每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“現(xiàn)在很多項目基本都有折扣優(yōu)惠，從幾萬到幾十萬元不等。”武漢市江岸區(qū)一鏈家門店經(jīng)紀人10月20日在電話中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一些樓盤還推出了工抵房，折扣力度更大。

武漢樓市成交疲軟。武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽銷售7802套，網(wǎng)簽銷售面積89.49萬平方米，環(huán)比減少17.18%，同比減少47.56%；在“十一”國慶假期，武漢市商品住宅共成交472套，成交面積總計約5.66萬平方米，較2021年同期下滑36%。

實際上，今年以來，武漢市已陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，以進一步提振房地產(chǎn)市場信心，推動市場庫存去化。房企也積極推出打折促銷等優(yōu)惠活動，以期通過“以價換量”，加快銷售去化和回籠資金。

打折促銷力度超預期

據(jù)武漢住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，9月，武漢新房商品住房成交10470套，其中商品房7802套（均為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），相比8月有所下降。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，由于前期去化較慢，市場庫存較大，截至2022年9月末，武漢去化周期始終在12個月警戒線之上。而從去化率來看，除了保利城7期接近日光、武漢城建星河2049星里城接近30%之外，其他項目去化率均不到20%，市場缺乏熱度。

下跌的不僅是成交量，還有成交價。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，武漢新房價格環(huán)比降幅1.3%，全國排名第二，降幅遠高于其他二線城市。這并非武漢房價首次下跌?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年2月以來，武漢房價就呈現(xiàn)出持續(xù)下跌態(tài)勢。

特別是進入下半年，部分項目的打折促銷力度超出預期。10月20日，武漢市漢陽區(qū)某百強房企項目置業(yè)顧問就在電話中向記者表示，國慶期間項目推出了特價房活動，均價由之前的18000元/平方米左右降至16000元/平方米左右，近期新的促銷活動價格更低。“最便宜的能達到15200元/平方米左右，而且樓層和房源位置還比較好。”

而位于江岸區(qū)的武漢城建一項目置業(yè)顧問也告訴記者，目前項目主推建面約103、121平方米高層房源，盡管對外均價是18500元/平方米，但還有折扣。“如103平方米戶型房源，折后16000元/平方米起就能拿下，打折后一些房源最大降價幅度能達到27萬元。”

就算是高端豪宅、曾經(jīng)的“地王”項目也逃不了市場下行趨勢，加入了渠道分銷的行列。

記者注意到，位于江岸區(qū)的華發(fā)外灘薈，項目主推建面約183~222平方米洋房，毛坯均價約55000元/平方米，而今年5月項目均價還是57750元/平方米。2021年6月，南山控股經(jīng)過421輪競價，以樓面價約20798元/平方米、溢價率103.28%拿下武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)一宗地塊，后引入城投和長投聯(lián)合開發(fā)城投南山·領(lǐng)峯項目，今年6月首開，高層帶裝修備案價31000元/平方米，如今折后28000元/平方米。

除特價房外，工抵房也加入了促銷活動。如洪山區(qū)某樓盤推出了10套工抵房，均價2萬元/平方米起，比周邊新房銷售均價優(yōu)惠了近1萬元/平方米。

量價齊跌形勢下，武漢新建商品住房的供應速度放緩明顯。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，2022年1~8月，武漢新建商品住房批準預售60220套，批準預售面積696.09萬平方米，同比減少54.88%；截至2022年9月末，已批準預售尚未網(wǎng)簽的商品住房181758套，面積2117.15萬平方米。

行情的低迷也加重了購房者觀望情緒。

“現(xiàn)在也不是沒有客戶想買房，而是很多人看不懂市場。”10月20日，一家百強房企武漢區(qū)域項目營銷負責人在接受記者微信采訪時表示，“我們項目基本每天都有客戶到訪，但成交情況不理想，整個市場情況就是如此，優(yōu)惠再大、再多，但客戶就是要等，不想買單。”

樓市利好政策頻出

面對持續(xù)下行的市場，武漢市相關(guān)部門也頻頻給予政策刺激。

今年以來，武漢樓市多次松綁，包括取消了四大遠城區(qū)的限購、降低了購房者的社保要求，釋放了更多房票，房貸利率也降了又降，達到歷史新低。

“十一”假期前后，多部門持續(xù)推出重磅樓市利好政策。如9月28日起，武漢二套房（家庭有1套或有1套未結(jié)清貸款）首付降至四成（限購區(qū)），取消144平方米豪宅相關(guān)政策限制。

10月8日起，首套個人住房公積金貸款利率3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率不低于3.575%。武漢部分銀行首套商貸利率調(diào)整為3.9%，二套利率不變。 10月8日起，公積金貸款最高額度，首套（含組合貸款公積金部分）由70萬元調(diào)升至90萬元；二套（含組合貸款公積金部分）由50萬元調(diào)升至70萬元。此外，中專生在武漢就讀，中專以上學歷可以落戶武漢。

“相比同類城市，武漢維穩(wěn)措施出臺時間較晚，從因城施策到因區(qū)施策，不斷尋找政策寬松邊際，支持居民的合理購房需求，6、7月有一定提振效果。”中指研究院華中市場分析師李國政日前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，但在收入預期和購房意愿下降的情況下，加上疫情防控擾動，政策作用弱化，提振效果無法達到預期，持續(xù)時間也有限，8、9月市場表現(xiàn)不及預期。

不過，他也指出，國慶假期前后的利好集中出臺疊加形成組合拳，切實降低了購房人成本，有效釋放需求，國慶之后武漢市場迎來小幅反彈，活躍度明顯提高。如9月武漢住房成交7802套，日均260套；進入10月，國慶假期之后，8日~19日累計成交3750套，日均成交312套，較9月增長20%，政策效應得到體現(xiàn)。

“后續(xù)，武漢仍會根據(jù)市場走勢，用好“政策工具箱”，適時出臺穩(wěn)定市場的相關(guān)措施，可能發(fā)力的方向包括：房貸利率進一步降低，加快保交樓專項基金落地，加大復工交房力度，進一步優(yōu)化限購措施，吸引人才留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)，二手房帶押過戶、交易稅費減免等，千方百計保證武漢樓市及經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。”李國政續(xù)稱。

土拍市場“加推”

新房市場的不景氣也傳導到了武漢土拍市場。

9月27日，武漢第三批集中供地收官，41宗地塊除2宗涉宅地塊產(chǎn)生溢價外，其余均底價成交，總成交價317.08億元。至此，武漢三輪集中供地，累計成交金額達到556.14億元。

雖然相較于前兩輪集中供地，本次土拍成交數(shù)量以及金額均有明顯提升。但總體來看，武漢土拍市場同比仍然大幅下滑。以第三輪集中供地為例，據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，武漢2021年第三輪集中土拍46宗地就已經(jīng)攬金502.5億元。相比去年，今年第三輪土拍成交地塊數(shù)較去年減少11%，但成交金額卻減少了37%。

公開信息顯示，在此次土拍前，武漢多個政府部門召集多家頭部房企座談，聽取企業(yè)對當前房地產(chǎn)市場運行、調(diào)控政策的意見和建議，并鼓勵房企積極在武漢拿地。

值得注意的是，這并非武漢年內(nèi)最后一次集中供地。9月21日，武漢自然資源和規(guī)劃局曾發(fā)布一則《關(guān)于進一步全力做好我市集中供地有關(guān)工作的通知》稱，武漢還將在今年繼續(xù)安排3個批次的集中供地，以達到平穩(wěn)市場，助力社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展目的。