每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成    

原本打算打造成“亞洲最大純地下商業(yè)項目”，后因開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目爛尾多年，一直開發(fā)無果。

近日，位于青島市北CBD核心地帶的青島中央廣場項目迎來了最新進(jìn)展。10月11日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從阿里法拍獲悉，該項目將于11月10日正式開拍， 起拍價6.37億元 。

來源：阿里法拍

青島中央廣場項目權(quán)屬人為青島華筑置地有限公司（下稱華筑置地），從拍賣資料來看，目前項目尚未完工，內(nèi)部多處房源仍處于毛坯狀態(tài)，項目上堆有部分建筑材料，與周邊較為成熟的商業(yè)配套形成鮮明對比。

10月11日下午，IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，純地下商業(yè)項目對區(qū)位和開發(fā)商的運營能力考驗較為嚴(yán)格，目前在國內(nèi)打造較為成功的案例有濟南泉城銀座百貨泉城廣場項目、西安世紀(jì)金花鐘樓店項目等。

對于青島中央廣場，柏文喜表示，純地下商業(yè)模式一定程度上會制約項目發(fā)展，但是其位置別具優(yōu)勢，可能會成為接盤方看重的要素?！巴耆梢酝ㄟ^引進(jìn)有強大運營能力和號召力的商業(yè)品牌企業(yè)來盤活?！?/span>

曾號稱“亞洲最大純地下商業(yè)項目”

曾經(jīng)有多風(fēng)光，如今就有多落寞，曾經(jīng)號稱打造“亞洲最大純地下商業(yè)項目”的中央廣場，怎么就走到了被拍賣的地步？

公開資料顯示，2011年，華筑置地拿下該地塊使用權(quán)，并于2012年開工建設(shè)，此后經(jīng)歷多次變更施工方案、施工單位等，中間數(shù)次停工、復(fù)工， 至2019年1月全面停工 。

從區(qū)位來看， 青島中央廣場項目位于青島CBD正中 ，地處連云港路與敦化路交叉口，用地面積93850平方米，臨近青島萬達(dá)廣場，屬于青島城市中心地段。

項目所屬區(qū)位圖 來源：中央廣場項目評估報告

有青島市民表示，自己每天上班都會路過該項目，當(dāng)初項目起點與規(guī)劃水準(zhǔn)都不低，曾與歐亞中心和青房財富中心被稱為 青島的“CBD商業(yè)航母” ，后來項目停工了，一直處于“大坑”狀態(tài)。

項目現(xiàn)狀 來源：阿里法拍

按照規(guī)劃，青島中央廣場原定將項目分成三個區(qū)域打造，其中負(fù)一層商業(yè)面積55250平方米，負(fù)二層商業(yè)面積62220平方米，負(fù)三層停車面積39400平方米。項目建成后地下負(fù)一層、負(fù)二層主要功能為商業(yè)、餐飲、休閑娛樂等，負(fù)三層主要為車庫。

從評估報告來看，青島中央廣場以成本法計算的總價值為9.10億元，此次起拍價為6.37億元， 相當(dāng)于折價30%開拍 ，屆時是否有金主接盤仍未可知。不過在業(yè)內(nèi)看來，項目所處的核心區(qū)位優(yōu)勢是最大看點，若有具備運營優(yōu)勢以及號召力的企業(yè)來盤活，仍值得期待。

不過從青島的地下商場運營情況來看，似乎并不太樂觀。在中央廣場項目評估報告中的“估價對象市場狀況分析”一欄中提到：“市北區(qū)遼寧路中房防文化城（地下）中心營業(yè)狀況不容樂觀， 約有三分之一商鋪正常營業(yè)，三分之一商鋪上鎖歇業(yè)，另有三分之一商鋪空置 ?！?/span>

青島地下商鋪市場狀況分析 來源：中央廣場項目評估報告

記者注意到，青島中央廣場項目周邊有諸多大型房地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)建成的包括卓越大融城、諾德廣場、萬達(dá)廣場、青島國際航運中心，青房財富中心、西王大廈等。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至2022年7月，青島中央商務(wù)區(qū)商圈在寫字樓出租商圈熱度榜中位居第5名，寫字樓出售價格27207元/平方米。該商圈共有寫字樓樓盤28個，熱度較高的樓盤包含卓越世紀(jì)中心、西王大廈、卓越大廈、諾德廣場、青島國際航運中心、半島新天地、中鐵·青島廣場、宇恒大廈、青房財富中心寫字樓，租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。

公告未提及已購房者權(quán)益

事實上，在此次拍賣以前，就曾有多家媒體道青島中央廣場項目因久未交房且未退款而被投訴，多位業(yè)主與華筑置地涉及法律糾紛。

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，青島華筑置地的大股東為青島嘉德新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，持股比例為93%，華筑置地目前已成為多起案件的被執(zhí)行人，涉及金額在數(shù)千萬到數(shù)億元不等。

據(jù)青島生活服務(wù)新聞網(wǎng)站信網(wǎng)報道，此前購買了中央廣場項目的業(yè)主，在購房合同上蓋章的主要有兩家公司，一家是青島華筑置地有限公司，另一家是青島海牛中央廣場商業(yè)管理有限公司。后者大股東為于仲潤，持股96%，該公司同樣涉及多起司法案件，已經(jīng)被列為失信被執(zhí)行人。

對于購買了該項目的業(yè)主來說，被法拍后是否能夠迎來轉(zhuǎn)機？10月11日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這取決于被拍賣的項目是否包括了業(yè)主購買的房屋。

王玉臣提到，“在部分被拍賣的爛尾樓項目里，時常會出現(xiàn)類似情況，即債權(quán)人申請執(zhí)行開發(fā)商名下的在建工程或土地使用權(quán)，而不少房子其實已經(jīng)賣給了購房人。此時，如果對在建工程進(jìn)行拍賣，勢必會影響到購房人的利益。這時，如果購房人不及時申請執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴，則在建工程可能就被拍賣到‘新金主’名下，成為對方名下資產(chǎn)，購房人就失去了對房屋的期待權(quán)，只能解除和開發(fā)商的合同，要求返還房款，賠償損失。而爛尾樓項目的開發(fā)商往往可能名下已經(jīng)沒有資產(chǎn)，購房人就會面臨錢房兩空的風(fēng)險?！?/span>

王玉臣建議，如果有購房者購買了類似被法拍的項目，務(wù)必注意立即提起相關(guān)執(zhí)行異議?！氨匾臅r候，甚至還要提起相關(guān)執(zhí)行異議之訴，盡量中止拍賣流程，避免在建工程被拍賣。而競拍人也需要注意拍賣時房屋的具體銷售情況，避免拍賣取得后還有更多麻煩和糾紛?！?/span>

華商律師事務(wù)所律師周爭鋒則表示，對于購買一手商品房后開發(fā)商被查封拍賣的情形，原先的權(quán)益不會因為拍賣而過渡到后續(xù)買入者身上?！霸慨a(chǎn)依附的權(quán)益，要想讓后來的買受人繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任，必須有法律的明確規(guī)定或者說合同的事前約定?！?/span>

“本次拍賣公告并沒有說原來的買受人繼續(xù)享有權(quán)利?！敝軤庝h提到，之前買了房子的業(yè)主，可以依據(jù)該條款提出執(zhí)行異議，排除執(zhí)行解除查封。如達(dá)不到法定阻卻執(zhí)行的條件，則只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任，而不能強迫后面的競買人繼續(xù)和自己履行前述買賣合同。

記者|陳榮浩?編輯|陳夢妤?孫志成?杜恒峰

校對|盧祥勇

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