每日經(jīng)濟新聞 2022-10-27 19:00:08
◎今年前9月,廈門軌道集團以125億元的拿地金額一舉超過深圳地鐵,在地鐵公司拿地榜上排在第2位,在TOP100拿地榜上排在第20位,成為上半年土拍市場的一匹“黑馬”。
每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 魏文藝
在今年的22城集中供地中,各地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,今年前9個月權(quán)益拿地金額TOP100的企業(yè)中,有8家地鐵公司上榜,拿地總金額為585億元。
而2020年和2021年,權(quán)益拿地金額TOP100中,地鐵公司上榜分別為1家和5家。除深圳地鐵是榜單??屯猓渌罔F公司都算得上是這兩年拿地榜上的新面孔。
值得注意的是,今年前9月,廈門軌道集團以125億元的拿地金額一舉超過深圳地鐵,在地鐵公司拿地榜上排在第2位,在TOP100拿地榜上排在第20位,成為上半年土拍市場的一匹“黑馬”。
10月26日,億翰智庫研究總監(jiān)于小雨在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示,地方政府不斷調(diào)整土地出讓規(guī)則,對于企業(yè)來說利潤空間在變大,而地鐵公司作為地方國企,有資金優(yōu)勢,且可以進軍房地產(chǎn)改善自身現(xiàn)金流。
中指研究院統(tǒng)計顯示,今年前9月權(quán)益拿地金額TOP100企業(yè)中,共有8家地鐵公司上榜,包括廣州地鐵、廈門軌道集團、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團,拿地總金額達585億元。其中,廣州地鐵和廈門轉(zhuǎn)道集團分別以165億元和125億元排在前兩位。
來源:中指研究院
實際上,此前市場對于廈門軌道集團的涉房業(yè)務(wù)的關(guān)注度并不高,除今年初廈門對多家市屬企業(yè)進行戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合時的報道,其他公開信息和新聞寥寥無幾。
今年3月9日,廈門軌道交通發(fā)布公告披露重大資產(chǎn)重組事項,廈門市國資委決定將廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(以下簡稱特房集團)的100%股權(quán),無償劃入廈門軌道交通集團集團有限公司,合并后的軌道交通集團更名為“廈門軌道建設(shè)發(fā)展有限公司”。
廈門軌道交通集團成立于2011年11月,是廈門市國資委出資監(jiān)管的大型國有企業(yè),旗下?lián)碛袕B門地鐵投資公司等子公司,以房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營和軌道關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資作為主營業(yè)務(wù),TOD綜合開發(fā)及資產(chǎn)經(jīng)營。
相比于2011年成立的軌道交通集團,特房集團更早參與了廈門經(jīng)濟特區(qū)的建設(shè),被當?shù)孛襟w報道成為因特區(qū)建設(shè)而生,與廈門城市成長。在過去近40年歷史中,特房集團參與建設(shè)了海峽交流中心項目,主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、工程結(jié)算業(yè)務(wù)、代建管理業(yè)務(wù)、商品銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù),在廈門項目主要項目還有特房•樾琴灣、特房•芙蓉書院、特房•萊昂公館朗玥等。
明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強10月27日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示,目前從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)優(yōu)異的地鐵公司來看,其本身與龍頭房企有著緊密交集,在能力上形成了良好的互補,實現(xiàn)了1+1大于2的效果,所以近年來陸續(xù)有城市將國資房地產(chǎn)開發(fā)公司和軌道公司合并,強化TOD開發(fā)能力。
重大資產(chǎn)重組后廈門軌道集團表示,將發(fā)揮特房集團及其下屬地產(chǎn)企業(yè)長期形成的地產(chǎn)開發(fā)和重大工程項目代建等經(jīng)驗優(yōu)勢,打造軌道建設(shè)、軌道沿線物業(yè)和以公共交通為導(dǎo)向的城市開發(fā)招商運營平臺,以及集軌道建設(shè)融資和開發(fā)運營為一體的產(chǎn)業(yè)投資平臺。
不過,廈門軌道集團官網(wǎng)目前更多展示信息還是與地鐵相關(guān)的建設(shè)、保護和運營等信息,未將涉房業(yè)務(wù)和進展進行高調(diào)展示;而特房集團的官網(wǎng),已冠以廈門地鐵的企業(yè)標志。
實際上,在重組和合并之前,廈門軌道集團就已有意探索更適合其發(fā)展模式的地產(chǎn)業(yè)務(wù),且與市場化房企的高周轉(zhuǎn)比起,或并不遜色。
2021年12月,廈門軌道交通以92.9億元的底價拿下廈門首個TOD示范樣板開發(fā)項目,總建設(shè)體量近40萬平方米,涵蓋居住、辦公、商業(yè)等復(fù)合形態(tài),其中住宅銷售限價71800元/平方米。據(jù)當?shù)孛襟w報道,該項目在本月已經(jīng)進行預(yù)登記。
今年5月底,廈門軌道集團以54.2億元競得的海滄中心TOD項目,一個月后就完成了報建信息并公布,項目擬開工時間為2023年3月,總投資75.10億元,建筑面積19.43萬平方米,起始樓面價2.8萬元/平方米。
來源:中原地產(chǎn)廈門研究院(備案數(shù)據(jù))
廈門軌道集團在摘得的翔安后村TOD項目建設(shè)用地后,就進行了項目報建,當月拿地當月開工。據(jù)廈門樂居統(tǒng)計,廈門軌道目前有4個待售TOD項目:濕地公園TOD璞瑞、海滄中心TOD璞瑞、翔安后村TOD璞安、同安洪塘頭TOD項目。
“TOD項目作為軌道上蓋的物業(yè)開發(fā)受用地規(guī)劃影響大,需要考慮站點周邊用地性質(zhì)、容積率規(guī)劃、開發(fā)強度等是否滿足上蓋物業(yè)開發(fā)等問題,這就需要地鐵建設(shè)、運營方,房地產(chǎn)開發(fā)方,以及政府緊密協(xié)同,地鐵公司直接下場,可以將大量協(xié)同內(nèi)部化。”艾振強分析認為。
不過,《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,重組后的廈門軌道集團在各大機構(gòu)統(tǒng)計的商品房銷售榜單中,仍以特房集團為主。克爾瑞廈門數(shù)據(jù)顯示,1-9月,特房集團以32.97億元的權(quán)益成交金額排名廈門市場第四,市場份額達5.7%;單盤銷售面積榜中,特房樾琴灣二期以5.23萬平方米的成交面積位居榜單第二名。去年全年特房權(quán)益銷售金額為46.1億元,市占率為3%。
但從市場的角度來看,短期內(nèi)廈門市場上行承壓,且區(qū)域分化嚴重。于小雨分析認為,“地鐵公司與地產(chǎn)公司合并強強聯(lián)合,如果由地鐵公司或者地鐵+地產(chǎn)協(xié)同,未來將在產(chǎn)品品質(zhì)和整體性上提升。一般TOD類項目規(guī)模較大,涵蓋的業(yè)態(tài)也比較多,協(xié)同發(fā)展作用會更加明顯,并且隨著城市邊界在擴張、地鐵在擴張,在新城建設(shè)方面,更能發(fā)揮出想象空間。”
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封面圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝
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