每經(jīng)編輯 程鵬    

縣城樓市的銷售問題近期頻頻引起輿論熱議。這兩天，某縣縣委書記號召領(lǐng)導(dǎo)干部買房的視頻刷了屏，而近期“多地鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房”的話題也備受關(guān)注。

據(jù)紅星資本局不完全統(tǒng)計(jì)，近來， 江蘇省泰州市、安徽省潛山市、黑龍江省佳木斯市、貴州省遵義市和湖北省黃岡市 等地先后推出了鼓勵農(nóng)民購房的政策。 同時(shí)，可以看到，在出臺鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房的城市中，地方政府多給予購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

以江蘇省泰州市為例，進(jìn)城農(nóng)民在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購買首套商品住房的，給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為購房者實(shí)際繳納契稅的50%。

8月18日，紅星資本局隨機(jī)選取三座城市采訪了相關(guān)人員，發(fā)現(xiàn)：有的城市推出的政策讓有意向的購房者增多，而有的城市的補(bǔ)貼活動已經(jīng)結(jié)束。

在縣域房地產(chǎn)市場庫存壓力較大的背景下，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，顯然是將樓市“去庫存”的希望寄托在農(nóng)民群體身上。對此，農(nóng)民日報(bào)18日發(fā)布評論稱，首先要關(guān)注的是，如果農(nóng)民在城市的生活難以為繼，還能否回到農(nóng)村去？其次要關(guān)注農(nóng)民進(jìn)城后，究竟發(fā)展前景如何？

圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

 

 

多地出臺政策 紛紛鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房

綜合中新經(jīng)緯、澎湃新聞梳理，進(jìn)入8月，多地出臺政策，紛紛鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。

8月11日， 吉林省 長春市 住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步給予進(jìn)城農(nóng)民和來（留）長人才購房補(bǔ)貼政策支持的通知》?！锻ㄖ凤@示，對購買符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購房補(bǔ)貼。

除了長春市，吉林省多個城市亦發(fā)布相關(guān)政策，包括 延吉市、吉林市 等。

其中，延吉市明確，對于農(nóng)民購買家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，政府參照購房農(nóng)民所繳納契稅的額度全額給予補(bǔ)貼。

另據(jù)《佳木斯日報(bào)》報(bào)道，今年7月26日， 黑龍江佳木斯市 人民政府出臺十條優(yōu)惠政策，其中一條提及“農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼”。在佳木斯市市區(qū)購買新建商品住房的農(nóng)民購房人，每平方米補(bǔ)貼100元，每套補(bǔ)貼總額不超過2萬元；購買新建商業(yè)用房的，每平方米補(bǔ)貼150元，每套補(bǔ)貼總額不超過3萬元。

據(jù)紅星資本局，記者致電佳木斯市某樓盤，其售樓處的工作人員稱，上述補(bǔ)貼活動是在7月中旬推出的，但在7月末已經(jīng)結(jié)束。

8月5日， 江蘇省鹽城市阜寧縣 下發(fā)通知，圍繞購房補(bǔ)貼、助企紓困解難等方面推出十項(xiàng)政策。針對農(nóng)民進(jìn)城入鎮(zhèn)購房，其中規(guī)定，縣域內(nèi)以個人名義參加社會保險(xiǎn)的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進(jìn)縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。

同日， 吉林省吉林市代管縣級市樺甸市 制定農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠政策，申請人不局限于樺甸籍農(nóng)民，可以是外省、市購房者，只要戶籍所在地為農(nóng)村即可；可在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上購買商品住房或二手住房。同時(shí)，針對進(jìn)城購房的農(nóng)民，樺甸市還設(shè)置了農(nóng)民隨遷子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)、可申請住房公積金、為從事個體經(jīng)營的進(jìn)城購房農(nóng)民減稅等優(yōu)惠政策。

8月3日， 貴州省黔西南州晴隆縣 發(fā)布試行文件要求，積極推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)。其中提出，對農(nóng)民工購買商品住房的，其土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)保持不變；研究適合開發(fā)適合農(nóng)民工購買的信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民工進(jìn)城購房等。

8月2日， 四川省涼山彝族自治州寧南縣 發(fā)布通知提出，實(shí)施特殊群體置業(yè)補(bǔ)貼，購買新建商品住房的蠶桑產(chǎn)業(yè)大戶、烤煙產(chǎn)業(yè)大戶，年收入前100名，給予每戶1萬元購房補(bǔ)貼，第101-200名，給予每戶0.5萬元購房補(bǔ)貼；購買新建商品住房的發(fā)展林業(yè)、畜牧、果蔬的家庭農(nóng)場大戶，由縣林業(yè)和草原局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局出具產(chǎn)業(yè)大戶及家庭農(nóng)場證明后，給予每戶0.5萬元購房補(bǔ)貼。

此外，在7月末，安徽省安慶市潛山市印發(fā)若干措施明確，自發(fā)文之日起至2023年12月31日， 對自愿退出宅基地進(jìn)城購房落戶的農(nóng)民，經(jīng)認(rèn)定后給予一次性5萬元購房獎勵。 對自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，經(jīng)認(rèn)定后，按每畝3萬元給予獎勵。

據(jù)紅星資本局，記者致電其中某樓盤的售樓處，有工作人員稱，整個潛山市現(xiàn)在確實(shí)只有4個新樓盤，她所在的樓盤只剩幾十套房了。在《若干措施》出臺后，來買房的人比以前多。

7月8日，湖北黃岡出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)黃岡市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充措施》明確，實(shí)行農(nóng)村戶籍人口進(jìn)城購房補(bǔ)貼，農(nóng)民進(jìn)城購房一次性補(bǔ)貼1萬元（落戶黃岡城區(qū)）。

今年5月17日，江蘇省泰州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱“住建局”）在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于有效應(yīng)對疫情影響促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》。其中提到：對在泰、來泰大專以上人才以及外來務(wù)工人員、進(jìn)城農(nóng)民等購房者，在市區(qū)范圍內(nèi)于2022年5月1日至2022年12月31日期間購買首套商品住房的，給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為購房者實(shí)際繳納契稅的50%。

據(jù)紅星資本局，在上述《通知》印發(fā)后，泰州市的新房成交量在5月明顯上漲，較4月上漲84%。不過，在5月以后，新房成交量再次下滑，7月的成交均價(jià)跌破至1.5萬元/㎡以下。泰州某樓盤售樓處工作人員稱，她所工作的樓盤這一期在去年開盤，目前還剩200余套房子，算是“尾盤”。她認(rèn)為，樓盤整體賣得還可以。

據(jù)中新經(jīng)緯，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前表示，此類政策是值得肯定的，進(jìn)一步說明農(nóng)民進(jìn)城購房依然是各地房地產(chǎn)交易市場活躍的一 個重要支撐。當(dāng)前各地新型城鎮(zhèn)化的工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，類似政策對于導(dǎo)入新市民的人口具有積極作用，同時(shí)也將更好地帶動當(dāng)?shù)貥鞘泻完P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)2022年全國其他城市也依然會有此類政策，是樓市活躍的又一推動力。

圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

 

鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房效果大嗎？

事實(shí)上，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房并非此次樓市調(diào)控的新鮮產(chǎn)物。

早在2015年底，中共中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度，著力補(bǔ)齊短板。

在彼時(shí)“去庫存”的大背景下，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房成為重要措施。

按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章，當(dāng)時(shí)山西、山東、甘肅等省明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

2016年2月19日，中國農(nóng)業(yè)銀行還曾推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，該產(chǎn)品是國內(nèi)首個專門針對農(nóng)民群體的個人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿足廣大農(nóng)民進(jìn)城購買商品住房的需求。

從效果來看，根據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，截至2016年7月31日，安徽農(nóng)行“農(nóng)民安家貸”實(shí)現(xiàn)發(fā)放23329筆，發(fā)放金額69.91億元，幫助農(nóng)民進(jìn)城購房。

安徽地區(qū)房地產(chǎn)“去庫存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區(qū)待售商品房面積達(dá)663萬余平方米，2016年一季度，六安市區(qū)銷售商品房120多萬平方米，同比翻了一番，其中農(nóng)民購房占比超過50％，去化周期由28個月縮短到18個月。

據(jù)中新經(jīng)緯，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房是近期各地樓市政策比較密集的一個點(diǎn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)民進(jìn)城買房已經(jīng)在不斷地往前推進(jìn)，雖然很多農(nóng)民還是在農(nóng)村務(wù)農(nóng)，但可能子女或者親戚朋友已經(jīng)在城鎮(zhèn)里生活居住。另外，隨著大眾對教育的重視程度不斷提升，很多農(nóng)村家庭的子女要去上更好的學(xué)校，也有進(jìn)城買房的需求。

在張波看來，隨著城鎮(zhèn)化不斷提升，盡管農(nóng)民進(jìn)城買房的需求依然存在，但從絕對值看，比2015年之前已經(jīng)明顯減少。因?yàn)椋?015年三四五線城市去庫存，那幾年不少農(nóng)民去縣城、市里買房，已經(jīng)消化了不少農(nóng)民進(jìn)城買房的需求，同時(shí)，這些年不少返鄉(xiāng)置業(yè)人群的父母也是農(nóng)民，也消化了相當(dāng)一部分農(nóng)民進(jìn)城居住的需求。

張波認(rèn)為，農(nóng)民進(jìn)城買房的需求依然存在，內(nèi)在推動因素包括對于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求，對于更好公共配套資源的需求，但本輪政策對于農(nóng)民推動的實(shí)際效果將低于市場預(yù)期。

 

 

農(nóng)民日報(bào)評論：不能不算后路賬

8月18日的《農(nóng)民日報(bào)》刊發(fā)評論《鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，不能不算后路賬》，評論寫道： 想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益，給農(nóng)民留足后路。

以下為評論全文：

縣城樓市的銷售問題近期頻頻引起輿論熱議。這兩天，某縣縣委書記號召領(lǐng)導(dǎo)干部買房的視頻刷了屏，而近期“多地鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房”的話題也備受關(guān)注。江蘇阜寧、吉林樺甸、貴州晴隆、四川寧南等多個縣城相繼發(fā)布針對農(nóng)民的優(yōu)惠買房政策。在縣域房地產(chǎn)市場庫存壓力較大的背景下，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，顯然是將樓市“去庫存”的希望寄托在農(nóng)民群體身上。

農(nóng)民要不要進(jìn)城買房？這個問題不能一概而論。對于那些積累了一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、確實(shí)有需求離鄉(xiāng)進(jìn)城的農(nóng)民來說，此時(shí)恰逢政策“東風(fēng)”，很多縣市針對農(nóng)民采取了給予購房補(bǔ)貼、享受隨遷子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)、申請住房公積金、為從事個體經(jīng)營的進(jìn)城購房農(nóng)民減稅等政策，降低了購房成本，增加了“進(jìn)城買房”的含金量，未嘗不是一次不錯的機(jī)會。

但對于那些雖有進(jìn)城愿望，但暫時(shí)沒有足夠的能力購房，也沒有穩(wěn)定的收入覆蓋進(jìn)城后生活成本的農(nóng)民來說，舉債進(jìn)城，就要慎之又慎。尤其是一些地方將“自愿退出宅基地進(jìn)城購房落戶”作為農(nóng)民獲得進(jìn)城購房補(bǔ)貼的條件，更要特別審慎。

我們總說，農(nóng)村是維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定的“緩沖區(qū)”“蓄水池”。經(jīng)濟(jì)繁榮期，農(nóng)民作為“物美價(jià)廉”的勞動力走進(jìn)城市，為城市創(chuàng)造巨大的利潤價(jià)值。經(jīng)濟(jì)收縮期，農(nóng)村的宅基地、農(nóng)房、林地、農(nóng)田又像一塊巨大的海綿，重新吸納了歸鄉(xiāng)的人們。

如今，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力加大，不少縣市希望以各種手段吸引農(nóng)民進(jìn)城活躍經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大需求，這樣的初衷可以理解。但想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益，給農(nóng)民留足后路。

首先要關(guān)注的是，如果農(nóng)民在城市的生活難以為繼，還能否回到農(nóng)村去？農(nóng)民在鄉(xiāng)村享有三重保障——“農(nóng)村土地承包權(quán)”“宅基地使用權(quán)”“集體收益分配權(quán)”，這些權(quán)益是農(nóng)民的命根子，不能因?yàn)樵诔鞘匈I了房就放棄了。有老房子可住，有地可種，有糧可收，這是農(nóng)民的后路，也是社會的后路，一定要留好了。農(nóng)民的承包權(quán)和宅基地也不是不能退，但一定要尊重農(nóng)民的意愿，通過市場手段，遵循價(jià)值規(guī)律，依法、自愿、有償?shù)啬谜娼鸢足y來跟農(nóng)民換！像“自愿退出宅基地可獲5萬元購房補(bǔ)貼”的政策，5萬元夠農(nóng)民在城里買房嗎？能夠保障農(nóng)民的城市生活嗎？這么點(diǎn)補(bǔ)貼和農(nóng)村的權(quán)益對等嗎？退休市民回鄉(xiāng)居住，從沒有被要求必須放棄城市戶口和城里的住房。“二選一”的選擇題，城市居民不需要做，農(nóng)民也不應(yīng)該面對。

其次要關(guān)注農(nóng)民進(jìn)城后，究竟發(fā)展前景如何？農(nóng)民進(jìn)城前，門前一壟田、院里一畦菜、山上一捆柴就能解決基本的吃喝。農(nóng)民進(jìn)城后，掏空了全家的錢包買房不說，燃?xì)赓M(fèi)、交通費(fèi)、買肉、買菜樣樣都是必不可少的支出。在當(dāng)前這個時(shí)期，縣域經(jīng)濟(jì)增長乏力，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣必然會影響建筑行業(yè)農(nóng)民工群體增收就業(yè)，支出增加了，可支配收入沒有可預(yù)期的增長，農(nóng)民能否真正在城里留得住、過得好？縣城在呼吁農(nóng)民買房的同時(shí)，是否為他們準(zhǔn)備了足夠的就業(yè)機(jī)會，如果失業(yè)了，能否和城市居民一樣享受就業(yè)扶持、失業(yè)保險(xiǎn)和低收入保障？將來他們老了，這些城市新增人口的社保、養(yǎng)老保險(xiǎn)是否已經(jīng)做了充足的預(yù)案？既然吸引農(nóng)民進(jìn)城，地方政府就要拿出實(shí)實(shí)在在的誠意。

我國的城鎮(zhèn)化是一個長期的歷史過程，在這個進(jìn)程中，要保有足夠的歷史耐心，對涉及農(nóng)民的事情都要多一份考量，但凡是涉及農(nóng)民的權(quán)益，一定不能損害，一定要有益，要有利。在一定歷史時(shí)間內(nèi)，既要讓農(nóng)民享受到城鄉(xiāng)一體化過程中的發(fā)展成果，又要維護(hù)好農(nóng)民的各項(xiàng)涉農(nóng)權(quán)益，讓農(nóng)民兩頭得利有什么不好？如果總是惦記著農(nóng)民的那點(diǎn)購買力，甚至想打宅基地的主意，切斷了農(nóng)民可進(jìn)可退的后路，是不可取的，這樣換來的短期收益和發(fā)展也是難以持續(xù)的。

作為“城尾鄉(xiāng)頭”，縣城是連接城市、服務(wù)鄉(xiāng)村的天然載體，制定政策、出臺措施，一定要有更統(tǒng)籌的城鄉(xiāng)一體化的通盤考慮，切不可“頭疼醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，更不可“城市生病、農(nóng)村吃藥”。只有盡早擺脫對“土地財(cái)政”的嚴(yán)重依賴，下大力氣練好內(nèi)功，不斷完善產(chǎn)業(yè)配套和營商環(huán)境，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展出實(shí)實(shí)在在的支柱產(chǎn)業(yè)，讓進(jìn)城買房的農(nóng)民能安居，更能樂業(yè)，才是化解縣域經(jīng)濟(jì)難題的根本之道。 

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自紅星資本局、中新經(jīng)緯、澎湃新聞、新華網(wǎng)、農(nóng)民日報(bào)

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