每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-08-19 07:55:53
每經(jīng)編輯 程鵬
縣城樓市的銷(xiāo)售問(wèn)題近期頻頻引起輿論熱議。這兩天,某縣縣委書(shū)記號(hào)召領(lǐng)導(dǎo)干部買(mǎi)房的視頻刷了屏,而近期“多地鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房”的話題也備受關(guān)注。
據(jù)紅星資本局不完全統(tǒng)計(jì),近來(lái), 江蘇省泰州市、安徽省潛山市、黑龍江省佳木斯市、貴州省遵義市和湖北省黃岡市 等地先后推出了鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房的政策。 同時(shí),可以看到,在出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的城市中,地方政府多給予購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。
以江蘇省泰州市為例,進(jìn)城農(nóng)民在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的,給予一次性補(bǔ)貼,補(bǔ)貼金額為購(gòu)房者實(shí)際繳納契稅的50%。
8月18日,紅星資本局隨機(jī)選取三座城市采訪了相關(guān)人員,發(fā)現(xiàn):有的城市推出的政策讓有意向的購(gòu)房者增多,而有的城市的補(bǔ)貼活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束。
在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大的背景下,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房,顯然是將樓市“去庫(kù)存”的希望寄托在農(nóng)民群體身上。對(duì)此,農(nóng)民日?qǐng)?bào)18日發(fā)布評(píng)論稱(chēng),首先要關(guān)注的是,如果農(nóng)民在城市的生活難以為繼,還能否回到農(nóng)村去?其次要關(guān)注農(nóng)民進(jìn)城后,究竟發(fā)展前景如何?
圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)(圖文無(wú)關(guān))
多地出臺(tái)政策 紛紛鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房
綜合中新經(jīng)緯、澎湃新聞梳理,進(jìn)入8月,多地出臺(tái)政策,紛紛鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。
8月11日, 吉林省 長(zhǎng)春市 住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步給予進(jìn)城農(nóng)民和來(lái)(留)長(zhǎng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策支持的通知》?!锻ㄖ凤@示,對(duì)購(gòu)買(mǎi)符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼。
除了長(zhǎng)春市,吉林省多個(gè)城市亦發(fā)布相關(guān)政策,包括 延吉市、吉林市 等。
其中,延吉市明確,對(duì)于農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)家庭(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,政府參照購(gòu)房農(nóng)民所繳納契稅的額度全額給予補(bǔ)貼。
另?yè)?jù)《佳木斯日?qǐng)?bào)》報(bào)道,今年7月26日, 黑龍江佳木斯市 人民政府出臺(tái)十條優(yōu)惠政策,其中一條提及“農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼”。在佳木斯市市區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的農(nóng)民購(gòu)房人,每平方米補(bǔ)貼100元,每套補(bǔ)貼總額不超過(guò)2萬(wàn)元;購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)用房的,每平方米補(bǔ)貼150元,每套補(bǔ)貼總額不超過(guò)3萬(wàn)元。
據(jù)紅星資本局,記者致電佳木斯市某樓盤(pán),其售樓處的工作人員稱(chēng),上述補(bǔ)貼活動(dòng)是在7月中旬推出的,但在7月末已經(jīng)結(jié)束。
8月5日, 江蘇省鹽城市阜寧縣 下發(fā)通知,圍繞購(gòu)房補(bǔ)貼、助企紓困解難等方面推出十項(xiàng)政策。針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城入鎮(zhèn)購(gòu)房,其中規(guī)定,縣域內(nèi)以個(gè)人名義參加社會(huì)保險(xiǎn)的,可以繳納住房公積金,繳滿6個(gè)月并進(jìn)縣城購(gòu)房的,可以享受住房公積金貸款。
同日, 吉林省吉林市代管縣級(jí)市樺甸市 制定農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,申請(qǐng)人不局限于樺甸籍農(nóng)民,可以是外省、市購(gòu)房者,只要戶(hù)籍所在地為農(nóng)村即可;可在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房。同時(shí),針對(duì)進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民,樺甸市還設(shè)置了農(nóng)民隨遷子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)、可申請(qǐng)住房公積金、為從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民減稅等優(yōu)惠政策。
8月3日, 貴州省黔西南州晴隆縣 發(fā)布試行文件要求,積極推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,進(jìn)一步簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶(hù)手續(xù)。其中提出,對(duì)農(nóng)民工購(gòu)買(mǎi)商品住房的,其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)保持不變;研究適合開(kāi)發(fā)適合農(nóng)民工購(gòu)買(mǎi)的信貸產(chǎn)品,支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等。
8月2日, 四川省涼山彝族自治州寧南縣 發(fā)布通知提出,實(shí)施特殊群體置業(yè)補(bǔ)貼,購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的蠶桑產(chǎn)業(yè)大戶(hù)、烤煙產(chǎn)業(yè)大戶(hù),年收入前100名,給予每戶(hù)1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼,第101-200名,給予每戶(hù)0.5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的發(fā)展林業(yè)、畜牧、果蔬的家庭農(nóng)場(chǎng)大戶(hù),由縣林業(yè)和草原局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局出具產(chǎn)業(yè)大戶(hù)及家庭農(nóng)場(chǎng)證明后,給予每戶(hù)0.5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。
此外,在7月末,安徽省安慶市潛山市印發(fā)若干措施明確,自發(fā)文之日起至2023年12月31日, 對(duì)自愿退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的農(nóng)民,經(jīng)認(rèn)定后給予一次性5萬(wàn)元購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。 對(duì)自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后,由原宅基地使用者承包經(jīng)營(yíng)的,經(jīng)認(rèn)定后,按每畝3萬(wàn)元給予獎(jiǎng)勵(lì)。
據(jù)紅星資本局,記者致電其中某樓盤(pán)的售樓處,有工作人員稱(chēng),整個(gè)潛山市現(xiàn)在確實(shí)只有4個(gè)新樓盤(pán),她所在的樓盤(pán)只剩幾十套房了。在《若干措施》出臺(tái)后,來(lái)買(mǎi)房的人比以前多。
7月8日,湖北黃岡出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)黃岡市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充措施》明確,實(shí)行農(nóng)村戶(hù)籍人口進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼,農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房一次性補(bǔ)貼1萬(wàn)元(落戶(hù)黃岡城區(qū))。
今年5月17日,江蘇省泰州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(下稱(chēng)“住建局”)在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》。其中提到:對(duì)在泰、來(lái)泰大專(zhuān)以上人才以及外來(lái)務(wù)工人員、進(jìn)城農(nóng)民等購(gòu)房者,在市區(qū)范圍內(nèi)于2022年5月1日至2022年12月31日期間購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的,給予一次性補(bǔ)貼,補(bǔ)貼金額為購(gòu)房者實(shí)際繳納契稅的50%。
據(jù)紅星資本局,在上述《通知》印發(fā)后,泰州市的新房成交量在5月明顯上漲,較4月上漲84%。不過(guò),在5月以后,新房成交量再次下滑,7月的成交均價(jià)跌破至1.5萬(wàn)元/㎡以下。泰州某樓盤(pán)售樓處工作人員稱(chēng),她所工作的樓盤(pán)這一期在去年開(kāi)盤(pán),目前還剩200余套房子,算是“尾盤(pán)”。她認(rèn)為,樓盤(pán)整體賣(mài)得還可以。
據(jù)中新經(jīng)緯,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前表示,此類(lèi)政策是值得肯定的,進(jìn)一步說(shuō)明農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房依然是各地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍的一 個(gè)重要支撐。當(dāng)前各地新型城鎮(zhèn)化的工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,類(lèi)似政策對(duì)于導(dǎo)入新市民的人口具有積極作用,同時(shí)也將更好地帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘泻完P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)2022年全國(guó)其他城市也依然會(huì)有此類(lèi)政策,是樓市活躍的又一推動(dòng)力。
圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)(圖文無(wú)關(guān))
鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房效果大嗎?
事實(shí)上,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房并非此次樓市調(diào)控的新鮮產(chǎn)物。
早在2015年底,中共中央政治局會(huì)議提出,要化解房地產(chǎn)庫(kù)存,通過(guò)加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給,保持有效投資力度,著力補(bǔ)齊短板。
在彼時(shí)“去庫(kù)存”的大背景下,加快農(nóng)民工市民化,鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買(mǎi)房成為重要措施。
按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章,當(dāng)時(shí)山西、山東、甘肅等省明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策,以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。
2016年2月19日,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行還曾推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品,該產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)農(nóng)民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品,致力于滿足廣大農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)商品住房的需求。
從效果來(lái)看,根據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道,截至2016年7月31日,安徽農(nóng)行“農(nóng)民安家貸”實(shí)現(xiàn)發(fā)放23329筆,發(fā)放金額69.91億元,幫助農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。
安徽地區(qū)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”效果也得以凸顯。以六安市為例,2015年市區(qū)待售商品房面積達(dá)663萬(wàn)余平方米,2016年一季度,六安市區(qū)銷(xiāo)售商品房120多萬(wàn)平方米,同比翻了一番,其中農(nóng)民購(gòu)房占比超過(guò)50%,去化周期由28個(gè)月縮短到18個(gè)月。
據(jù)中新經(jīng)緯,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房是近期各地樓市政策比較密集的一個(gè)點(diǎn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程,農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房已經(jīng)在不斷地往前推進(jìn),雖然很多農(nóng)民還是在農(nóng)村務(wù)農(nóng),但可能子女或者親戚朋友已經(jīng)在城鎮(zhèn)里生活居住。另外,隨著大眾對(duì)教育的重視程度不斷提升,很多農(nóng)村家庭的子女要去上更好的學(xué)校,也有進(jìn)城買(mǎi)房的需求。
在張波看來(lái),隨著城鎮(zhèn)化不斷提升,盡管農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的需求依然存在,但從絕對(duì)值看,比2015年之前已經(jīng)明顯減少。因?yàn)椋?015年三四五線城市去庫(kù)存,那幾年不少農(nóng)民去縣城、市里買(mǎi)房,已經(jīng)消化了不少農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的需求,同時(shí),這些年不少返鄉(xiāng)置業(yè)人群的父母也是農(nóng)民,也消化了相當(dāng)一部分農(nóng)民進(jìn)城居住的需求。
張波認(rèn)為,農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的需求依然存在,內(nèi)在推動(dòng)因素包括對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求,對(duì)于更好公共配套資源的需求,但本輪政策對(duì)于農(nóng)民推動(dòng)的實(shí)際效果將低于市場(chǎng)預(yù)期。
農(nóng)民日?qǐng)?bào)評(píng)論:不能不算后路賬
8月18日的《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)評(píng)論《鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房,不能不算后路賬》,評(píng)論寫(xiě)道: 想要“以房引人”“以房留人”,就必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益,給農(nóng)民留足后路。
以下為評(píng)論全文:
縣城樓市的銷(xiāo)售問(wèn)題近期頻頻引起輿論熱議。這兩天,某縣縣委書(shū)記號(hào)召領(lǐng)導(dǎo)干部買(mǎi)房的視頻刷了屏,而近期“多地鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房”的話題也備受關(guān)注。江蘇阜寧、吉林樺甸、貴州晴隆、四川寧南等多個(gè)縣城相繼發(fā)布針對(duì)農(nóng)民的優(yōu)惠買(mǎi)房政策。在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大的背景下,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房,顯然是將樓市“去庫(kù)存”的希望寄托在農(nóng)民群體身上。
農(nóng)民要不要進(jìn)城買(mǎi)房?這個(gè)問(wèn)題不能一概而論。對(duì)于那些積累了一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、確實(shí)有需求離鄉(xiāng)進(jìn)城的農(nóng)民來(lái)說(shuō),此時(shí)恰逢政策“東風(fēng)”,很多縣市針對(duì)農(nóng)民采取了給予購(gòu)房補(bǔ)貼、享受隨遷子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)、申請(qǐng)住房公積金、為從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民減稅等政策,降低了購(gòu)房成本,增加了“進(jìn)城買(mǎi)房”的含金量,未嘗不是一次不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。
但對(duì)于那些雖有進(jìn)城愿望,但暫時(shí)沒(méi)有足夠的能力購(gòu)房,也沒(méi)有穩(wěn)定的收入覆蓋進(jìn)城后生活成本的農(nóng)民來(lái)說(shuō),舉債進(jìn)城,就要慎之又慎。尤其是一些地方將“自愿退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)”作為農(nóng)民獲得進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼的條件,更要特別審慎。
我們總說(shuō),農(nóng)村是維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定的“緩沖區(qū)”“蓄水池”。經(jīng)濟(jì)繁榮期,農(nóng)民作為“物美價(jià)廉”的勞動(dòng)力走進(jìn)城市,為城市創(chuàng)造巨大的利潤(rùn)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)收縮期,農(nóng)村的宅基地、農(nóng)房、林地、農(nóng)田又像一塊巨大的海綿,重新吸納了歸鄉(xiāng)的人們。
如今,經(jīng)濟(jì)新的下行壓力加大,不少縣市希望以各種手段吸引農(nóng)民進(jìn)城活躍經(jīng)濟(jì),擴(kuò)大需求,這樣的初衷可以理解。但想要“以房引人”“以房留人”,就必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益,給農(nóng)民留足后路。
首先要關(guān)注的是,如果農(nóng)民在城市的生活難以為繼,還能否回到農(nóng)村去?農(nóng)民在鄉(xiāng)村享有三重保障——“農(nóng)村土地承包權(quán)”“宅基地使用權(quán)”“集體收益分配權(quán)”,這些權(quán)益是農(nóng)民的命根子,不能因?yàn)樵诔鞘匈I(mǎi)了房就放棄了。有老房子可住,有地可種,有糧可收,這是農(nóng)民的后路,也是社會(huì)的后路,一定要留好了。農(nóng)民的承包權(quán)和宅基地也不是不能退,但一定要尊重農(nóng)民的意愿,通過(guò)市場(chǎng)手段,遵循價(jià)值規(guī)律,依法、自愿、有償?shù)啬谜娼鸢足y來(lái)跟農(nóng)民換!像“自愿退出宅基地可獲5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼”的政策,5萬(wàn)元夠農(nóng)民在城里買(mǎi)房嗎?能夠保障農(nóng)民的城市生活嗎?這么點(diǎn)補(bǔ)貼和農(nóng)村的權(quán)益對(duì)等嗎?退休市民回鄉(xiāng)居住,從沒(méi)有被要求必須放棄城市戶(hù)口和城里的住房。“二選一”的選擇題,城市居民不需要做,農(nóng)民也不應(yīng)該面對(duì)。
其次要關(guān)注農(nóng)民進(jìn)城后,究竟發(fā)展前景如何?農(nóng)民進(jìn)城前,門(mén)前一壟田、院里一畦菜、山上一捆柴就能解決基本的吃喝。農(nóng)民進(jìn)城后,掏空了全家的錢(qián)包買(mǎi)房不說(shuō),燃?xì)赓M(fèi)、交通費(fèi)、買(mǎi)肉、買(mǎi)菜樣樣都是必不可少的支出。在當(dāng)前這個(gè)時(shí)期,縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力,房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣必然會(huì)影響建筑行業(yè)農(nóng)民工群體增收就業(yè),支出增加了,可支配收入沒(méi)有可預(yù)期的增長(zhǎng),農(nóng)民能否真正在城里留得住、過(guò)得好?縣城在呼吁農(nóng)民買(mǎi)房的同時(shí),是否為他們準(zhǔn)備了足夠的就業(yè)機(jī)會(huì),如果失業(yè)了,能否和城市居民一樣享受就業(yè)扶持、失業(yè)保險(xiǎn)和低收入保障?將來(lái)他們老了,這些城市新增人口的社保、養(yǎng)老保險(xiǎn)是否已經(jīng)做了充足的預(yù)案?既然吸引農(nóng)民進(jìn)城,地方政府就要拿出實(shí)實(shí)在在的誠(chéng)意。
我國(guó)的城鎮(zhèn)化是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史過(guò)程,在這個(gè)進(jìn)程中,要保有足夠的歷史耐心,對(duì)涉及農(nóng)民的事情都要多一份考量,但凡是涉及農(nóng)民的權(quán)益,一定不能損害,一定要有益,要有利。在一定歷史時(shí)間內(nèi),既要讓農(nóng)民享受到城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中的發(fā)展成果,又要維護(hù)好農(nóng)民的各項(xiàng)涉農(nóng)權(quán)益,讓農(nóng)民兩頭得利有什么不好?如果總是惦記著農(nóng)民的那點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)力,甚至想打宅基地的主意,切斷了農(nóng)民可進(jìn)可退的后路,是不可取的,這樣換來(lái)的短期收益和發(fā)展也是難以持續(xù)的。
作為“城尾鄉(xiāng)頭”,縣城是連接城市、服務(wù)鄉(xiāng)村的天然載體,制定政策、出臺(tái)措施,一定要有更統(tǒng)籌的城鄉(xiāng)一體化的通盤(pán)考慮,切不可“頭疼醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”,更不可“城市生病、農(nóng)村吃藥”。只有盡早擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的嚴(yán)重依賴(lài),下大力氣練好內(nèi)功,不斷完善產(chǎn)業(yè)配套和營(yíng)商環(huán)境,優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),發(fā)展出實(shí)實(shí)在在的支柱產(chǎn)業(yè),讓進(jìn)城買(mǎi)房的農(nóng)民能安居,更能樂(lè)業(yè),才是化解縣域經(jīng)濟(jì)難題的根本之道。
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