每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-10-18 19:43:20
◎“此前深圳為發(fā)展經(jīng)濟(jì),在用地上多向工業(yè)和商辦傾斜,主要為了產(chǎn)業(yè)落地,但近幾年產(chǎn)業(yè)升級(jí)較快,部分產(chǎn)業(yè)遷移到了其他地區(qū),導(dǎo)致商辦市場(chǎng)出現(xiàn)了高空置率現(xiàn)象。而將部分商業(yè)用地改為居住用地,不僅能降低商辦用地的供給,同時(shí)還加大了居住用地供給,本質(zhì)上也是在優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。上述舉措對(duì)于解決深圳未來達(dá)到60%的公共住房用地空間有較大幫助?!?/p>
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝
近日,深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布通告,對(duì)位于龍華新城核心地區(qū)、寶安中心區(qū)、寶安國際會(huì)展城、光明中心區(qū)等多個(gè)熱門片區(qū)的多宗地塊進(jìn)行“商改住”規(guī)劃調(diào)整,即由此前的商業(yè)性辦公用地變更為了居住用地。
10月18日上午,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電深圳市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局,相關(guān)工作人員表示,“此次涉及變更土地性質(zhì)的地塊,此前并未拍賣過,屬于‘無主’狀態(tài),為國有土地性質(zhì)。將商用用地變更為住宅用地,主要是為了優(yōu)化深圳的用地結(jié)構(gòu)。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉10月18日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,深圳將部分商業(yè)用地變更為住宅用地,在解決商業(yè)用地供應(yīng)過剩的同時(shí),還能增加住宅用地的供給,有利于解決城市居住難的問題。
來源:深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)
具體來看,龍華新城核心地區(qū)地塊、深圳國際會(huì)展城地塊和寶安中心區(qū)地塊,均是由此前的商業(yè)性辦公用地調(diào)整為二類居住用地;光明中心地區(qū)地塊,則由原來的商業(yè)用地+二類居住用地調(diào)整為二類居住用地。
此次實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)變更后,深圳將新增30720平方米的居住用地。其中,龍華新城核心地區(qū)地塊的用地面積為8720平方米,容積率5.5;寶安中心區(qū)地塊的用地面積為5423平方米,容積率6.0;深圳國際會(huì)展城地塊的用地面積為11154平方米,容積率為4.6;光明中心區(qū)地塊的用地面積為5423平方米,容積率6.0。
來源:深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)
值得注意的是,從上述“商轉(zhuǎn)住”地塊目前的周邊房價(jià)情況來看,多數(shù)地塊處于深圳的房地產(chǎn)熱門片區(qū)。
如龍華新城地塊,距離深圳北站約500米,周邊的新盤保利招商龍譽(yù)項(xiàng)目,備案價(jià)為7.35萬元/平方米;周邊二手樓盤有潛龍花園、茂鑫公寓等項(xiàng)目,其中潛龍花園的政府參考價(jià)為5.12萬元/平方米,業(yè)主實(shí)際掛牌價(jià)在5.2萬~7.2萬元/平方米。
深圳國際會(huì)展城地塊距離會(huì)展城地鐵站約630米,距離較近的云海臻府項(xiàng)目由特建發(fā)以22.5億元+2.6萬平方米人才房面積競(jìng)得,按照此前土拍公示,項(xiàng)目最高限價(jià)不超過4.61萬元/平方米,安居型商品房平均售價(jià)不得高于2.3萬元/平方米、最高售價(jià)不得高于2.42萬元/平方米。
再看寶安中心區(qū)地塊,距離深圳前海壹方城約1公里,距離濱海文化公園和寶安少年宮均約500米。該地塊周邊500米范圍內(nèi)有華僑城•瑞灣府、鵬鼎時(shí)代大廈、榮超濱海大廈等項(xiàng)目,其中華僑城瑞灣府目前在售戶型建面約150-360平方米,均價(jià)約9.7萬元/平方米。
而光明中心區(qū)地塊距離樓村地鐵站和科學(xué)公園地鐵站均約1公里內(nèi),并靠近安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目,周邊還有樂府花園、東明公寓、金茂公園里等項(xiàng)目。其中,安聯(lián)尚璟府備案均價(jià)約5.19萬元/平方米,金茂公園里備案均價(jià)約5.17萬元/平方米。
光明中心區(qū)地塊附近的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目 圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝(資料圖)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到,在上述地塊用地性質(zhì)變更之前,8月份深圳福田還新增了3宗居住用地,同樣是用于建設(shè)公共住房。其中,景田地區(qū)03-09地塊用地面積5158.7平方米,容積率5.0;梅林地區(qū)14-02地塊,用地面積14670平方米,容積率5.5;梅林地區(qū)37-04-01地塊,用地面積5612平方米,容積率6.0。
綜合測(cè)算,包括本次“商改住”地塊和新增的居住用地,這一波深圳新增的住宅用地面積達(dá)56160.7平方米。
值得一提的是,早在去年7月,深圳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)就提到,將確保至2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上,年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。
《意見稿》還明確,土地整備留用地(含征地返還用地、利益統(tǒng)籌留用土地)原則上優(yōu)先安排居住用途。已核發(fā)用地批復(fù)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地整備留用地,可申請(qǐng)將非居住用地調(diào)整為居住用地或提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度。“原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的,可申請(qǐng)部分或全部建筑面積調(diào)整為居住用途,其中可將商品住房面積的30%改為商品房,其余為公共住房。調(diào)整后按本措施可提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度的,新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。”
在加快公共住房建設(shè)方面,《意見稿》提到,包括將商業(yè)性質(zhì)用地更改為居住用地、引導(dǎo)已批規(guī)劃更新項(xiàng)目建設(shè)住宅、加快推進(jìn)城中村改造等方式,成為深圳加快公共住房建設(shè)的重要方法。
事實(shí)上,商業(yè)地產(chǎn)供給量過大,導(dǎo)致商辦市場(chǎng)長期供過于求,已是深圳長久以來的痛點(diǎn)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),2022年上半年,深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來48.5萬平方米新增供應(yīng),全市總存量上升至713萬平方米,上半年空置率上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。
李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,將商業(yè)性質(zhì)的土地變更為居住用地,屬于深圳二次房改的保障措施之一。在深圳的二次房改中曾提到兩點(diǎn):一是要將居住用地的規(guī)模占到30%左右,二是要將公共住房的占比要提到60%。
“此前深圳為發(fā)展經(jīng)濟(jì),在用地上多向工業(yè)和商辦傾斜,主要為了產(chǎn)業(yè)落地,但近幾年產(chǎn)業(yè)升級(jí)較快,部分產(chǎn)業(yè)遷移到了其他地區(qū),導(dǎo)致商辦市場(chǎng)出現(xiàn)了高空置率現(xiàn)象。而將部分商業(yè)用地改為居住用地,不僅能降低商辦用地的供給,同時(shí)還加大了居住用地供給,本質(zhì)上也是在優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。上述舉措對(duì)于解決深圳未來達(dá)到60%的公共住房用地空間有較大幫助。”李宇嘉續(xù)稱。
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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-500712761
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