每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。今年前7月，全國商品房銷售面積同比下降23.1%，銷售額下降28.8%，百強(qiáng)房企銷售額同比降近五成。

在此背景下，與房地產(chǎn)行業(yè)有著密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展是否受到影響？近日，中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱中城新產(chǎn)業(yè)）董事長劉愛明在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，產(chǎn)業(yè)園實(shí)際上受到的影響很大，但它和住宅還是不一樣的。

“產(chǎn)業(yè)思維和地產(chǎn)思維幾乎不可調(diào)和，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟住宅不一樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重心在產(chǎn)業(yè)，而不是地產(chǎn)，如果忽略了產(chǎn)業(yè)談地產(chǎn)，就很容易出問題，在住宅領(lǐng)域適應(yīng)的想法，到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往會(huì)出錯(cuò)。”

劉愛民 受訪者供圖 

如何才能抗住行業(yè)周期？

作為房地產(chǎn)行業(yè)的老兵，劉愛明曾先后服務(wù)于中海地產(chǎn)和萬科等行業(yè)頭部企業(yè)，并擔(dān)任高層。2015年，劉愛明獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，選擇產(chǎn)業(yè)園賽道，創(chuàng)辦了中城新產(chǎn)業(yè)，專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理，提供產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的完整解決方案。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，整個(gè)行業(yè)目前正經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)。據(jù)中指研究院報(bào)告，今年1~7月，全國50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積同比下降45%。

房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)于產(chǎn)業(yè)園發(fā)展產(chǎn)生了哪些影響？有哪些應(yīng)對(duì)措施？劉愛明表示，產(chǎn)業(yè)園實(shí)際上受到的影響很大，但是它和住宅還是不一樣的。首先是客戶群不同，產(chǎn)業(yè)園的客戶群是科技企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)，而住宅客戶群為單一的個(gè)體，其情緒傳播會(huì)更快一些。

“產(chǎn)業(yè)因?yàn)楸旧頉Q策就很慢，產(chǎn)業(yè)企業(yè)去買或者租一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，本身就是一個(gè)可能3~6個(gè)月甚至是更長時(shí)間的決策。從這一點(diǎn)來講，調(diào)控對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響，跟住宅還是不太一樣。但我們還需要面對(duì)的是經(jīng)濟(jì)下行，產(chǎn)業(yè)客戶如果對(duì)企業(yè)沒有擴(kuò)張需求的話，對(duì)產(chǎn)業(yè)園也就沒有新的需求，所以這個(gè)影響還是比較大的。”

在不斷要求精細(xì)化運(yùn)作的當(dāng)下，在劉愛明看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的應(yīng)對(duì)措施，唯有提高服務(wù)和運(yùn)營質(zhì)量，這是抵抗周期的唯一可行辦法。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難度超住宅地產(chǎn)

“中城新產(chǎn)業(yè)沒有秘密，任何人都可以學(xué)習(xí)。”

不過在劉愛明看來，產(chǎn)業(yè)服務(wù)在于不斷深入，他認(rèn)為不太可能會(huì)有人走這條“窄門”之路。

值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力增大的背景下，近年來有不少曾經(jīng)優(yōu)秀的資深地產(chǎn)人士開始離開原來深耕的領(lǐng)域，進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)園細(xì)分賽道。

對(duì)此，劉愛明認(rèn)為，“如果僅是因?yàn)楫?dāng)下許多地方政府都在談產(chǎn)業(yè)，并且以后可能會(huì)大力發(fā)展，受政策和市場(chǎng)需求等因素影響，從原來相對(duì)容易的住宅地產(chǎn)賽道來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來創(chuàng)業(yè)，要非常慎重。”

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難度肯定超過住宅地產(chǎn)，且兩者難易程度是兩個(gè)數(shù)量級(jí)；其次，兩者在操作的體量上也不是一個(gè)量級(jí)。”

切換賽道，轉(zhuǎn)換工作思維同樣很重要。劉愛明認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)思維和地產(chǎn)思維幾乎不可調(diào)和，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟住宅不一樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重心在產(chǎn)業(yè)，它不是地產(chǎn)，如果忽略了產(chǎn)業(yè)談地產(chǎn)，就很容易出問題，在住宅領(lǐng)域適應(yīng)的想法，到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往會(huì)出錯(cuò)。

劉愛明強(qiáng)調(diào)，做產(chǎn)業(yè)園不僅要了解產(chǎn)業(yè)，也要了解客戶。如需了解所做產(chǎn)業(yè)園面對(duì)什么樣客戶，知道他們?cè)趺瓷a(chǎn)、怎么研發(fā)、怎么銷售，對(duì)未來怎么預(yù)期等。如果創(chuàng)業(yè)者不了解這些，是非常危險(xiǎn)的事。

“相較而言，住宅在過去的年代是掙快錢掙大錢，產(chǎn)業(yè)園則是掙慢錢掙小錢，要適應(yīng)這個(gè)生意邏輯，這是產(chǎn)業(yè)園細(xì)分賽道的特點(diǎn)。”

劉愛明認(rèn)為，隨著公募REITs在我國的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園除了掙小錢特點(diǎn)外，還是一個(gè)掙長錢的生意。“最近在廣州碰到一個(gè)園區(qū)產(chǎn)品，成本8個(gè)多億，如果用REITS可以上15億，這也是一個(gè)很不錯(cuò)的生意。作為投資方，可以把原始投資收回來，收益也很高，并且它持有經(jīng)營還可以持續(xù)做下去。”

這也是劉愛明創(chuàng)業(yè)7年來，劉愛明在培育出核心競(jìng)爭(zhēng)力后，為中城新產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展謀劃的路徑之一。業(yè)內(nèi)在關(guān)注中城新產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展路徑，是去主板上市還是通過reits逐步退出。

在業(yè)務(wù)布局上，中城新產(chǎn)業(yè)有三個(gè)賽道，分別為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)和重資產(chǎn)。輕重兩頭，中城新產(chǎn)業(yè)跟華潤置地合作成立了兩個(gè)合資公司，負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)。其中輕資產(chǎn)方面叫潤城，負(fù)責(zé)顧問咨詢加后期的招商運(yùn)營，是一個(gè)全流程服務(wù)。劉愛明表示，“因?yàn)檫@個(gè)模式資本市場(chǎng)還是比較喜歡，我們想以后（重資產(chǎn)）能不能上市。”

“重資產(chǎn)的那一塊叫華城，這方面實(shí)際上我們現(xiàn)在也正在努力看看能不能去走REITs路徑。我們有銷售型的園區(qū)，也有持有型的園區(qū)。中資產(chǎn)運(yùn)營，也就是原來的包租業(yè)務(wù)，現(xiàn)在大概面積有100多萬平方米。”

劉愛明表示，“目前三個(gè)業(yè)務(wù)都有了規(guī)模，今年有30%~50%的增長，也都盈利。”