每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

今年在土拍市場風頭強勁的城投公司，近期因商票逾期增多及財政部的新通知等消息，再次引發(fā)市場關注。

據(jù)上海票據(jù)交易所公布的信息，9月19家城投公司商票逾期，其中10家公司為新增，占比超過一半。19家商票逾期城投公司中，山東9家、江蘇4家、河南2家，貴州、云南、廣西和湖南各1家。

近日，財政部又印發(fā)《關于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究研究負責人劉水分析認為，其中“國企購地”指的是地方城投國資平臺的參與，地方城投平臺公司拿地將受到限制，這一政策也是在限制地方城投公司拿地，防止城投公司進一步的債務危機出現(xiàn)。

項目入市率遠低于規(guī)模房企

城投公司建立之初承擔著地方土地儲備的職能，直到2016年《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》發(fā)布，明確各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作，城投公司不再承擔土地儲備職能。

而今年土拍市場遇冷，房企拿地意愿走低，不少城投開始托底頻繁拿地。據(jù)遠東資信，今年全國共有30個省市區(qū)進行土拍，其中有29個省市區(qū)的土拍有城投公司參與。與去年同期城投公司拿地比例對比看，今年上半年各個省份拿地比例較上年普遍抬升。

實際上，從去年三道紅線政策實施，房企融資遇阻后，城投公司拿地占比就已逐批次明顯提高。從拿地金額看，中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計的2021年22城首批次集中供地中，城投公司拿地占比為9%，二批次為20%，三批次為30%。

遠東資信分析師張妍認為，城投公司主要的業(yè)務為土地開發(fā)整理和基礎設施建設等，少數(shù)城投公司業(yè)務涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。與房企相比，城投公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務專業(yè)性有差距，尤其是那些通過與房地產(chǎn)合作開發(fā)進行項目合作的城投公司，如果合作的房企出現(xiàn)債務、資金問題，可能會影響項目進度，進而影響城投公司。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，城投公司拿地開工率僅16%，規(guī)模房企拿地開工率普遍高于城投公司。其中，2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率為61%，而平臺類公司拿地開工率僅為23%。

張妍表示，這樣城投公司囿于自身開發(fā)能力，開發(fā)意愿較低，而延遲開工也會導致未來銷售回款時間的進一步推遲。

據(jù)中指院統(tǒng)計，2021年集中供地的項目，央國企整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在6成以上，而地方國資平臺拿地多為市場托底，整體入市率僅9%。

倒逼轉型

而項目開工、入市率低、以及房地產(chǎn)行業(yè)景氣值的持續(xù)低迷等，均不同程度影響傳導到了城投公司。

11月2日，中盛咨詢分析師鄭俊楠在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，國內(nèi)80%以上城投公司資產(chǎn)負債率都超過了50%，且盈利能力較弱，以往都是通過“借新還舊”來實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，可以依靠土地及房產(chǎn)價格的上漲來對沖借款與利息，但在地產(chǎn)低迷的時候，舉債拿地一定程度上加劇了信用風險的發(fā)生。

劉水認為，城投公司過度舉債，沒有充分評估自身償債能力，導致債務壓力越來越大，并且過度依賴再融資滾續(xù)，一旦融資渠道受阻，極易引發(fā)違約；而當前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，土地市場低迷地方財政吃緊，難以提供有力救助。

對于城投商票逾期增多及近期財政部發(fā)文等因素對市場后續(xù)影響，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪在接受記者微信采訪時表示，預計后續(xù)土拍中城投平臺的身影會逐漸減少或消失，而短期內(nèi)對失去城投平臺托底的土拍市場也會產(chǎn)生沖擊，土地流拍現(xiàn)象或?qū)⒃黾?，土拍或?qū)⒂杏隼涞目赡堋５L期來看，在除去城投平臺的影響后，真實的土地成交情況也將浮出水面。

“這對于城投公司的轉型也算是提供了一次突破或改革的時機，此舉將在一定程度上防控地方債務，規(guī)范城投發(fā)展，因此在當前形勢下，城投公司需要轉型發(fā)展。”關榮雪認為。

劉水也認為，為了防控地方債務，規(guī)范城投發(fā)展，當前形勢下城投公司需要轉型發(fā)展，結合內(nèi)在條件優(yōu)勢及外部環(huán)境，城投公司可向建筑工程企業(yè)轉型，向地產(chǎn)類企業(yè)轉型，以及向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)類或投資類企業(yè)轉型。

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