每經(jīng)記者 彭斐    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營難度逐步增加及效益下滑，又一家上市公司選擇與地產(chǎn)分手。

11月16日，魯商發(fā)展（SH600223，股價8.7元，市值88.44億元）發(fā)布關(guān)聯(lián)交易提示性公告披露，擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東山東省商業(yè)集團有限公司（以下簡稱“商業(yè)集團”）或其所屬公司。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，若交易順利完成，意味著魯商發(fā)展將剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。最近幾年，隨著地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期過去，不少上市公司開始加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對于魯商發(fā)展來說，剔除地產(chǎn)板塊對經(jīng)營的拖累，將降低資產(chǎn)負債率，提升盈利水平。

在上述背景下，魯商發(fā)展開始尋求新的增長點，自2018年以來，這家背靠魯商集團的上市公司在大健康領(lǐng)域動作頻頻。在11月16日公告中，魯商發(fā)展稱，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品等大健康業(yè)務(wù)。

計劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

魯商發(fā)展在11月16日公告中稱，公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東商業(yè)集團或其所屬公司，本次交易資產(chǎn)涉及的具體資產(chǎn)范圍尚需交易雙方進一步協(xié)商確定。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，本次交易為重大資產(chǎn)出售，不涉及股份發(fā)行，不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。本次交易如能順利完成，預計將降低公司資產(chǎn)負債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

在魯商發(fā)展的營收構(gòu)成中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占據(jù)著重要地位。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，魯商發(fā)展的房地產(chǎn)及物業(yè)板塊實現(xiàn)營收32.78億元，遠超該公司其他板塊的營收，在總營收中占比達到68%。

在公司營收中占有高比例，但魯商發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻成為業(yè)績的累贅。今年前三季度，魯商發(fā)展實現(xiàn)歸母凈利潤1.54億元，同比下滑69.44%。對于原因，魯商發(fā)展給出的解釋是：主要系健康地產(chǎn)本期結(jié)算項目毛利較低及個別項目規(guī)劃調(diào)整暫時停工利息費用化影響財務(wù)費用增加所致。

魯商發(fā)展第三季度經(jīng)營情況簡報顯示，2022年7-9月，公司房地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約金額16.33億元，同比減少39.26%；1-9月實現(xiàn)簽約金額56.12億元，同比減少52.21%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，2008年，魯商發(fā)展通過重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)方式，上市公司實現(xiàn)了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，主營業(yè)務(wù)由以化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、熱能電力的生產(chǎn)與銷售及醫(yī)療服務(wù)、康復療養(yǎng)、醫(yī)療咨詢服務(wù)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營為主。

如今，地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期已過，魯商發(fā)展開始尋求新的增長點，在大健康領(lǐng)域持續(xù)布局。與此同時，魯商發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)端持續(xù)發(fā)力，旗下魯商服務(wù)自2022年7月8日起在香港聯(lián)交所主板上市交易。

在低迷的地產(chǎn)環(huán)境中，魯商發(fā)展將再次調(diào)整賽道。從主營業(yè)務(wù)來看，除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，魯商發(fā)展其他主營業(yè)務(wù)還包括生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑。

值得注意的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營難度逐步增加及效益下滑，越來越多的上市公司選擇剝離地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。東方集團（SH600811，股價2.66元97.33億元，市值）7月6日發(fā)布的投資者關(guān)系記錄表顯示，公司正在加快剝離房地產(chǎn)板塊。

而在2020年6月以來，隨著控股股東變更后，奧園美谷（SZ000615，股價6.13元，市值47.81億元）開始籌劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)事宜，截至2022年上半年底，奧園美谷已經(jīng)完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與此同時通過并購醫(yī)美服務(wù)機構(gòu)，快速切入醫(yī)美賽道。

化妝品業(yè)務(wù)將成第一大板塊？

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長乏力之際，魯商發(fā)展的其他業(yè)務(wù)板塊逐漸成長。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從魯商發(fā)展各板塊收入構(gòu)成來看，緊隨房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的就是化妝品業(yè)務(wù)。1-9月，公司化妝品板塊營業(yè)收入14.29億元，其中“頤蓮”品牌實現(xiàn)收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實現(xiàn)收入7.45億元。

與此同時，魯商發(fā)展在醫(yī)藥方面表現(xiàn)也較為良好，2022年1-9月，醫(yī)藥板塊營業(yè)收入3.37億元。

生物醫(yī)藥、化妝品板塊的切入，則源于魯商發(fā)展在2018年的一次資本運作。2018年，魯商發(fā)展通過收購魯商集團旗下山東福瑞達醫(yī)藥100%股權(quán)，開始由房地產(chǎn)為主向健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，布局生物醫(yī)藥和化妝品產(chǎn)業(yè)。

此后，為了明確公司在大健康領(lǐng)域的布局，這家上市公司還曾更改過名稱。2019年6月，公司臨時股東大會審議通過了《關(guān)于變更公司名稱的議案》，公司將證券簡稱由“魯商置業(yè)”變更為“魯商發(fā)展”對于改名的原因，魯商發(fā)展從是“為體現(xiàn)公司‘健康生活服務(wù)商’的發(fā)展方向，更準確的反映公司的實際經(jīng)營情況，使公司名稱與證券簡稱保持一致”。

在魯商發(fā)展助力下，福瑞達發(fā)展迅速。2019年發(fā)起成立了一只總規(guī)模10億元的股權(quán)投資基金和一只規(guī)模為3億元的創(chuàng)投基金。

2020年，魯商發(fā)展完成對透明質(zhì)酸原料生產(chǎn)企業(yè)山東焦點生物60%股權(quán)的收購，補充了化妝品和食品級玻尿酸原料環(huán)節(jié)。焦點福瑞達經(jīng)營范圍正從單一的原料拓展到功能性食品。2021年，焦點福瑞達成為國家重點扶持的“專精特新小巨人”企業(yè)。

對于將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離的運作，魯商發(fā)展稱，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)。本次交易有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，維護投資者利益。

公告顯示，通過本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負債置出，剩余其他業(yè)務(wù)2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年1-9月收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝