每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“這幾年雖然商辦市場不同程度受到疫情影響，但某些細分行業(yè)涌現(xiàn)出了不少機遇，比如物流、工業(yè)倉儲等業(yè)態(tài)需求倍增，部分出險類房企較低價處置商辦類資產(chǎn)，這些都是行業(yè)內(nèi)當(dāng)前存在的機遇。”

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍日前在深圳接受《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場專訪時表示。

在程家龍看來，具備穩(wěn)定投資回報、良好升值空間等特征的商辦類資產(chǎn)，仍然是開發(fā)商和機構(gòu)投資者重點關(guān)注的方向，只是更為考驗布局者的運營管理能力。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍 受訪者供圖

高密度、大體量供應(yīng)帶來競爭壓力

程家龍?zhí)岬剑瑥哪壳耙痪€城市商辦市場的空置率來看，一直都存在階段性波動，以寫字樓為例，過去10年間經(jīng)歷了四個發(fā)展階段。

“第一階段是，2014-2015年，這個時間段是一線城市空置率較低的時期。”程家龍表示，此后隨著城市的發(fā)展、新興商務(wù)區(qū)的建設(shè)，甲級寫字樓陸續(xù)完工并投入使用，到了2015年-2019年，一線城市平均每年有共計300萬平方米新增甲級物業(yè)入市，與此對應(yīng)的，2015-2018年期間，一線城市平均每年的吸納量為250萬平方米，空置率受新供應(yīng)影響出現(xiàn)階段性波動。

而到了2019年-2020年，一線城市寫字樓需求開始疲軟。程家龍表示，“也正是在這個時期，北上深三個城市空置率均出現(xiàn)了明顯上翹，而相對來說，廣州因為新供應(yīng)少，所以當(dāng)時變化幅度并不大。”

“近兩年，一線城市的空置率出現(xiàn)了先降后升的情況。”程家龍表示，2021年一線城市的總供應(yīng)量仍在200萬平方米以上水平，但在整體經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇的背景下，一線城市的甲級寫字樓市場需求普遍回溫，四個一線城市2021年全年吸納量合計超330萬平方米，同比大幅增長近2.7倍，空置率亦隨之下降。

“今年上半年，經(jīng)濟大盤承壓加上國際關(guān)系復(fù)雜，包括TMT、房地產(chǎn)、教育等多行業(yè)陷入調(diào)整，同時國內(nèi)多個主要城市受疫情防控影響，企業(yè)對于后續(xù)發(fā)展普遍理性、謹(jǐn)慎，也令辦公物業(yè)的租賃需求限制放緩。”

對于當(dāng)下商業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn)，程家龍認(rèn)為是高密度、大體量供應(yīng)帶來的競爭壓力，因此在當(dāng)下市場，更考驗開發(fā)商、運營商的綜合運營能力。

“這種綜合能力，既包括充足的資金和融資能力，也包括專業(yè)的運營團隊，要根據(jù)項目所在地段，做好項目定位，并根據(jù)目標(biāo)消費群體和需求趨勢及時做出業(yè)態(tài)組合的調(diào)整、改造，與電商、周邊競品形成差異化競爭以吸引客流。”

細分業(yè)態(tài)開始更受青睞

在程家龍看來，商辦市場的挑戰(zhàn)與機遇共存。

“商辦市場不同于一般市場，參與這個市場的主體面比較窄，能夠去買商辦資產(chǎn)的企業(yè)或投資者，往往是對這個行業(yè)較了解的企業(yè)，購入資產(chǎn)后可以通過對項目的管理運營提升資產(chǎn)價值，打造優(yōu)質(zhì)項目并進一步給自身帶來現(xiàn)金流。”

程家龍也提到，部分商辦市場的細分業(yè)態(tài)開始更受市場青睞。“辦公依然是投資者最青睞的資產(chǎn)類型，而近年來隨著工改類項目逐漸完工，研發(fā)辦公類供應(yīng)增加的同時也進一步受到市場關(guān)注，此外工業(yè)及物流類資產(chǎn)熱度也同樣很高。”

“新經(jīng)濟投資機會是市場亮點。除了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園外，數(shù)據(jù)中心亦為投資交易額做出了貢獻。如去年凱德收購上海數(shù)據(jù)中心園區(qū)，是其在中國的首個數(shù)據(jù)中心項目；吉寶DC REIT相繼收購蔚海數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)等。”程家龍表示，“發(fā)生在商辦市場的典型收購，同時也體現(xiàn)了外資機構(gòu)在優(yōu)化投資組合，以及對此類資產(chǎn)的信心。”

關(guān)于商辦類細分市場的投資機會，程家龍表示，“我們也注意到近期市場上有多宗關(guān)于租賃住宅或者公寓資產(chǎn)的收購。在租購并舉的住房雙軌制改革下，長租公寓市場發(fā)展逐漸趨向理性，投資機構(gòu)雄厚的資金實力將為核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)長租公寓注入流動性，而資產(chǎn)經(jīng)過管理運營后則可享受現(xiàn)金流及資產(chǎn)增值帶來的收益。”

引入專業(yè)第三方操盤

事實上，在目前的商業(yè)市場，不少項目發(fā)展到一定年限之后，可能存在老舊、品質(zhì)下降等問題。比如，部分商業(yè)樓宇因產(chǎn)權(quán)和租約較分散，難得到統(tǒng)一管理，導(dǎo)致歷經(jīng)一定年限后，樓宇質(zhì)量難以得到保障，如何解決長期檢修、維護運營等問題？

程家龍給出的答復(fù)是：“如果是統(tǒng)一業(yè)權(quán)或者大業(yè)主持有的商業(yè)項目，后期可在相對集中的經(jīng)營權(quán)前提下實施維護、改造、優(yōu)化升級，通過輕資產(chǎn)運營、REITs等方式進行規(guī)范運營管理。而如果是較為分散的業(yè)權(quán)，那確實比較棘手。”

任何固定類資產(chǎn)項目發(fā)展到一定年限后，必然會存在各種各樣的問題，商業(yè)類項目同樣如此，無非是不斷對項目進行改造。程家龍?zhí)岬剑?ldquo;商業(yè)類項目發(fā)展到一定年頭后，是需要不斷改造的，比如空調(diào)、電梯、大堂，甚至整個大廈的運營，都是需要與整個市場的同類產(chǎn)品競爭的，需要去不斷調(diào)整和修繕的。”

程家龍表示，地理位置優(yōu)越但缺乏經(jīng)營管理的項目可引入專業(yè)第三方操盤，通過外界資源實現(xiàn)包括設(shè)計、建造、招商和管理等在內(nèi)的專業(yè)項目打理，以進一步改造、盤活資產(chǎn)。目前市場上可實行輕資產(chǎn)品牌管理和輸出的運營商有很多，比如華潤、萬科、萬達等，并且利用其上下游資源或?qū)⒂兄谫Y產(chǎn)的活化。

此外，還有一種比較流行的方式是地產(chǎn)+基金的商業(yè)模式，通過REITs，形成投、融、管、退的全鏈條價值閉環(huán)，在釋放資產(chǎn)價值的同時，利用資金進行滾動投資。

封面圖片來源：受訪者供圖