每經(jīng)編輯 王月龍    

據(jù)央視新聞報道，近日，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個人租戶提供長租房服務。業(yè)內(nèi)人士認為，這將增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，有利于我國加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

這個住房租賃基金由建設銀行負責運作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。在基金成立后，簽署了首批項目收購協(xié)議。收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長租房市場。出租對象主要是目前沒有購房資格或者買不起房，也沒有租賃廉租房資格的新市民群體，房租價格將低于周邊平均租價10%左右。

建信住房租賃基金籌備組長孫慶文表示，大學畢業(yè)五年之內(nèi)，他們的收入大概是8千到1萬，對于這些年輕人，實際上沒有一個對應他的產(chǎn)品，咱們收購項目之后，發(fā)揮機構租賃運營的優(yōu)勢，面向這些新市民，解決他們的住房問題。

這個住房租賃基金還分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設立地方子基金，引導更多資金投入住房租賃市場。

主要面向大學畢業(yè)生等新市民群體

配套品質(zhì)怎么樣？

為什么住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學畢業(yè)生？

建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁孫慶文說，我國住房的消費群體分為三類，一類是有能力消費，購買住房的；一類是收入相對較低，通過政策性住房，例如公租房、廉租房來解決住房問題的；剩下的中間這一部分，是有一定收入，但是還沒有能力買房的，比如剛畢業(yè)的大學生，5年之內(nèi)也沒有購房資格，購房能力也還達不到。但是這些人是新市民，又是新青年。他們對住房的品質(zhì)又有新的要求，比如強調(diào)社交、強調(diào)便捷。所以住房租賃基金這次投資的租賃住房項目，開發(fā)的產(chǎn)品就是滿足這些新市民、新青年對租賃住房品質(zhì)的一些要求，也是貫徹落實二十大關于增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)要求的一個重要步驟。

把存量閑置的辦公和商業(yè)房產(chǎn)進行改造，戶型配套如何？有獨立的衛(wèi)生間和廚房嗎？能否滿足新市民的需求？

孫慶文表示，我們這次收購的一些項目，大部分是些“商改租”，后續(xù)還有一些“公改租”，包括集體建設用地改成租賃住房。我們之所以選擇這些土地性質(zhì)的項目進行首批改造，也是因為大城市特別是核心城市，現(xiàn)在最大的一個問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。而剛才說的這些土地都是成本相對比較低的，這樣就能在相對比較低廉的土地和項目上，改造成租賃用地提供租賃用房。一方面滿足品質(zhì)，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)基金的可持續(xù)商業(yè)化運作。像大興生物醫(yī)藥基地我們收購的項目，每戶都有獨立的衛(wèi)生間，做到干濕分離，同時還有一個公共的區(qū)域，包括有公共的廚房、咖啡廳、閱讀區(qū)、健身房等等。可以滿足年輕人的社交需求，便捷要求，品質(zhì)還是非常高的。

房租價格將低于周邊平均租價10%左右。這個平均租價怎么算的？作為運作方，怎么保證不賠本，未來還能有收益？

孫慶文介紹道，關于定價，我們做了大量的市場調(diào)研，包括我們在大興收購的生物醫(yī)藥園區(qū)的第一個項目，我們在園區(qū)面對許多企業(yè)進行了大量調(diào)研，從他們的需求，從市場的價格等多方面考慮，最終確定收購這個項目，以租賃價格來確定收購價格，這樣能夠確保項目實現(xiàn)盈利，進而實現(xiàn)基金的盈利，實現(xiàn)這只基金最終的商業(yè)可持續(xù)。

能解決什么問題？

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松表示，住房租賃基金是探索形成新的可持續(xù)發(fā)展模式的一次有益嘗試。

第一，我們很清楚在大城市房價很高的情況下租售比并不合理，通過租金獲得回報的收益率很低，很難實現(xiàn)市場化運作。但是目前采取住房租賃基金的方式，它通過在市場調(diào)整的時候，收購一些存量的商業(yè)辦公資產(chǎn)，可以拿到一個相對合理的價格，合理的價格就有助于提升它后續(xù)的資產(chǎn)回報率。

第二，由于盤活存量，通過改建的方式有利于優(yōu)化租賃住房的供給結構。這種優(yōu)化供給結構不僅會提升租賃住房的品質(zhì)，更重要的是降低了租賃住房的租金。通過改建的方式，實際上可以降低租住人總體的租金負擔。雖然租金可能和市場上普通范圍內(nèi)租金相當，但由于它整個面積更加合理，就相當于降低了租住人總體的租金水平，這一點也是非常重要的嘗試。

第三，因為它會引進專業(yè)化的運營機構去進行運營，所以會有助于提升租賃住房服務的品質(zhì)。這會更加適應年輕人，特別像一些新就業(yè)大學生的需求。

第四，在很多城市，商業(yè)辦公市場存在很明顯的供過于求的情況。盤活存量資源不僅增加了租賃住房的供應，也改善了存量的商業(yè)辦公市場的供求關系，這一點也是非常非常重要的。

編輯|王月龍?杜恒峰

校對|段煉

每日經(jīng)濟新聞綜合自央視新聞