每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 趙云    

上周，在大類資產(chǎn)集體強勢的帶動下，A股三大股指震蕩走高，每經(jīng)品牌100指數(shù)也不另外，盡管中概股陷入低迷，但是地產(chǎn)股上漲穩(wěn)住指數(shù)，最終，每經(jīng)品牌100指數(shù)周漲幅為0.06%，實現(xiàn)9月第一個完整周的“開門紅”。

市場人士表示，進入三季度，市場投資風格出現(xiàn)微變，資金開始轉(zhuǎn)向低估值價值板塊，在2022年全年穩(wěn)增長的基調(diào)下，地產(chǎn)、基建投資價值凸顯。

楊靖制圖

100指數(shù)估值已跌至低谷

上周初，滬指強勢震蕩走高，走出“三連陽”，隨后震蕩適度休整，上周五再度震蕩拉升，最終站穩(wěn)3200點，三大指數(shù)周K線收紅。

每經(jīng)品牌100指數(shù)經(jīng)歷上周初調(diào)整后，上周五一根大陽線令周K線收陽，并上漲0.06%，以919.39點報收。估值方面，在經(jīng)歷多周震蕩調(diào)整后，每經(jīng)品牌100指數(shù)整體估值已跌至9.5倍，為歷史最低點。

板塊個股方面，地產(chǎn)、金融板塊上周領(lǐng)漲每經(jīng)品牌100指數(shù)，其中地產(chǎn)表現(xiàn)最優(yōu)，包括碧桂園、龍湖集團等近10家公司周漲幅超過5%，中國人壽、中國平安也有不錯的表現(xiàn)。而此前出現(xiàn)大幅反彈的中概股上周走勢不佳，騰訊控股、拼多多、小米集團等周跌幅超過3%。

從市場環(huán)境來看，雖8月我國通脹同比增速小幅回落，但結(jié)構(gòu)性通脹壓力仍在，不過通脹壓力仍整體可控，不會對我國貨幣政策造成過多掣肘。8月進、出口增速有所下行，外貿(mào)景氣度有所回落。8月信貸結(jié)構(gòu)亦有所改善，本周將會公布8月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，考慮到當前經(jīng)濟仍處于弱修復階段，經(jīng)濟數(shù)據(jù)或邊際好轉(zhuǎn)，但仍偏弱，隨著相關(guān)政策部署并落實，后續(xù)經(jīng)濟有望快速修復。

海外方面，歐美雙雙放鷹派信號，全球金融市場波動或?qū)⒗^續(xù)加劇。不過，對我國而言，外圍市場風險對我國資本市場影響較為有限。央行調(diào)降外匯存款金率釋放維穩(wěn)信號，資金面充裕合理。

從技術(shù)面來看，上周三大指數(shù)震蕩走強，兩市量能表現(xiàn)溫和，市場賺錢效應偏好，穩(wěn)增長政策落地促進經(jīng)濟加快恢復，外圍風險因素加速釋放，市場利率持續(xù)低位運行，資金面維持平穩(wěn)寬松。

通過上周指數(shù)表現(xiàn)，國泰君安分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)當前銷售處于磨底階段，復蘇方向是明確的，但過程或是緩慢且充滿波動的。而房企信用風險爆發(fā)高峰期或已過去，政策從保項目向保優(yōu)質(zhì)房企過渡，尤其中債增信為部分房企擔保發(fā)債之后，優(yōu)質(zhì)民營房企逐步開啟信用修復之路。

改善型房企市占率將提升

據(jù)了解，7月底政治局會議后，8月后兩周的國務院常務會議進一步明確政策調(diào)控方向，即地方政府“一城一策”用好政策工具箱，一是靈活運用階段性信貸政策，二是靈活運用保交樓專項借款。不過從8月政策來看，雖然在此前基礎(chǔ)上有突破，但是力度仍達不到預期。限貸政策上，首套房貸利率下降至歷史新低4.1%，核心二線城市降低改善性需求的首付比例，對市場提振作用暫時有限，從監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，8月全國商品住宅銷售面積為1716.5萬平方米，同比下行24.8%，環(huán)比下行10.3%。

事實上，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場快速下行，2022年1~7月全國商品房銷售金額同比為-28.8%，百強房企全口徑銷售金額同比為-47.6%。

不過，受益于2021年下半年、2022年上半年的積極錯峰拿地，2022年下半年有加大推貨的能力，改善型房企和穩(wěn)健的央國企在8月單月銷售同、環(huán)比出現(xiàn)提升，其中建發(fā)環(huán)比增長57%，同比增長71%，領(lǐng)跑行業(yè)。

此外，2021年以來，困難房企陸續(xù)出現(xiàn)債務違約、展期，其銷售受到明顯負面影響，市占率持續(xù)下滑，30家出險房企2022年1~8月銷售額占百強房企的銷售比例僅18.6%（2020年約40%）。在保交付的背景下，困難房企難以通過銷售回款的高周轉(zhuǎn)來拓展拿地，供應鏈融資難度也因商票大規(guī)模逾期而加大。因此，未來困難房企拿地能力將減弱，現(xiàn)有土儲去化后，在房地產(chǎn)市場的地位逐步降低，而央國企和改善型房企市占率將相應提升。

國金證券分析稱，部分困難房企的出清可能造成短期情緒沖擊，但對央國企和改善型房企中長期基本面影響較小。同時，未來在“一城一策”的基調(diào)下，各地的調(diào)控政策將持續(xù)寬松，更加利好改善需求的釋放，目前，房地產(chǎn)市場容量仍然巨大，在供給側(cè)加速出清過程中，央國企和改善型房企積極錯峰拿地，搶占市場空間，行業(yè)地位有望提升。

投資方面，可從兩方面關(guān)注房企，一是2021年下半年以來積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企，二則是穩(wěn)健選擇財務結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國企央企。

多只地產(chǎn)股現(xiàn)漲幅榜前列

從每經(jīng)品牌100指數(shù)表現(xiàn)來看，上周多只地產(chǎn)股出現(xiàn)在漲幅榜前列，其中碧桂園周漲幅達到18.43%，另一民企代表龍湖集團周漲幅也有14.14%，新城控股、華潤置地、萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口周漲幅也均超過5%，表現(xiàn)搶眼。

從成分股這些地產(chǎn)公司來看，基本都是民企的標桿或是國企的龍頭企業(yè)。比如碧桂園，碧桂園自2020年提出“三道紅線政策”以來積極壓減有息負債規(guī)模，2021年下半年行業(yè)景氣度下行以來，公司及時調(diào)整戰(zhàn)略，謹慎拿地、狠抓回款，積極推進保生產(chǎn)保交樓；目前行業(yè)處于供給側(cè)紓困+需求端寬松，隨著銷售緩慢復蘇、未出險房企信用逐步修復，公司生產(chǎn)經(jīng)營也將回歸常態(tài)。同時，公司作為示范性民營龍頭房企，經(jīng)營層面依然保持韌性，財務層面依然保持穩(wěn)健，融資渠道依然暢通，合約銷售額仍然領(lǐng)跑市場，具備穿越周期的能力。

同樣，龍湖集團2022上半年新拓展項目17個，新增拿地建面226萬平方米，對應拿地金額為222.2億元，拿地金額強度25.9%，同比下降22.9個百分點。公司于周期底部慎重投資，加大核心城市布局，提升土儲質(zhì)量。當期土拍市場熱度較低，地價相對合理，后續(xù)利潤率有望逐步修復。目前，該公司多元化業(yè)務布局日漸成效，持有型物業(yè)積累強大品牌及運營能力，穩(wěn)定租金收益成為周期底部的資金壓艙石。

再看央企、國企，保利發(fā)展作為老牌龍頭央企，銷售逆勢增長、融資優(yōu)勢明顯。

此外，申萬宏源預計我國房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲得更大發(fā)展空間，并迎來戴維斯雙擊。