每經(jīng)記者 陳浩    每經(jīng)編輯 董興生    

9月22日，在由鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)聯(lián)合多方發(fā)起的“鳳凰灣區(qū)財經(jīng)論壇2022”上，國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯以“土地財政的過去、現(xiàn)在和未來”為題發(fā)表了演講。

王小魯介紹，在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地不是商品，政府從農(nóng)民手里征地，然后無償劃撥。上世紀(jì)90年代初，國內(nèi)開始了土地有償出讓和住房商品化改革。

王小魯 圖片來源:主辦方供圖

他說，按照早期的設(shè)計，住房改革實行雙軌制，國家為中低收入居民提供保障房，高收入居民可以買商品房。但在施行過程中，商品房的比重越來越大，土地越來越成為地方政府的重要財源，這就形成了今天的土地財政體制。

王小魯稱，今年上半年，全國國有土地的出讓收入比去年同期下降了31%，土地財政格局出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)折。

王小魯援引相關(guān)數(shù)據(jù)表示，2020年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為38.6平方米，如果加上空置房和房地產(chǎn)企業(yè)正在施工的住房和待售住房，全部完工銷售后，全國城鎮(zhèn)住房存量估計超過490億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積近54平方米，折合居住面積近38平方米，已接近發(fā)達(dá)國家水平，城鎮(zhèn)住房市場已接近飽和。

“未來14年間，平均每年只需新建10.5億平方米住宅，城鎮(zhèn)住房就將完全飽和。而過去3年，平均每年新開工住宅面積15.9億平方米。今后房地產(chǎn)業(yè)哪怕只保持現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模不再擴(kuò)大，平均每年都會有1/3新建住房過剩，賣不出去。”王小魯稱。

對于房地產(chǎn)現(xiàn)狀，王小魯認(rèn)為，需要有合理的政策和改革措施來應(yīng)對。

王小魯建議，可以延長還貸，清理壞債，整頓金融。“貨幣當(dāng)局可能需要釋放一定量貨幣來緩解資金周轉(zhuǎn)困難，并降息以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，但仍需堅持控制貨幣總量，不搞大水漫灌。”

此外，王小魯還建議，應(yīng)回歸保障房、商品房雙軌并行的模式，政府收購適用的滯銷房產(chǎn)轉(zhuǎn)為廉租房、公租房，并擴(kuò)大保障房建設(shè)。“這既可以減輕對房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的沖擊，又將分步滿足中低收入居民的保障房需要；同時，對土地交易大幅增值的部分征收土地增值稅，用來補充公共服務(wù)和社會保障資金的不足。”王小魯說。