每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 葉峰

本周的公募REITs可謂相當(dāng)熱鬧。從10月10日到今天一共有3只產(chǎn)業(yè)園REITs上市，每一只都是開盤即30%漲停，如此火爆在今年的公募市場上也是難得一見。

除此之外，本周還有2單高速公路REITs先后獲批通過，也標(biāo)志著公募REITs這類產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行的加速推進(jìn)。

隨著本周三只產(chǎn)業(yè)園REITs的正式上市，產(chǎn)業(yè)園REITs的已經(jīng)擴(kuò)容至7只，數(shù)量上將位居首位，發(fā)行規(guī)模僅次于高速公路REITs。上市的公募REITs也達(dá)到了20只，這些產(chǎn)品本周在二級市場的表現(xiàn)延續(xù)了節(jié)前大面積回調(diào)的趨勢，只有2只相比上周微漲，其余都不同程度地出現(xiàn)了下滑，跌幅在1%以上的達(dá)到了8只，其中跌幅最大的甚至達(dá)到了6.11%，這在之前是非常罕見的。此前發(fā)售和上市時(shí)備受關(guān)注的多只保障房REITs本周也出現(xiàn)了較為明顯的下跌。

一周內(nèi)3只公募REITs上市，還有2單正式獲批

我國公募REITs市場正在進(jìn)入加速推進(jìn)期。在今年頗為清淡的公募市場里，公募REITs的發(fā)售和上市更是顯得格外火爆。本周一共有3只產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品上市，每一只都點(diǎn)燃了市場和投資者的情緒。

10月10日，華夏合肥高新REIT在深交所正式上市，開盤即30%漲停，體現(xiàn)出市場對這類產(chǎn)品的追捧。而在接下來的10月13日和10月14日，國泰君安旗下的國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT先后上市，紛紛再現(xiàn)了開盤即“30CM”漲停的盛況，顯示了投資者居高不下的熱情。

事實(shí)上，這幾只產(chǎn)品在認(rèn)購的時(shí)候就已經(jīng)受到了機(jī)構(gòu)和公眾投資者的瘋搶。以華夏合肥高新REIT為例，該基金在網(wǎng)下詢價(jià)階段就創(chuàng)下了發(fā)行公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)新高，公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%，也創(chuàng)下公募REITs公眾發(fā)售配售比例新低。國泰君安旗下的兩只產(chǎn)業(yè)園REITs，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者認(rèn)購的總金額都超過了700億元，公眾投資者的實(shí)際確認(rèn)比例也非常低，登錄二級市場后繼續(xù)受到投資者的追捧。

還值得注意的是，在此前5單公募REITs的擴(kuò)募發(fā)售正式被監(jiān)管受理后，本周新發(fā)REITs市場又傳來好消息：10月10日和10月13日，華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和中金安徽交控高速公路REIT分別獲得了監(jiān)管的批復(fù)，公募REITs的陣營再次得到擴(kuò)充。在這其中，中金安徽交控REIT預(yù)計(jì)成功發(fā)行后將成為目前市場規(guī)模最大的REITs項(xiàng)目。

有專業(yè)人士指出，因?yàn)楣糝EITs穩(wěn)定的派息分紅等特性，使得這類產(chǎn)品成為市場低迷時(shí)吸引眾多投資者的產(chǎn)品；而隨著相關(guān)政策的頻出，各地方政府紛紛嘗試公募REITs來盤活存量資產(chǎn)，也進(jìn)一步加速了這類產(chǎn)品的發(fā)展。

二級市場價(jià)格大面積回調(diào)，長期持有才是關(guān)鍵

一方面，公募REITs的發(fā)售和上市都備受關(guān)注，場面火爆。但另一方面我們也應(yīng)該看到，已經(jīng)上市的產(chǎn)品也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)與調(diào)整，投資者應(yīng)該理性看待公募REITs的產(chǎn)品特點(diǎn)與投資價(jià)值，長期持有才能獲得穩(wěn)健回報(bào)。

下面我們先看一下本周全市場20只公募REITs在二級市場的表現(xiàn)：

客觀來說，本周這些REITs的市場表現(xiàn)確實(shí)不佳。除去今天剛剛上市的國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，其他19只產(chǎn)品中只有2只同比微漲，其他17只齊齊出現(xiàn)下跌，跌幅最大的達(dá)到了6.11%，這在此前是非常罕見的。此前非?；鸨谋Ｕ戏縍EIT本周也出現(xiàn)明顯下跌。

產(chǎn)品的價(jià)格回調(diào)其實(shí)也對投資者發(fā)出一個(gè)信號，那就是在火熱發(fā)售與動(dòng)輒漲停的熱鬧之下，與其他公募產(chǎn)品一樣，公募REITs上市后也有可能出現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)與調(diào)整，這都是非常正常的現(xiàn)象，對此也應(yīng)該有正確的預(yù)期。

以當(dāng)前最火的產(chǎn)業(yè)園REITs為例，這類產(chǎn)品兼具債性和股性、且更偏股性，回報(bào)率主要來自價(jià)格波動(dòng)的資本利得，因此價(jià)格彈性較大、價(jià)格波動(dòng)也相對較大。廣發(fā)證券發(fā)展研究中心指出，產(chǎn)業(yè)園REITs在上市初期整體熱度較高，但拉長周期看主要還是區(qū)位和基本面因素導(dǎo)致差異化的漲幅。投資者在購買這類產(chǎn)品時(shí)不要只是跟風(fēng)買入，這些因素也應(yīng)納入考量范疇。

把時(shí)間周期拉長來看，與獲得短期價(jià)格波動(dòng)帶來的收益相比，公募REITs這類產(chǎn)品顯然更適合長期持有。與上市首日相比，多只公募REITs的漲幅（與上市首日相比）已經(jīng)超過40%，其中漲幅最大的依然是華安張江光大REIT，達(dá)到43.12%，為投資者創(chuàng)造了穩(wěn)定、可觀的回報(bào)。

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