中提到了“ 子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款 ”。

近日，中新經(jīng)緯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市部分銀行在其他非試點(diǎn)項(xiàng)目也可以做“接力貸”業(yè)務(wù)， 即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購房資格，父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2倍即可 。

有銀行人士對(duì)中新經(jīng)緯透露，接力貸在北京市場(chǎng)一直都存在，并非近期才出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接力貸產(chǎn)品對(duì)當(dāng)下樓市而言，意在降低購房的門檻，適度松綁。同時(shí)也需要進(jìn)行規(guī)范，警惕其成為一種炒房的手段。

圖片來源：攝圖網(wǎng)_500899626

“接力貸”：父母主借，子女共借

家住北京市大興區(qū)的王女士最近在和中介聊天時(shí)意外得知，有銀行可以做接力貸?！拔液臀依瞎F(xiàn)在買房就算二套了，首付太高了，但是中介說可以用老人名義買，用接力貸。我公公婆婆名下沒有房產(chǎn)，這樣首套房只需要3.5成首付，壓力就小很多?！蓖跖空f。

不過，中介告訴王女士，父母的年齡最好不要超過70歲，而王女士公公婆婆的年齡已經(jīng)超過，她用接力貸買房的想法也只能作罷。

所謂“接力貸”，是指以父母購房資格買房，父母作為主借款人和子女作為共同借款人，一起承擔(dān)還貸責(zé)任 。

近日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢北京某地產(chǎn)中介，對(duì)方表示，可以做接力貸，前提條件是父母有北京購房資格。 如果父母名下有房算二套房貸款，如果無房算首套房按首套貸款，退休的需要提供退休金證明，子女提供收入證明覆蓋月供的2倍即可 。

“只要您符合銀行的資質(zhì)，和項(xiàng)目沒有關(guān)系，都可以做。我們和四大行都有合作。”另一位北京地產(chǎn)中介稱。

中新經(jīng)緯又以客戶身份向中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、華夏銀行、光大銀行等多家銀行的客戶經(jīng)理進(jìn)行咨詢，均稱可以做“接力貸”。目前來看， 主流的借款人最大年齡是70周歲 。

農(nóng)行某客戶經(jīng)理介紹，針對(duì)其合作樓盤，若父母其中一方作為主借款人，年齡最大不得超過69歲，且必須有收入。若父母已退休，辦理貸款時(shí)需提供退休證復(fù)印件和近一年的退休金流水。收入證明方面，需要父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2.1倍。

該客戶經(jīng)理稱， 目前北京市首套房利率為5%。以貸款150萬為例，還款期限25年，需要每月還款8768.85元，父母和子女收入證明需達(dá)到每月近18500元 。

建行北京某支行的客戶經(jīng)理表示，這種 相當(dāng)于老人買房、子女共借 。需要看主借款人家庭的資質(zhì)，如果名下無房無貸就可以認(rèn)定為首套房貸款。另外，共同借款人名下不能有在途的兩筆以上住房貸款記錄。

關(guān)于貸款年限，上述客戶經(jīng)理稱， 90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限，例如父母今年65歲，則貸款年限為25年 。辦理貸款需要父母提供退休銀行工資流水。子女名下房貸計(jì)入家庭負(fù)債，收入證明也需覆蓋家庭負(fù)債。

華夏銀行一位客戶經(jīng)理也表示，該行可以辦理接力貸。當(dāng)被問及父母年齡超過70歲是否可以辦理時(shí)，該客戶經(jīng)理表示：“可以，最多可以貸款年限是84減年齡。”比如父母年齡72歲，只可以貸款12年。

“接力貸必須得子女也就是直系親屬做擔(dān)?！?，上述客戶經(jīng)理表示，子女名下已有房貸算家庭負(fù)債，收入證明需覆蓋家庭負(fù)債的2倍。比如子女現(xiàn)在每月房貸1萬元，本次購房月供8000元，那么老人和子女的收入證明相加需要達(dá)到3.6萬元以上。

另一位交通銀行的客戶經(jīng)理同樣稱，“如果退休后有正常收入應(yīng)該是可以的，但也需要看具體貸款金額。父母年齡在65歲之前肯定沒問題，再大可能得看具體情況?！?/span>

“北京市場(chǎng)一直都存在接力貸，只是部分銀行做不了?！币晃还煞葜沏y行北京某支行人士對(duì)中新經(jīng)緯透露。另一家城商行北京某支行個(gè)貸人士則表示，考慮到風(fēng)險(xiǎn)把控，該行并不做接力貸。中新經(jīng)緯還撥打工商銀行、招商銀行北京部分支行電話，均表示沒有接力貸產(chǎn)品。

北京三項(xiàng)目試點(diǎn)支持老年家庭購房

8月4日，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。

北京住建委提出了三項(xiàng)措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行； 其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款 。

對(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，北京市這次試點(diǎn)并不是嚴(yán)格意義上的“接力貸”，它有嚴(yán)格的限定條件，老人名下要無房無在途貸款，并且購買的房子在郊區(qū)，子女才能共同還款。這和一般意義上的接力貸產(chǎn)品有所不同，范圍是比較小的。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此次政策，對(duì)于老年人的購房采取了定向放松、針對(duì)具體項(xiàng)目試點(diǎn)。

“針對(duì)老年人購房方面的痛點(diǎn)，包括首付能力較弱，尤其是貸款難等問題，在首付比例下調(diào)、貸款資格審查的門檻降低等方面落實(shí)了寬松的政策。 尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使老年人購房方面的壓力會(huì)更小 ?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

業(yè)內(nèi)：接力貸有待規(guī)范

中國人民銀行最新發(fā)布的《2022年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，7月份人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。分部門看，住戶貸款增加1217億元，同比少增2842億元。其中，中長期貸款增加1486億元，同比少增2488億元。

另外，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下跌，51個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比下跌，分別較上月增加2個(gè)、3個(gè)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期減弱是房價(jià)修復(fù)動(dòng)力不足的原因。他指出，局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，居民消費(fèi)意愿不足。多重因素綜合影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回落，房價(jià)修復(fù)動(dòng)力減弱。

目前，全國多地在因城施策地調(diào)整樓市政策。今年4月，廣州傳出有銀行啟動(dòng)“接力貸”的消息，但銀行方緊急叫停了該項(xiàng)目。時(shí)隔四個(gè)月，又有媒體報(bào)道稱，廣州樓市重啟“接力貸”。不過，據(jù)第一財(cái)經(jīng)17日?qǐng)?bào)道，多家股份行、國有行均表示并沒有該產(chǎn)品。

6月，廣東珠海推行的公積金“接力貸”也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，其中提到實(shí)行“一人購房全家?guī)汀薄Ｒ簿褪钦f，珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。事實(shí)上，湖南邵陽、廣東潮州、四川資陽、江西贛州、安徽池州、云南楚雄、河北滄州和秦皇島等地出臺(tái)公積金新政，也明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸。

董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)指出，可以適當(dāng)探索“接力貸”產(chǎn)品，一方面能解決老年人買房問題，老年人也需要改善居住條件，但銀行對(duì)老年人貸款年齡的規(guī)定不同，老年人貸款就比較困難，接力貸產(chǎn)品可以幫助老年人改善居住條件和生活品質(zhì)；二是對(duì)于銀行來說，由于子女作為共同借款人也承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)基本是可控的。

不過，董希淼也提到， 接力貸需要進(jìn)行規(guī)范，它可能成為一種炒房的手段 。比如子女已經(jīng)有兩套房，以子女的名義無法再買，再以父母名義購買也會(huì)有炒房的風(fēng)險(xiǎn)，因此還需要進(jìn)一步規(guī)范哪些情況可以進(jìn)行接力貸。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，在實(shí)際操作中，接力貸也是一種比較創(chuàng)新的貸款工具，使購房者可以貸到更多的金額。當(dāng)前各地信貸投放的壓力比較大，接力貸總體上是在監(jiān)管的邊緣線試探，和銀行希望對(duì)客戶多貸款的心態(tài)有關(guān)。

他認(rèn)為，此類貸款做法之所以有批評(píng)，一是因?yàn)榭赡艽嬖谫J款方面的不公平，即部分人可以多貸款。二是 可能有些人借此類方式變相逃避限購，即子女幫父母辦理接力貸，但實(shí)際上是子女自己在購房，只是借了父母的名義買房 。

“后續(xù)各地要注意的是，這幾個(gè)爭議的內(nèi)容要有預(yù)案，要有管控和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的措施。在有措施的情況下再適當(dāng)推進(jìn)此類業(yè)務(wù)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯表示，接力貸產(chǎn)品對(duì)當(dāng)下樓市而言，是在降低購房的門檻，適度松綁。 但是這個(gè)產(chǎn)品本身是有一定爭議和風(fēng)險(xiǎn)的，所以在個(gè)別城市曾一度明令禁止 。

王玉臣進(jìn)一步指出， 對(duì)于銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些了 ，因?yàn)橥ㄟ^增加借款人的方式降低了自己的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。對(duì)于貸款人而言，之所以會(huì)采用這種方式往往意味著自己的資金能力是有問題的，如果沒問題，恐怕不會(huì)選擇這種方式。當(dāng)超出自己能承受的范圍去貸款買房的時(shí)候，無疑會(huì)增加自己和子女或父母的經(jīng)濟(jì)壓力。而且，開弓沒有回頭箭， 一旦采用了接力貸，為了一套房子，父母和子女恐怕都要多年連帶還貸 。

王玉臣建議購房人，買房時(shí)一定要充分評(píng)估自己的資金能力。尤其是在疫情期間，對(duì)自己的資金能力要做相對(duì)保守估計(jì)，避免將來出問題。

編輯|段煉 杜恒峰

校對(duì)|程鵬

文章來源：中新經(jīng)緯